估价报告应用有效期是指使用估价报告不得超过的时间界限，从估价报告出具日期起计算。估价报告应用有效期最长不宜超过1年。可以是半年或3个月。其表达形式为“自本估价报告出具之日起×××（多长时间）内有效”；或者“估价报告应用有效期自本估价报告出具之日起至××××年××月××日止”。估价报告应用有效期不同于估价责任期。如果估价报告在其有效期内得到使用，则估价责任期应是无限期的；如果估价报告超过了其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期。
3）致函落款
为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该估价项目的估价师签名、盖章。
4）致函日期
这是指致函时的年、月、日，也即正式出具估价报告的日期。
4.估价师声明
在估价报告中应包含一份由所有参加该估价项目的估价师签字、盖章的声明。该声明告知委托人和估价报告使用者，估价师是以客观公正的方式进行估价的，同时它对签字的估价师也是一种警示。
估价师声明的一般形式如下。
我们郑重声明，在我们的知识和能力的最佳范围内：
（1）估价报告中对事实的陈述，是真实、完整和准确的；
（2）估价报告中的分析、意见和结论，是我们公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响；
（3）我们与估价报告中的估价对象没有任何（或有已载明的）利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何（或有已载明的）偏见，也没有任何（或有已载明的）个人利害关系。
（4）我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；
（5）我们已对（或没有对）估价报告中的估价对象进行实地查勘；
（6）我们在该估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。（如果有例外，应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容。）
如果不止一人签署该估价报告，应清楚地列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的估价人员的姓名。
声明中还要载明其他需要声明的事项。
5.估价的假设和限制条件
估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。例如，说明没有进行面积测量，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的。
在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避风险、保护估价机构和估价人员，另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者。
6.估价结果报告
估价结果报告应简明扼要地说明下列内容。
（1）委托人。包括名称、地址、联系人、联系电话或者姓名、地址、联系电话等。
（2）估价机构。包括名称或者名称、地址、联系人、联系电话等。
（3）估价人员。列出所有参加该估价项目的估价人员的姓名及其执业资格以及资格证书编号等，以及在该估价项目中的角色，并由本人签名、盖章。
（4）估价目的。
（5）估价时点。
（6）估价对象。
（7）评估价值定义。说明估价所采用的价值标准或价值内涵，如公开市场价值。
（8）估价依据。说明估价所依据的法律、法规、政策和标准、规范，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。
（9）估价原则。
（10）估价方法。
（11）估价结果。
（12）估价作业期。
（13）估价报告应用有效期。
（14）其他说明
7.估价技术报告
估价技术报告一般包括下列内容：
（1）详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况；
（2）详细分析影响估价对象价值的各种因素；
（3）详细说明估价的思路和采用的方法及其理由；
（4）详细说明估价的测算过程、参数选取等；
（5）详细说明估价结果及其确定的理由。
8.附件
附件主要是把在估价报告中可能会打断叙述部分的一些重要资料放入其中。附件通常包括估价对象的位置图、四至和周围环境、景观的图片、土地形状图、建筑平面图、建筑物外观和内部状况的图片，估价对象的权属证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价机构和估价人员的资格证明、专业经历和业绩等等。
应该说明的是，估价报告文本的外形尺寸应当统一。《房地产估价规范》中规定应该统一采用国际标准A4型（长×宽为297mm×210mm）纸张。
12.2房地产估价的程序
