【案例导入7.1】
李先生今年28岁，单身，有一个交往了3年的女朋友，两人准备3年内结婚。李先生是土生土长的天津人，目前与父母居住在南开区华苑的老房子里，父母均有退休金和医疗保障。李先生从事外企的营销工作，月收入6000元。现在的财务状况为：父母积攒的买房资金10万元，存款5万元，股票市值4万元，但已被套，损失近1万元，有待于大盘转好再解套。消费方面，李先生现有别克凯越一辆，每月养车费用约1500元，日常生活开销和交际费用每月约1500元。社会保障方面，李先生单位为其上缴了社会养老保险和医疗保险，但商业保险并未涉及。
现在困扰李先生的是，在目前房价高位运行时，他应该利用现有资金实现3年内存出60万元购房基金的50%首付款。
李先生的短期目标是3年内买一套60万元左右的两居室老房子做过渡，由于不想后期还贷款背负太多的压力，想用3年的时间实现30万元首付款的积累。从现有的财务状况来分析，买房基金10万元，存款5万元，股票4万元，有一辆经济型轿车，本身的理财基础是不错的，属于白领阶层。从年收入来看，李先生的收入状况在天津也属于中等偏上水平，其年收入7.2万元，月开支约3000元，年结余3.6万元。由于李先生的父母有退休金和养老保险，所以李先生相对负担和压力较轻。而且，李先生社会养老保险和医疗保险齐全，唯一缺少的是没有商业保险，也就是说，去除买房基金的10万元，李先生需要在3年内积攒20万元。
【案例分析】
对于目前李先生3年内预计买一套60万的房产，按照李先生目前情况所能支付的最大值计算，首付为19万元，贷款41万元，贷款20年，那么李先生的月供为2717.16元，显然负担过重，故应该调整房产首付的比例。
一般来说，房屋月供款不超过月收入的30%，意味着，假设李先生3年来的收入水平并没有发生大变动的话，考虑到房子装修和税费等相关费用，故首付应该不低于33万元。按照首付33万元的比例进行计算，贷款27万元，贷款20年，则月供约为1789.35元，符合李先生的财务状况。
李先生目前存款和股票的市值加起来19万元，每年结余3.6万元，3年后10.8万元，累积29.8万元，并不够其首付的35万元的目标，且以目前的市场情况来看，与其放到银行日后背上沉重的房贷负担，不如利用现有资金，通过投资来获取更多的收益。
假设李先生每月用工资的50%结余来投资，如果从事基金定投，则可购买股票型或者ETF50，假设其每月定投2000元，平均收益率按照8%来计，3年后其大概拥有8万元；每月按照零存整取的方式进行储蓄1000元，3年后，这笔储蓄约为4万元（加上利息收入），加起来共有12万元。则除去已有的9万元存款外，对于首付另外所需的9.3万元只能通过目前的存款和股票收益来获得。假设其4万的股票按照收益率为10%来计（保守估计），则3年后为5.3万元，李先生存款，如按照人民币币种，存入银行，存期3年，整存整取，按照目前3.85%的利率来计算，存款5万元，3年后连本带息可收入约5.7万元，故其共有33万元，实现了其买房计划。
事实上，对于像李先生这样正处于事业爬坡阶段的单身贵族而言，一份积极的投资理财计划至关重要，只要理由现有的资源，搭配合理的理财策划，理财目标就有实现的可能，对于其购买60万元一套的两居室户型，李先生在维持基本生活水平不变的情况下就可以轻松承受月供。
以上的理财方案是基于李先生单身的情况而制定，如果其结婚后，他的配偶的资产状况和收入情况直接决定了其不同的理财方案，故要重新制定。
模块一住房规划的基础知识
任务一认识住房规划现实意义
1、住房规划的重要性
