某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并非如此，这就是受到交通管制的限制。交通管制主要有严禁某类车辆通行，实行单行道等。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和该房地产的使用性质。对某些房地产来讲，实行某种交通管制也许会降低其价格，而对另一些房地产来讲，有可能会提高其价格。如在住宅区内的道路禁止机动车辆通行，可以减少噪声和行人的不安全感，因此会提高房地产的价格；但同时它会造成出行不便，从而降低房地产价格。
7.行政隶属变更
可以想象，将某个非建制镇升格为建制镇，将某个建制镇升格为县级市，或将某个县级市升格为地级市、省辖市、直辖市，从而吸引大量人口迁入，无疑会促进该地区的房地产价格上涨。同样，将原来属于某一较落后地区的地方划归为另一较发达地区管辖，也会促进这一地区的房地产价格上涨；相反，则会导致房地产价格下落。
8.特殊政策
对于某些地区实行开放、优惠政策，往往会提高该地区的房地产价格。我国深圳市变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发上海浦东，都使这些地区的房地产价格大幅度上涨。
3.2影响房地产价格的区域因素
区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的房地产价格有决定性的影响。区域因素的影响主要表现在以下几方面。
1.繁华程度
区域的繁华程度是指商业的规模等级及其对土地利用的影响程度。商业的规模等级越高，房地产的使用效益越高，价格相应越高。距离商业中心越远，房地产的使用效益越低。繁华程度可以由商业服务设施的集聚程度来表示。
商业集聚的经济效益主要源于单项交易活动的费用降低。在一个中心商业区里，通常集中了数量众多的、不同类型的商店及服务设施，商品种类繁多，服务项目齐全，信息量大，社会需求的物品几乎应有尽有，在此从事经济和社会活动，既节约时间，又节省交通费用，因此具有巨大的吸引力。由于商业集聚中心吸引的顾客多，在集聚中心的商店盈利也比分散布置的商店高得多。交易费用的降低还导致了中心商业区的形成。在中心商业区，银行、保险、证券交易、进出口贸易、房地产、高级宾馆等商业、服务业和金融业组织，彼此间的业务有密切联系，集中在一起能大大提高效率，降低交易费用。
2.交通条件
交通条件是指区域的道路通达程度、公共交通的便捷程度及对外交通的便利程度。通达程度把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节省运费；又要求交通顺畅，减少路上时间。反映通达程度的因素包括道路功能、路网密度、道路密度等。交通条件良好时，房地产的使用效益较高，价格也高。
3.基础设施
基础设施主要是指区域的生活设施和公用设施、城市的公用设施，如交通、供电、供热、供气、给排水、通信、环保、抗灾等是城市的物质基础，其配套程度和质量直接影响生产、生活等城市功能的发挥。生活服务设施与居民正常生活和工作有密切关系，如教育、娱乐、金融、邮政、商业服务网点等，这些设施的齐备，服务等级和服务保证率，对城市的经济效益和社会效益也能产生间接影响。
3.3影响房地产价格的个别因素
个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件，是房地产的个别特性对于个别价格的影响因素。有些个别因素主要影响土地价格，有些个别因素主要影响建筑物价格。例如，土地的个别因素有位置、地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿等；又如，房屋的个别因素有外观形象、结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、楼层、朝向、建造年代等。
1.位置
房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么样的位置才算优，什么样的位置才算劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大的位置，房地产价格一般较高；闭塞街巷、郊区僻野，房地产价格一般较低。具体一点来说，商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状况。居住用途房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安静程度、交通便捷程度及与市中心的远近程度。而别墅的要求则是接近大自然，环境质量优良，又可保证一定的生活私密性。工业用途房地产的位置优劣，通常需要视产业的性质而定，一般来说，位置有利于原料和产品的运输，便于废料处理及动力取得，其价格必有趋高的倾向。
人们的生活和生产等活动对房地产的位置都有要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生产与生活满足程度、经济收益或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格会有较大差异。尤其是城市土地，其价格的高低几乎为位置优劣所左右。
2.地质条件
地质条件决定着土地的承载力。对于农地来说，土地的承载力基本上都能满足要求，所以一般不考虑承载力这个因素。但对于建设用地，特别是对于城市建设用地来说，地质条件对地价的影响较大，尤其在现代城市建设向高层化发展的情况下更是这样。一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑的建造和使用，地价就高；相反，地质条件差，地价则低。但不同的建筑物，如平房、多层建筑、高层建筑，对土地承载力有不同的要求，所以承载力对地价的影响程度也有所不同。
现代建筑技术的进步在一定程度上可以克服不良地质条件所造成的承载力低、地基不稳定等问题，因此，地价与地质条件关系的实质，是地质条件的好坏决定着建设费用的高低。建造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础建设费用低，地价高；相反，基础建设费用高，地价则低。