房地产估价程序包括接受估价委托至完成估价报告期间的一系列工作，并按照其内在联系性排列出一定的先后次序。规定房地产估价程序是为了实现房地产估价的规范化，保证估价作业质量。在国家房地产估价规范的基础上，本书将房地产估价的基本程序确定为6个阶段：①房地产估价业务受理；②拟订房地产估价作业方案；③相关资料搜集与估价现场查勘；④估价方法选用与估价结果确定；⑤撰写估价报告书；⑥报告交付与立卷归档。
上述6个基本估价步骤具有明显的阶段性。业务受理、明确估价的基本事项与拟订估价作业计划，属于估价的准备阶段；实地查勘、搜集与分析相关资料、运用估价方法估算并决定估价额，属于估价的实施阶段；撰写并交付估价报告与立卷归档、项目结算则属于估价的结束阶段。以上3个阶段反映了房地产估价的主要过程。
12.2.1房地产估价业务受理
1.估价业务受理立项
1）估价业务分类
根据房地产估价业务的性质，可将其划分为程序性估价和委托性估价两大类。程序性估价是指房地产估价在某一事务的进行过程中，属于不可避免的一项工作，是该事务的必经程序。如房地产保险中的估价、房地产抵押贷款中的估价以及政府对房地产进行征用、课税时的估价等。在房地产市场经济尚不发达、房地产估价尚未兴起的时期，程序性估价往往指定专门的估价单位或部门进行，如银行等机构内部设有专门的部门进行估价，无须委托其他机构进行估价。在评估工作越来越市场化、商业化的今天，程序性估价也已采用委托方式，估价单位往往相对固定。
委托性估价主要指那些并非必要程序，但委托人为了自己掌握以做到心中有数，而自主委托进行的估价业务。对于这类估价业务来说，委托是一项必然手续，如业主在出租或出售房屋前，要求对该房屋进行估价，以确定租金或售价；欲购买房地产的买主，可能会委托估价机构对其欲购买的房地产进行估价，等等。
2）受理估价基本手续
（1）签订估价委托合同或填写估价委托书。目前相关管理部门并未对估价委托合同或者委托书进行统一规范，各估价机构可以自行设计符合自身要求的估价委托合同或委托书，但其中的基本要素一般大同小异。
无论是估价委托合同还是估价委托书，其内容主要包括：
①委托人、估价机构的名称、地址等基本情况；
②估价目的；
③估价对象房地产的概况(可包括用途、面积、权利状态等)；
④估价时点；
⑤委托人的协助义务(如委托人应向估价机构如实提供估价机构必需的资料及对所提供资料的真实性、合法性的承诺，协助估价机构进行实地查勘等)；
⑥估价服务收费标准与支付方式；
⑦交付估价报告书的时间；
⑧违约责任；
⑨解决争议的方法；
⑩估价机构和委托人认为需要约定的其他事项。
其中估价服务收费标准应在符合国家有关规定的前提下进行协商约定。目前我国房地产估价按价格总额采取差额定率分档累进制，如对估价总额在100万元以下的房地产，收取5‰的估价费；估价总额在101万—1X000万元的房地产，收取2.5‰的估价费；估价总额在1X001万—2X000万元的房地产，收取1.5‰的估价费；等等。有些估价机构还对估价服务费进行了最低限价。估价服务费一般在受理立项时收取一部分，剩余部分在交付估价报告书后进行结算。
估价委托合同或委托书一旦签订，意味着估价项目成立。
（2）验明各类证件。在签订估价委托合同或填写估价委托书后，估价机构应要求委托人提交相关的证件，如委托人的身份证明；委托人为企业的，则需提供营业执照、法人代表身份证明，估价对象房地产的权属证明、平面图、地籍图等相关资料。在未得到产权人许可的情况下，估价机构一般不接受非产权人的委托。
（3）收件签收。对于委托人提交的各类证件，估价机构应进行签收，并出具收件证明。如委托人提交的是证件的原件，在必要的复印留存后，应在估价结束前返还委托人，不得挪作他用。
2.明确估价基本事项
签订估价委托合同或填写估价委托书应该在明确估价基本事项的基础上进行。在明确估价基本事项时，应与委托方共同商议，最后征得委托方认可，双方在委托合同或委托书上签字盖章以示明确。估价基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点等。
1）明确估价对象
（1）明确估价对象的实体状态。明确估价对象的物质实体状态，是进行房地产估价的必要前提。首先，必须明确估价对象的范围，如估价对象是单纯土地、单纯建筑物还是整体房地产，整体房地产中需估价的是某一层面还是某一单元，是否需要对建筑物内的设施设备进行估价，等等。其次，必须明确估价对象物质实体的具体内容，如涉及土地，需明确其位置、四至、形状、面积、用途、临街状态、地质、地形、土地平整程度、配套设施、地质水文状况等；涉及建筑物的，需明确其门牌号、结构、面积、容积率、楼层、朝向、平面布置、工程质量、新旧程度、装修、设施设备等。
（2）明确估价对象的权益状态。房地产价格是权益的价格，不同的房地产权益其估价思路有所不同。所需明确的权益状态包括土地的权属性质、土地使用权年限（已使用年限、剩余年限）、建筑物的权属、是否设定他项权利及其年限等。这些权益必须提供相应的合法权属证明，如土地使用权证、房地产权证、租赁合同、抵押合同等。如委托人因特殊原因无法提供权益证明，应在估价报告书中予以说明。
