与可修复的功能缺乏折旧额相比，可修复的功能落后折旧额多了落后功能尚未折旧的价值（即落后功能的重置价格减去已提折旧。因为该尚未折旧的部分未发挥作用就报废了），少了落后功能的净残值（即可挽回的损失，等于落后功能的残余价值减去拆除费用），即多了落后功能的服务期未满而提前报废的损失。
不可修复的功能落后折旧是在上述可修复的功能落后折旧额计算中，将单独增加先进功能费用替换为利用“收益损失资本化法”求取的功能落后导致的未来每年损失的净收益的现值之和。
（3）功能过剩折旧的求取。功能过剩一般是不可修复的。功能过剩折旧包括功能过剩造成的“无效成本”和“超额持有成本”。如果采用“建筑物重置价格”，则“无效成本”可自动消除；如果采用“建筑物重建价格”，则“无效成本”不能消除。以前面讲过的层高过高的厂房为例，因为厂房重置价格是依据5m层高来估算，而厂房重建价格是依据6m层高来估算。“超额持有成本”可利用“超额运营费用资本化法”——功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。这样，在采用建筑物重置价格下：
扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重置价格—超额持有成本
在采用建筑物重建价格下：
扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重置价格—（无效成本+超额持有成本）
把功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧相加，即为功能折旧。
3）外部折旧的求取
外部折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时的，如供给过度的市场；也可能是永久的，如周围环境发生了不可逆的改变。因此，求取外部折旧首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据收益损失的期限不同，利用“收益损失资本化法”求取建筑物以外的各种不利因素导致的未来每年损失的净收益的现值之和，即为外部折旧。
7.5.3求取建筑物折旧应注意的问题
1.估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别
估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。以直线法折旧下的公式
V=C1—（1—R）t=N
为例，其中C在会计上为资产的原始价值，是当初购置时的，不随着时间的流逝而变化；在估价上为资产的重新购建价格，是估价时点的，估价时点不同，其值可能不同。此外，会计上把资产的原始价值C与累计折旧额C(1—R)t/N之差，称为资产的账面价值，它无须与资产的市场价值一致；估价上把资产的重新购建价格C与折旧总额C(1—R)t/N之差，视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。经常出现这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧早已提足或者快要提足，但估价结果却显示其仍然有较大的现时价值，如保存完好的旧建筑物；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足甚至远未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几，如存在严重工程质量问题的新建房屋。
2.土地使用期限对建筑物经济寿命的影响
在求取建筑物折旧时应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。计算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命遇到的情况及其处理方法如下。
（1）住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧，因为《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
（2）非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。如图73（a）所示，假设是在原划拨国有建设用地上建造的办公楼，在其建成15年后补办了出让手续，出让年限为50年，办公楼经济寿命为60年。在这种情况下，应按照60年（办公楼经济寿命）而不是45年（60年办公楼经济寿命减去15年办公楼已经使用年限）、50年（土地使用期限）或65年（60年办公楼经济寿命加上5年剩余土地使用期限）计算办公楼折旧。
图73建筑物经济寿命与土地使用期限关系的几种情况
（3）非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况：①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿；②出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。
对于上述第一种情况，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。这样处理的理由是：虽然1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”，但此后于1994年公布、2007年修正的《城市房地产管理法》第22条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”，而未规定地上建筑物、其他附着物所有权一并由国家无偿收回，实际上是取消了地上建筑物、其他附着物所有权在土地使用权期满时也由国家无偿取得的原有规定。2008年国土资源部和国家工商行政管理总局制定的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF—2008—2601）第26条，进一步对土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，收回地上建筑物、构筑物及其附属设施有给予补偿和无偿收回两种约定：“土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第项约定履行：（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。”
对于上述第二种情况，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。如图73（b）所示，假设是在出让的国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，建设期为3年，商场经济寿命为60年。在这种情况下，商场经济寿命中晚于土地使用期限的那部分寿命为23年（3年建设期加上60年商场经济寿命减去40年出让年限），因此，应按照37年（60年商场经济寿命减去23年）而不是60年、63年或40年计算商场折旧。如图73（c）所示，假设是旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了出让手续，出让年限为40年，建筑物经济寿命为50年。在这种情况下，建筑物经济寿命中晚于土地使用期限的那部分寿命为4年（50年建筑物经济寿命减去6年建筑物已经使用年限，再减去40年出让年限），因此，应按照46年（50年建筑物经济寿命减去4年）而不是50年、44年或40年计算建筑物折旧。
7.6成本法中涉及的有关规定
7.6.1商品住宅和经济适用房价格构成的有关规定
1.商品住宅价格构成的有关规定
1992年7月，国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行颁发的《商品住宅价格管理暂行办法》（［1992］价费字382号）规定：商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求情况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。
