案件来源及企业基本情况
2006年5月，根据省局对房地产行业进行专项检查的安排，嘉峪关市国税局稽查局对辖区内某房地产开发公司2004-2005年度的企业所得税纳税情况进行了检查。
某房地产开发公司成立于2003年7月，该公司在嘉峪关市南市区购置了一块土地，经立项批准开发商业步行街项目。2004年申报收入为零，亏损44万元，2005年申报收入424万元，亏损9．3万元。
税务稽查过程及方法
在检查前，稽查人员对该公司的经营情况开展了外围调查，了解到该公司在2005年，其开发的部分楼盘就陆续封顶，电视、报纸等新闻媒体广泛宣传出售店面、铺面广告信息，并且价格不菲，这与其申报情况形成鲜明反差。
检查中，稽查人员发现了以下异常账务处理：
借：银行存款
贷：其他应付款一房款
或借：银行存款
贷：预收账款一房款
税务稽查案例与分析
通过核对凭证，发现这两个科目借方只有少量金额转为当年的销售收入，贷方发生额长期挂账不处理。
据此，检查人员判断这些贷方发生额很可能就是企业收取的预售房款。经询问，财务人员无法自圆其说，在稽查人员耐心解释税收政策的情况下，财务人员道出其中实情，由于企业工程紧、资金周转困难，对取得的预售房款没有给客户开发票，也没有申报收入。
违法事实
经检查核实，该公司2004年少申报预售房屋收入3，707，324．30元，应调增应纳税所得额556，098．64元（3，707，324．30×15％=556，098．64），抵减2004年亏损443，497．93元后，2004年应纳税所得额为112，600．71元，少预缴企业所得税37，158．23元（112，600．71×33％=37，158．23）；2005年少申报房屋预售收入4，207，914．20元，应调增应纳税所得额631，187．13元（4，207，914．20~15％=631，187．13），抵减2005年亏损93，580．99元后，2005年应纳税所得额537，606．14元，少预缴企业所得税177，410．02元（537，606．14~33％=177，410．02。该公司以上两年合计少预缴企业所得税214，568．25元。陟处理处罚依据及结果根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2003】83号）“二、关于开发产品预售收入确认问题。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税……预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率。预售收入的利润率不得低于15％（含15％）”之规定，2004年该公司应补缴企业所得税37，158．23元，2005年应补缴企业所得税177，410．02元，两年合计应补缴企业所得税214，568．25元。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”之规定，对该公司补缴税款从滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”之规定，该公司上述行为已构成偷税，处所偷税款50％的罚款计107，284．12元。
通过本案可以看出，该公司的偷税手段在房地产开发销售行业具有一定的代表性。如销售商品房预收售房款不按照税法规定预计利润额、多列支商品房开发成本、开发的商品房完工后不及时进行清算等是该行业存在的普遍性问题。针对这些问题，税务机关要采取有效措施加以解决。
一是税务征管部门要加强对房地产开发企业的管理，强化行业税收政策的培训，熟练掌握企业财务制度与税收政策差异，及时辅导、督促企业落实。
二是征管人员要加强调查研究，经常深入企业，了解掌握各类企业的生产、经营特点，特别是生产经营变化情况，有针对性地搞好纳税辅导，督促企业依法进行账务处理。
三是稽查人员对每一个行业进行检查时，必须做好查前准备，充分运用各种信息、各种途径深入了解被查行业的生产经营特点，财务核算方法，以及可能存在的问题，相关的税收法律法规以及该行业财务制度与税收政策的差异等，在检查中采取多种方法综合运用，才能达到事半功倍的效果。
四是加强对房地产企业查后的管理，稽查部门要及时向征管部门提供切合实际的管理建议，不断提高征管水平。
（案源提供：嘉峪关市国家税务局稽查局）