2）明确估价目的
在填写估价委托书或签订估价委托合同时，专业人员有责任引导委托人明确估价目的，即明确估价报告书的用途，如土地使用权出让价格估价、房屋转让价格估价、房地产纠纷估价、企业合并资产评估、房地产拍卖底价估价、房屋拆迁补偿估价等。依据有关法律、法规，有些估价对象不能用于某些估价目的，而有些估价目的限制了估价对象的范围和内容，所以，估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托方的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望随意确定，而应根据估价目的，依据法律、法规并征求委托方认可后综合确定。如对于产权有争议的房地产，可以按照纠纷目的进行估价，但要按照转让或抵押目的进行估价则是不可行的，估价机构应不予受理，或作出特殊情况处理说明。
明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性，因此其数额应等于估价对象的预期价格（考虑抵押期限）减去处置税费等；征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行。例如，有些国家及地区规定，土地的课税价格须用路线价法评估；保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值；等等。
3）明确估价时点
房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗房地产来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。通常所说的某宗房地产的价格都是指该房地产在某个特定时点上的时价，所要评估的也正是这种时点价值。没有特定时点的价值评估不仅是毫无意义的行为，而且也是无法进行的，因此，必须明确估价时点。估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。另外，估价时点的详细程度还决定了估价的难易程度，估价时点越具体，要求的估价精度越高，估价也就越困难。
作为非专业人士的委托人，对估价时点的含义并不一定清楚，这就需要估价专业人员注意引导，并与委托人协商后达成共识。估价时点可以是现在，也可以是过去或将来，一般来说，大多数情况下的估价时点是现在，但也需注意其他时点，如委托估价的目的是纠纷处理的话，那么专业估价人员应问清纠纷情况，以便确定估价时点。
4）明确评估前提
由于特殊情况的需要，以及估价对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确估价的前提条件，主要包括以下4种。
（1）独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“房地产”的情况下，根据某种需要或特定条件，有时将该房地产的土地作为独立部分进行评估，并且不考虑建筑物的存在。这种情形称为独立估价。简单地说，就是将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行建筑物拆迁的独立估价。
（2）部分估价。部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体，在该土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响，而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响，或土地对建筑物价格的实际影响。土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。如两幅邻近的土地，在其他条件相同的情况下，甲土地上计划建造一座高档宾馆，乙土地上计划建造一家福利院。对这两幅土地进行部分估价，即考虑地上建筑物对土地价值的影响的话，甲土地的估价结果必然要高于乙土地的估价结果。
（3）合并估价或分割估价。以房地产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。例如，以购买邻地并与自有土地合并使用为前提，对邻地进行买卖价格评估即为合并估价；又如，为使土地的一部分分割出售成为可能，而评估其剩余部分的价格，即为分割估价。无论是合并估价还是分割估价，其估价结果都将与正常评估存在一定差异，其评估出的价格称为“限定价格”，即在市场受限定的条件下所形成的价格，该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。
（4）变更估价。变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估，也可称为变更利用状态估价，它主要包括以下几种情形。
