求取土地重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用市场法、基准地价修正法等方法求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。求取土地重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。因此，土地重新购建价格可进一步分为重新购置价格和重新开发成本。在求取旧的房地特别是其中建筑物破旧的土地重新购建价格时应注意，有时需要考虑土地上已有的旧建筑物导致的土地价值减损，即此时空地的价值大于有旧建筑物的土地价值，甚至大于有旧建筑物的房地价值。
3.建筑物重新购建价格的求取思路
求取建筑物重新购建价格，是假设该建筑物占用的土地已经取得，并且该土地为没有该建筑物的空地，但除没有该建筑物外，其他状况均维持不变，然后在该土地上建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润；也可以设想将该全新建筑物发包给建筑施工企业建造，由建筑施工企业将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑施工企业的全部费用（即建设工程价款或工程承发包价格），再加上发包人的其他必要支出（如勘察设计和前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等）及发包人的应得利润。
7.4.3建筑物重新购建价格的求取方式
按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格。这两种重新购建价格也可以说是两种重新购建价格基准，分别称为重建价格基准和重置价格基准。
重建价格也称为重建成本（ReproductionCost）、重建价值，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。这种重新建造方式可形象地理解为“复制”。因此，进一步说，重建价格是在原址，按照原有规格和建筑形式，使用与原有建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，采用原有建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。
重置价格也称为重置成本（ReplacementCost）、重置价值，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。
重建价格与重置价格通常不同。一般的建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。但因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术、工艺和标准改变等，使“复制”有困难的建筑物，一般只好使用重置价格，或者尽量做到“形似”。
重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原有的许多材料、设备、结构、技术、工艺等都已过时落后或者成本过高，而采用新的材料、设备、结构、技术、工艺等，不仅功能更加完善，而且成本会降低，因此重置价格通常低于重建价格。
7.4.4建筑物重新购建价格的求取方法
建筑物重新购建价格可采用成本法、市场法求取，也可通过政府或其授权的部门公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。
成本法求取建筑物重新购建价格，相当于成本法求取新建成的建筑物价值，公式为
建筑物重新构建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+
投资利息+销售税费+开发利润
其中，求取建筑安装工程费的方法有单位比较法（ComparativeunitMethod）、分部分项法（UnitinplaceMethod）、工料测量法（QuantitySurveyMethod）和指数调整法（IndexMethod）。
1.单位比较法
单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米等）作为比较单位，调查在估价时点的近期建成的相同或相似建筑物的这种单位建筑安装工程费，然后对其进行适当的处理来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。
单位比较法实质上是一种市场法。该方法中的有关处理包括：①把可比实例建筑物实际而可能是不正常的单位建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费；②把可比实例建筑物在其建造时的建筑安装工程费，调整为在估价时点的建筑安装工程费；③根据可比实例建筑物与估价对象建筑物在对单位建筑安装工程费有影响的建筑规模、建筑设备、装饰装修等方面的差异，对单位建筑安装工程费进行调整，即可得到估价对象建筑物的单位建筑安装工程费。单位比较法较为简单、实用，因此经常被采用，但这种方法比较粗略。单位比较法主要有单位面积法（SquarefootMethod）和单位体积法（CubicfootMethod）。
单位面积法是调查在估价时点的近期建成的相同或相似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当的处理来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。这种方法主要适用于同一类型建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。
单位体积法与单位面积法相似，是调查在估价时点的近期建成的相同或相似建筑物的单位体积建筑安装工程费，然后对其进行适当的处理来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。这种方法主要适用于同一类型建筑物的单位体积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如储油罐、地下油库等。
2.分部分项法
分部分项法是先把估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构件或分部分项工程的数量，然后调查估价时点的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。
在运用分部分项法测算建筑物的重新购建价格时，需要注意两点。①应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积，有的要用长度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。例如，基础工程的计量单位通常为体积，墙面抹灰工程的计量单位通常为面积，楼梯栏杆工程的计量单位通常为延长米。②既不要漏项也不要重复计算，以免造成测算不准。
3.工料测量法
工料测量法是先把估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，并测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件和建筑设备的种类、数量及人工时数，然后调查估价时点的相应建筑材料、建筑构配件和建筑设备的单价及人工费标准，再将各种建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。