商品住宅价格主要由下列项目构成。
1）成本
成本包括以下几项内容。
（1）征地费用及拆迁安置补偿费，按国家有关规定执行；
（2）勘察设计及前期工程费，依据批准的设计概算计算；
（3）住宅建筑、安装工程费，依据施工图预算计算；
（4）住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费，依据国家批准的详细规划和施工图预算计算，住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；
（5）管理费，以上述4项之和为基数的1%—3%计算；
（6）贷款利息，计入成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。
2）利润
以上述成本中前4项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。
3）税金
按国家税法规定缴纳。
4）地段差价
其征收办法暂由省、自治区、直辖市根据国家有关规定制定。
下列费用不计入商品住宅价格：非住宅小区级的公共建筑的建设费用、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。
根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。
2.经济适用房住宅价格的有关规定
2002年11月，国家计委、建设部印发的《经济适用房价格管理办法》（计价格［2002］2503号）规定：经济适用房住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住宅价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。
经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润3部分构成。
1）开发成本
开发成本包括以下几项内容。
（1）按照法律、法规规定用于征地和房屋拆迁等所支付的征地和拆迁安置补偿费；
（2）开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划、建筑设计、施工通水、通电、通气、通路、平整场地等勘察设计和前期工程费；
（3）列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费；
（4）在小区用地规划红线内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；
（5）管理费按照不超过以上4项费用之和的2%计算；
（6）贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算；
（7）行政事业性收费按照国家有关规定计收。
2）税金
依照国家规定的税目和税率计算。
3）利润
按照不超过开发成本的前4项之和的3%计算。
下列费用不得计入经济适用住房价格：
（1）住宅小区内经营性设施的建设费用；
（2）房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
（3）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
（4）各种赔偿金、违约金、滞纳金、罚款；
（5）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
2007年11月19日，中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国监察部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部联合下发《经济适用住房管理办法》，对经济适用房的价格实行如下管理。
（1）确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。
（2）经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。
（3）经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
（4）价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。
7.6.2城市房屋拆迁费用的有关规定
根据《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等的规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁中发生的税、费主要有以下4项。
1.房屋拆迁补偿安置费用
该费用由拆迁人对于被拆迁人给予拆迁补偿和安置所发生的全部费用构成，其数额相当于以下几项之和。
（1）被拆迁房屋的房地产市场价格。该价格由具有房地产估价资质的机构，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素评估确定，不包含被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额及搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。
（2）被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额。由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
（3）各种补助费、补偿费。包括搬迁补助费（如搬家费、分体式空调拆装费、热水器拆装费、电话移机费、有线电视费等）、临时安置补助费（或周转房费）和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。这些补助费、补偿费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
2.房屋拆迁估价服务费
这是房地产估价机构提供房屋拆迁估价服务向作为委托人的拆迁人收取的费用。
3.房屋拆迁服务费
这是房屋拆迁企业提供房屋拆迁服务收取的费用。
4.房屋拆迁管理费
该费用以拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.3%—0.6%收取。具体收费标准由省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。
5.政府规定的其他有关税、费
7.6.3房屋完损等级评定的有关规定
房屋完损等级是用来检查房屋维护状况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算房屋折旧的一个重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近重新购建价格。
1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字［1984］第678号），并于同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。现将有关内容综合如下。
（1）房屋完损状况，根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分为下列5类：①完好房；②基本完好房；③一般损坏房；④严重损坏房；⑤危险房。
（2）房屋结构组成分为地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；房屋装修组成分为门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修；房屋设备组成分为水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。
