第五种情况：假如抵押贷款方式为首付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付。那么实际单价为5X000元/m2，实际总价为50万元，不存在名义价格。
2.3.12现货价格、期货价格及现房价格、期房价格
商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。无论是现货交易还是期货交易，价款支付方式又有在交易达成后立即或在短期内一次性付清、按约定在未来某个日期一次性付清和分期支付等，因此形成了多种组合形式，如表22所示。
未来一次性付清=此为典型的期货交易。
房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。该房地产的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建造完成的房地产；当为建筑物已建造完成的房地产时，即为现房价格（含土地价格）。房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格。
在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）的情况下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险（如不能按期建成，出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售时约定的差），所以，期房价格与现房价格之间的关系式为
期房价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿。
【例21】某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4X500元/m2，每月末的租赁净收益为2X500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。请计算该期房目前的市场价格。
【解】该期房目前的市场价格V（单价）计算如下：
V=4X500—2X500=10%/121—1=(1+10%/12)10/90—4X500×2%
=4X144.54(元/m2)
在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。这主要是由于两者的品质不同，如现房的户型和环境较差、功能已落后等。
2.3.13起价、标价、成交价和均价
起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组房地产价格。
（1）起价。是指销售商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房的价格，这种价格的商品房可能并不存在，仅是为了在宣传中吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
（2）标价。也称为报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后出售者可能做出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。
（3）成交价。是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。
（4）均价。是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
2.3.14评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
评估价、保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖活动中出现的一组房地产价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价的竞买人或者表示以该最高价买受的优先购买权人的买卖方式。
（1）评估价。一般是指为人民法院或者有关当事人确定拍卖保留价提供参考，对拟拍卖的房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。此外，房地产拍卖活动中还有一种评估价，即为竞买人确定最高出价提供参考，对拍卖房地产的投资价值或市场价值进行分析、测算和判断的结果。
（2）保留价。也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。在有保留价拍卖中，保留价通常是有关当事人参照评估价或者市价确定的。人民法院对被查封房地产的拍卖均是采取有保留价拍卖的方式。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。”
（3）起拍价。也称为开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。减价拍卖是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价，然后逐次喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接受而成交。增价拍卖是一种常见的叫价方式。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。
（4）应价。是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。
（5）成交价。是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，该最高应价才成为成交价。1987年12月1日，中国首次以拍卖方式出让的一块土地的底价为200万元，最后成交价为525万元。
2.3.15拍卖价格、招标价格和协议价格
拍卖价格、招标价格和协议价格是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。
拍卖价格是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。
招标价格是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。
协议价格是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。
从我国大陆目前城镇国有土地使用权出让来看，拍卖出让土地使用权是指在指定的时间和公开场合，在拍卖主持人的主持下，竞买人手举统一编号的牌子应价，土地最终由最高应价者获得；招标出让土地使用权是指在指定的期限内，由符合规定条件的单位或个人，以书面投标的形式竞买某块土地，土地由谁获得，不仅要考虑报价，还要考虑其他条件，如开发建设方案和企业资信，但投标内容也有仅限于报价的；协议出让土地使用权一般是政府与特定的用地者（如政府扶持的高科技项目、非商品住宅）协商确定出让价格。协议出让由于是政府对那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般会降低地价；招标方式由于不仅考虑报价，通常还要考虑开发建设方案，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，从而有抑制地价的作用，但单纯以报价方式投标有抬高地价的作用。在拍卖的场合，由于土地由谁取得完全根据价格的高低，所以最能抬高地价。因此，在通常情况下采用协议方式出让的地价最低，而招标、拍卖的最高。
据1995年对我国大陆43个大中城市的调查统计，协议出让的地价平均为每平方米165元，招标出让的地价平均为每平方米507元，拍卖出让的地价平均为每平方米1X822元。二者之比为1∶3∶11。造成这种差异的原因，主要是3种出让方式的地价形成机制不同、地块位置的好坏不同（拍卖、招标的地块一般位置较好）、缺乏经验、人为因素的干扰及管理体制的缺陷等。
有关人士曾对拍卖、招标方式对地价的影响做过剖析。认为，拍卖的每口价（即每次举手出价较上一次举手出价的差额）的数目由拍卖主持人来定，而且可以调整。例如，本来每口价是增加1X000万元，经过一番角逐，出价已到5亿元，只剩下最后一人举手，眼看此人就是得主，而卖地者则想把地价卖得更高一些，此时拍卖主持人有权把每口价减至200万元。这样，竞买者中可能有些人不甘心以仅仅200万元的微小数目落败，重新再度出手竞买。于是，土地竞买便在每次加价200万元的情况下展开新一轮争夺战，促使该幅土地多卖数千万元。当然，公开拍卖的时机选择很重要，旺市时公开拍卖会营造一种热烈的竞争情绪，买家被迫在一瞬间作出决定，出价的动机往往出于压倒对手的考虑，或者不想让对手太容易得手，而把价格抬高。但是，在淡市时公开拍卖，买家见场面冷落，兴趣淡薄，就会故意压价。招标方式同样也可以收到高价卖地的效果，因为出标的竞投者各自躲在密室里策划，出价或所提条件都会高度保密，甚至给对手以假象。由于彼此不知虚实，不像在拍卖场合中那样可审情度势、见机行事，如果一击不中，就会丧失机会，因此投标者自然要谨慎行事，一般会提出最优厚的条件，出最高的价钱，以期压倒对方。
2.3.16补地价
补地价是指需要补交给政府的一笔地价。需要补地价的情形主要有以下4种：
（1）更改原出让土地使用权时规定的用途；
（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；
（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权；
（4）出让的土地使用权期满后续期。对于改变用途的，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前的地价的差额，即补地价=改变用途后的地价—改变用途前的地价。
对于增加容积率的，补地价的数额可以用下列公式计算：
补地价=增加后的容积率—原容积率=原容积率×原容积率下的单位地价×土地面积
或
补地价=（增加后的容积率—原容积率）×楼面地价×土地面积。
思考题
1.什么是房地产价格？
2.房地产价格的特征主要有哪些？
3.使用价值和交换价值的含义及其之间的关系是什么？
4.投资价值、市场价值的含义是什么？
5.基准地价、标定地价、房屋重置价格的含义及其作用是什么？
6.土地价格、建筑物价格、房地价格的含义及其相互关系是什么？
7.实际价格、名义价格的含义及其相互关系是什么？
8.起价、标价、均价的含义是什么？