工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力并需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。
采用工料测量法测算某幢砖木结构建筑物的重新购建价格的一个简化例子如表71所示。表71工料测量法示例
4.指数调整法
指数调整法也称为成本指数趋势法（CostIndexTrending），是利用建筑安装工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到估价时点的建筑安装工程费来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。
将历史建筑安装工程费调整到估价时点的建筑安装工程费的具体方法，与市场法中市场状况调整的方法相同。
7.5建筑物折旧的求取
7.5.1建筑物折旧的含义和分类
1.建筑物折旧的含义
估价上和会计上虽然都使用“折旧”这个词，并且意义上有某种相似之处，但因两者的内涵不同而有本质区别。估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，其金额为建筑物在估价时点的重新购建价格与在估价时点的市场价值之差，即
建筑物折旧=建筑物重新购建价格—建筑物市场价值
建筑物重新购建价格是建筑物在全新状况下的价值，建筑物市场价值是建筑物在估价时点状况下的价值。将建筑物重新购建价格减去建筑物折旧，相当于把建筑物在全新状况下的价值调整为在估价时点状况下的价值，调整后的结果为建筑物的市场价值，即
建筑物市场价值=建筑物重新购建价格—建筑物折旧
2.建筑物折旧的分类
根据引起折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧3种。
1）物质折旧
物质折旧（PhysicalDepreciation，PhysicalObsolescence）也称为有形损耗，是指建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列4种。
（1）自然经过的老化。可称为自然老化折旧，主要是指随着时间的流逝由自然力作用引起的折旧，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等。这种折旧与建筑物的实际年龄（建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数）正相关，并要看建筑物所在地的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物的老化就快。拿人来作比喻，自然经过的老化类似于随着年龄增长的衰老。
（2）正常使用的磨损。可称为使用磨损折旧，主要是由人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。例如，居住用途的建筑物的磨损要小于工业用途的建筑物的磨损。工业用途的建筑物又可分为受腐蚀的和不受腐蚀的。受腐蚀的建筑物，由于受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液等的不良影响，其受损毁的程度要大于不受腐蚀的建筑物。拿人来作比喻，正常使用的磨损类似于是脑力劳动还是体力劳动，体力劳动中是轻体力劳动还是重体力劳动等工作性质的不同对人的损害。
（3）意外破坏的损毁。可称为意外损毁折旧，主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾、雷击等；人为方面的，如失火、碰撞等。即使对这些损毁进行了修复，但可能仍然有“内伤”。拿人来作比喻，意外破坏的损毁类似于曾经得过大病对人的损害。
（4）延迟维修的损坏残存。可称为延迟维修折旧，主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙面、地面有裂缝等。拿人来作比喻，延迟维修的损坏残存类似于平时不注意休养生息，有病不治。
2）功能折旧
功能折旧（FunctionalDepreciation，FunctionalObsolescence）也称为无形损耗，是指建筑物因功能缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等。
（1）功能缺乏折旧。是指建筑物因没有其一般应有的某些部件、设备、设施或系统等造成的建筑物价值减损。例如，住宅没有卫生间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。
（2）功能落后折旧。是指建筑物因其现有的某些部件、设备、设施或系统等的标准低于市场要求的标准或者有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运行或有效发挥作用造成的建筑物价值减损。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。以住宅为例，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即起居室、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、起居室小、厨房小、卫生间小的住宅相对就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，则其功能相对就落后了。
（3）功能过剩折旧。是指建筑物因其现有的某些部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。例如，某幢厂房的层高为6m，但如果当地该类厂房的标准层高为5m，则该厂房超高的1m因不能被市场接受而使其多花的成本成为无效成本。
3）外部折旧
外部折旧（ExternalObsolescence）也称为经济折旧（EconomicDepreciation，EconomicObsolescence），是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是区位因素（如周围环境和景观改变，包括原有的较好景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等）、经济因素（如市场供给过量或需求不足），也可能是其他因素（如政府政策变化、采取市场调控措施等）。外部折旧可进一步分为永久性的和暂时性的。例如，一个高级居住区的附近兴建了一座工厂，使得该居住区的房地产价值下降，这就是一种外部折旧，且这种外部折旧一般是永久性的。再如，在经济不景气时期房地产价值下降，这也是一种外部折旧，但这种外部折旧不会永久持续下去，当经济复苏后就消失了。
7.5.2建筑物折旧的求取方法
求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。
1.年限法
1）年限法和有关年限的含义
年限法也称为年龄—寿命法（AgelifeMethod），是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。
建筑物的年龄（Age）分为实际年龄（ActualAge）和有效年龄（EffectiveAge）。建筑物的实际年龄是指建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数，类似于人的实际年龄。建筑物的有效年龄是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄，类似于人看上去的年龄，或者生理年龄、心理年龄等。