房地产是当今世界各国经济发展的重要支柱，是我国全面建设小康社会，使人民安居乐业，并拉动国民经济增长的极为重要的行业。我国自实行商品房制度以来，居民的住房条件得到了极大改善，同时购买住房是每个普通人在社会生存中遇到的最为直接的难题。中国人是属于“有房才有家”的民族，在城镇化进程的推动下，大批城市新增人口，包括进城务工的农民和大学毕业生，需要寻找自己在城市中的落脚点，在城市中寻找家的感觉，拥有属于自己的住房是寻找家的感觉的最直接的方法。同时投资房地产也成为了广大投资者的增值财富的重要途径。
很多人终其一生就为了买一套房子，或是很多父母工作量多年的积蓄就为了帮子女购置一套婚房，因此合理的住房规划就显得尤其重要。住房规划不当可能导致以下结果：第一，没有住房规划的概念，不懂得现代经济金融知识，难以制定合理的行动计划，最后付出很多不必要支出。比如，在房价暴涨的时代，本来有足够的首付款，但是一直观望而犹豫不决，等待房子降价的情况，最后房价越涨越高，首付款越来越不够，从而不得重新努力攒钱，又重新积攒首付款。又比如，由于不懂等额本息还款法和等额本金还款法的区别，最后多偿还了不少利息的情况。第二，自不量力，陷入低首付陷阱，购买力自己正常无法承受贷款的房子，从而导致自己的生活捉襟见肘，极大影响生活质量。第三，没有利用住房按揭贷款的杠杆效用，从而导致财富增值速度太慢。
总之，住房规划是每个人需要面对的重要问题。住房规划宜早不宜迟，不要因为自己目前没有买房的需要就不需要住房规划。合理的住房规划既能满足不同时期的居住需求，又不会背上沉重的债务负担；既能满足居住的需求，又能满足其他生活的需求；既能使家庭财务平稳，又能使生活水平稳步上升；既能满足自主需求，又能兼具投资功能。
2、房地产投资的优缺点
住房除了自主功能之外，还是一种良好的投资品，总结起来房产投资的优点如下：
合理稳定的收益率
投资房地产的收益主要有两个：持有期的租金收入和低买高卖价差。一般来说，投资房地产的平均收益率应高于存款和债券等低风险投资品种。我国人口众多，并在快速向工业化、城市化转型，截至2009年，中国的城市化率已经达到46.6%，且以每年一个百分点左右的速度增长，很快城市化率将超过50%。城市化进程的推进，意味着对城市住房的持续需求，在土地供应有限的情况下，必然导致城市地价及房价的大幅升值。因此，未来5-10年，投资房产市场将能获得稳定的收益。
财务杠杆效应
房产投资的财务杠杆效应是指当房价上涨10%时，以自有资金投入计算的收益率可以翻倍，比如20%、40%甚至50%。如何才能达到财务杠杆效应呢？关键就是利用银行的钱来为自己赚钱。如果一处房产购买时价值是100万元，如果完全是自有资金购买的话，房价上涨10%，也就是110万时卖出，这时在不考虑交易费用的情况下，您获益10万，收益率为10%。然而，购房过程中，有很大一部分资金是通过银行按揭贷款实现的，比如，现在购房的首付比例是20%，即是100万中自付20万，其他80万向银行贷款。因此当房价上涨10%，也就是100万上涨到110万时，将房子卖出获益10万，在不考虑交易费用和贷款利率的情况下，自有资金的投资收益率为10/20=50%，收益率是房价上涨比率的5倍。但是，我们忽略了交易费用和贷款利息，并且这个过程还有一个隐含的假设前提即是房价上涨的。当贷款利率高于10%，抑或房价下跌了，上述案例又是怎么分析的呢？
对抗通货膨胀
通货膨胀是经济运行中的常态，银行存款、投资债券往往会受到通货膨胀的侵蚀。实物投资或对实际财富享有所有权的投资，如房地产投资、黄金投资等是抵御通货膨胀的最好渠道。房地产之所以能对抗通货膨胀，原因在于通货膨胀时期，因建材、工资的上涨使得新建住房的成本大幅上升，从而使得住房价格上涨。通货膨胀也使得各项消费成本上升，住房费用及房地产价格都会随之上涨。另外，通货膨胀还会带来有利于借款者的财富分配效应。在固定利率贷款的房地产投资中，房地产价格和租金上升时，贷款本金和利息是固定的。投资者会发现债务负担和付息压力实际上是在大大减轻，个人净资产也在相应增加。
