最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如，某宗房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，如果用做商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明。
（1）保持现状、继续使用前提
认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
（2）装修改造前提
认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。
（3）转换用途前提
认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。
（4）重新利用前提
认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。
（5）上述情形的某种组合
最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。
4.4替代原则
替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。
房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。一般地说，任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。如果效用与价格相比，显示价格过高或效用过小，则人们会敬而远之。具体地说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则理性的买者会购买价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似的商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。卖者为了使其产品能够卖出去，相互之间也会进行价格竞争。市场上买者、卖者的这些行为导致的结果，是在相同的商品之间形成相同的价格。
房地产价格的形成一般也如此，只是由于房地产独一无二的特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似房地产正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似房地产正常价格过低的价格。这种相似房地产之间价格相互牵制的结果，使它们的价格相互接近。
替代原则对于具体的房地产估价工作，指明了下列两点。
（1）如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。在通常情况下，由于房地产的独一无二特性，估价师难以找到各方面状况均与估价对象相同的房地产，所以实际上是寻找那些与估价对象具有替代性的相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，根据它们与估价对象之间的差异对其价格进行适当的修正和调整。
（2）不能孤立地思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣，特别是同一个估价机构，在同一个城市、同一个时期，为了同一种估价目的，对不同区位、不同档次的房地产的评估价值应有合理的“价差”，尤其是较好的房地产的评估价值不应低于较差的房地产的评估价值。但在现实中有时会出现这种情况：就一宗房地产的评估价值单独来看似乎有道理或者难以看出其不合理之处，但如果把它与其他房地产的价格或评估价值放到一起进行比较，则会明显地看出其偏高或偏低，或者没有合理的“价差”，甚至出现较差房地产的评估价值高于较好房地产的评估价值的“倒挂”现象。因此，同一个估价机构在同一个城市的各种估价结果，都应当可以拿出来比较，不会相互矛盾。
还需要指出的是，替代原则是针对估价结果而言的，不论采用何种估价方法估价，最后都应把估价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果没有不合理偏离相似房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可以说是合理的。当把替代原则的思想用于某个参数的测算、选取时，替代原则就转化为替代原理。替代原理在市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法中都会用到。例如，整个市场法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。
4.5估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果是在估价目的决定的某个特定时间的价值。估价时点也称为评估基准日，它是指决定评估对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。
房地产市场是在不断变化的，房地产价格自然也在不断地变化。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。因此，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个具体的时间。如果失去了时间，价格也就失去了意义。
在实际估价中，通常将“估价作业期”（估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）或估价人员实地勘查估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。
不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系如图42所示。
图42房地产估价时点与估价对象状况和房地产市场状况的关系
对图42中的各种情形举例说明如下。
（1）估价时点为过去的情形，大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定。例如，某宗房地产被法院强制拍卖后，原产权人认为法院委托的房地产估价机构的估价结果过低，引发了该估价结果究竟是否过低的争论。此时衡量该估价结果是否过低，首先应当回到原估价时点，相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况及房地产市场状况等，也都要以原估价时点时的状况为准。否则，就无法检验该估价结果是否合理，并且任何一个估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的，因为房地产市场状况或估价对象状况可能发生了变化，而事实上可能并没有错，只是过去的估价结果不适合现在变化了的情况。
（2）估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。如建筑物被火灾烧毁后，确定其损失程度和损失价值，要根据其过去的状况（现已不存在）和损毁后的状况的对比来评估。
（3）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，这是估价中最常见、最多的，包括在建工程估价。
（4）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估房地产的预售或预购价格。
（5）估价时点、估价对象为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。在假设开发法中，预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。
现状为在建工程的房地产，可能同时存在着下列3种估价：估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程在现在的价值是多少；估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，而现在预售或预购它的价值是多少；估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，且在建成时的价值是多少。
4.6公平原则
估价结果如果不公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性。例如，为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则卖者得利，买者受损；为房地产抵押目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则抵押人得利，抵押权人受损；为城市房屋拆迁补偿目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则拆迁人得利，被拆迁人受损；为房地产课税目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则纳税人得利，政府受损，这对于其他的纳税人也有失公平。
为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行：各方当事人均是理性的、精明的，买者不肯枉花一分钱购买，卖者不肯少得一分钱出售；其次，估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格，即在交易中，各方当事人的心态是不同的，如买者的心态是出价不能高于其预期使用该房地产所能带来的收益或重新购建价格或相同房地产的价格，卖者的心态是不愿意以低于他对该房地产已投入的成本或相同房地产的价格出售；然后，估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。
为评估出公平合理的价值，估价人员必须公正清廉，不能受任何私心杂念的影响；如果与估价对象有利害关系或是当事人的近亲属，应当回避；必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验和遵循严谨的估价程序。
公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
4.7谨慎原则
谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
尽管所担保的债权不超过抵押时抵押物的价值就不违法，但由于需要处分抵押物的时间与抵押估价时点一般相隔较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押房地产的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押价值评估还应遵循谨慎原则。
理解谨慎原则的关键，是要弄清“在存在不确定因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价。如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观、保守（或悲观）和折中判断或估计会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。例如，采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值。
《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求：
（1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地勘查；
（2）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低；
（3）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧；
（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
4.8预测原则
在房地产估价上，不仅要考虑房地产的过去和现状，还要分析其未来变化，从而综合确定出评估价格，此即预测原则。预测原则以变动法则为基础，是变动法则在估价要求上的体现。
在房地产估价上，必须坚持用预测原则来分析许多问题及事项。如在进行市场分析、评估对象所属区域分析及两者对评估对象纯收益的影响分析等方面，都应充分考虑未来的变化。另外，在交易实例价格的检查、资本化率的确定等方面也必须坚持预测原则。
思考题
1.什么是房地产估价原则？
2.房地产估价原则主要有哪些？
3.什么是收益递增递减原理？
4.现实中各种估计目的的估价，其估价时点、估价对象状况和房地产市场状况应是怎样的？
5.谨慎原则对房地产估价有何要求？