3.土地面积和形状
同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。但在特殊情况下也可能有例外，如面积狭小的土地因与相邻土地合并后，可能会大大提高相邻土地的利用价值，于是该土地价格可能就会被抬高。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。
土地形状是否规则，对地价也有一定影响。形状规则的土地主要是指正方形、长方形（但长宽的比例要适当）的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。通常为改善这类土地的利用，多采用土地调整或重划措施。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价随之上涨，这同样说明了土地形状对地价的影响。
此外，建筑物外观形象如建筑式样、风格和色调等，对房地产价格也有很大的影响。建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，价格就高；相反，建筑物外观单调、呆板，很难激起人们享受的欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。
另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、质量等因素对房地产价格也会有较大的影响。
3.4影响房地产价格的供求因素
房地产的供给和需求是影响房地产价格的两个最终因素，其他因素最终都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。当供给一定时，需求减少，价格就会下降；需求增加，价格就会上升。同样，当需求一定时，若供给增加，价格就会下降；供给减少，价格就会上升。也即常说的供大于求，价格下降；供不应求，价格上升（见图31）；市场上的供给与需求量达到平衡时，这一需求量便是有效需求（图31中的E、F点）。
影响房地产经济供给的因素主要有以下几方面。
（1）自然供给。主要是本地区可用于建设的土地（包括原有的存量建设用地和可供开发的增量建设用地）；
（2）社会需求。主要是社会的有效需求即可以实现的需求。
（3）价格。价格的高低决定供应量的大小，价格高，开发商有利可图，供应量提高。
（4）计划和规划。在我国，政府的计划和规划是决定供应的主要因素，计划松供应量将增加，计划紧供应量将减少，同样规划的松紧也直接影响供应的多少。如图32所示，规划使周围交通出行环境产生变化，价格曲线斜率变缓（D2），房地产价格差价变小（Y位置的房地产价格相当于原来A位置的价格）。
图32改善交通后的价格曲线
3.4.2决定房地产需求的因素
决定房地产需求的因素主要有以下几方面。
（1）人口数量。安居乐业是每个人的追求和梦想，也是社会稳定和进步的表现，人口的数量直接决定市场的需求。
（2）收入水平。房地产消费是建立在经济基础之上的，没有一定的收入作为支持，是无法承受房地产消费的，因此，收入的高低决定有效需求的数量，也决定房地产的市场需求量。
（3）消费结构。消费结构和消费习惯决定个人收入的消费支出，房改前，我国居民用于住房的消费是非常少的，不到工资收入的1%，而如今，许多城市已达15%—20%。
（4）相关政策。税收政策、金融政策、住房政策等都影响房地产的需求。
一般而言，房地产供需状况是多层次的，可以分为以下几方面。
（1）房地产的总供求状况。多指一个国家在某一时期各种类型（商业、办公、住宅、工业）房地产的供求状况。
（2）本地区房地产的供求状况。是指具体到某一个区域范围内的各种类型房地产的供求状况。
（3）本类房地产的供求状况。是指具体到某一个类别的房地产的供求状况。
（4）本地区本类房地产的供求状况。是指具体到一定区域范围内一种类型的房地产的供求状况。
由于房地产的位置固定性和区域性等特点，使得在评估过程中往往更注重一定区域范围内与评估标的同类的房地产供求状况。
3.4.3价格与房地产供求
价格是市场运行中重要的信号，也是调节市场供求关系、影响资源配置的重要的经济杠杆。一般的市场供求关系中，某种商品供不应求、价格高、投资市场前景看好，则必然导致市场上资金、资源向这一领域流入，直到达到供求平衡点，产品供应呈大于需求的趋势，才又迫使资金、资源从这一领域转出；相反，某种商品供过于求、价格下降、市场萎缩，则又会造成资金、资源流出，直到供求平衡点，产品的供应呈小于需求的趋势，则又会诱导资金、资源向这一领域流入（见图33）。市场中通过这种商品价格变化及供求变化的内在相互联系、相互制约关系，实现了对资源的优化配置，达到对市场进行调控的目的，并成为市场经济中的重要运行规律。
对于特殊产品，由于其具有特殊的性质，也会呈现特殊的供求关系。市场紧缺商品，由于特定的市场现状及影响因素，可能会呈现特殊的供求变化关系，如图34所示。在房地产市场中，对于特殊地段或有特殊意义的房地产，会由于对投资的回报率期望过高或投机行为，导致商品价格越高，需求越旺，投资越旺，即使超过均衡点仍保持这种趋势，直到市场遭到破坏，形成新的供求关系为止。
图33商品一般的供求关系
图34商品特殊的供求关系
可见，不论何种情况，市场价格机制都会以其特定的运行原理左右着市场的运动、调节商品的供求、决定资金的流向及影响资源的配置，这种规律对于住宅市场亦同样发挥着作用，住房价格机制调节着住房市场的供求，影响资源配置。但是，由于住宅本身的特殊性，住宅市场供求机制和价格机制的形成，既要以住宅价格能在市场上通过竞争来形成为条件，又要以住宅交易主体有充分的自主权为条件。具备了前一个条件，住宅市场才能为交易提供可靠的信息；具备了后一条件，住宅交易主体才能对市场所提供的信息作出正确反应，使价格机制有效发挥作用。所以，由于住宅市场的特殊性，会使得住宅市场价格机制呈现特殊的作用规律，特别是在我国的住宅市场，住宅价格机制的形成及其作用仍是值得探讨的问题。
思考题
1.影响房地产价格的社会因素有哪些？
2.影响房地产价格的经济因素有哪些？
3.影响房地产价格的区域因素有哪些？
4.影响房地产价格的个别因素有哪些？
5.简述价格与房地产供求的关系。