任何投资都是有风险的，房地产投资也不例外，其缺点主要表现为以下几点：
缺乏流动性
一般来说，房地产属于不动产，不是标准化的产品，也没有公开交易的二级市场，因此房地产投资的流动性相对要低。同时，房地产买卖时的交易费用很高，这里的交易费用包括有形的和无形的。有形方面，购买和销售住宅都需要交纳一定的税费，一般来说是交易双方需要承担房价2—3%的税费。无形方面，由于房地产不是标准化产品，并且购买决策是属于家庭的重大决策，因此交易过程中费时，一般从决定购房在办完各种手续，少则半年，多则一年。目前我国的房地产投资的最大缺陷，是缺乏大型、流动性强、便捷有效的交易市场。这对房产投资的状况及效益等，具有相当缺陷，影响了房产交易。
需要大笔首期投资
在房地产投资中，通常需要有一笔首期投资额。如购买一幢价值100万元的住房，投资者一般得支付30%以上的首付款，就是30万元，对刚开始工作的年轻人而言，是个大数字。而对大多数家庭而言，房地产投资项目都是规模庞大，直接进行房地产投资无法达到家庭资产多元化的目标。
房地产周期与杠杆带来的不利影响
房产市场呈现明显的周期性特征。房地产投资一般能够抵御通货膨胀的风险，但在通货紧缩或经济衰退期，这类投资很可能会发生贬值。日本最近20年经济不景气，现在的房价下降到1980年代后期的一半左右。当衰退期到来时，房地产价格和租金下降时，上述优点中的财务杠杆，此时就变得非常不利，原本有利的财务杠杆变成巨大的债务包袱，且杠杆的效应越高越为不利。
住房规划的机会成本
进行住房规划过程中还需要考虑机会成本：第一，用于住房首付款或租住公寓押金要考虑其利息收益损失；第二，远离城市中心的房产可能价格便宜，空气新鲜，但上班时间和交通成本同时会相应增加。
学习活动
针对当前我国的住房市场和房地产投资市场分别进行讨论。
任务二住房规划的步骤
拥有自己理想的家居，是一个人一生的追求之一，它能使人有一种稳定感和自豪感。而近年来，随着国内房屋价格的不断攀升，购房正日益成为一般家庭最重大的支出项目。并且，由于按揭贷款等金融手段的大量运用，购房甚至可能在一个相当长的时期内对家庭的财务状况构成重大的影响。在这样的情况下，对于一个家庭来说，购房前的资金准备、购房后的贷款偿还等问题就有必要做出妥善的安排，以达到合理利用家庭财务资源，实现在购房准备中及购房后家庭（或个人）的财务状况保持健康和安全的目标。
一般来说，一个全面的购房规划应该包含下面这些内容：
明确家庭的购房目标
明确家庭的购房目标是首先要做的工作。任何可供理财规划的目标必须是量化的，清楚而非模棱两可的。具体到购房上，家庭计划购房的时间、希望的居住面积、届时的房价这3大要素就构成了购房目标本身。由于房价并非一成不变，因此，在考虑未来房地产的价格时，可以通过参考房地产专业报告或其他资料并结合房地产价格的历史走势而得出。最终，得到诸如“我希望在两年以后购买150平方米左右，价格为8000元/平米的房屋”这样的描述，才能算是明确了购房目标，而不是“我希望过几年换套大点的房子，让老婆孩子住得舒服些”这种模棱两可的目标。
另外，除了房款本身之外，相关税费、装修费用、家具电器购置费用等也是需要考虑的。购房款项、相关税费、装修费用、购置家具和电器等费用后，就可以得到家庭在预期的购房时间上总的资金需求，也就是购房规划要实现的目标了。
收集财务资料，进行购房的资金准备
明确了资金的需求情况后，接下来就是要寻找资金的供给了。一般来说，购房资金的来源可以有两种途径：一是从现有的资产中拿出一部分，确定为专项的购房基金，不做其他用途；二是每月或者每年的收支节余资金中，在不影响其他目标的实现的情况下，可以继续定期定额的投入到购房基金的部分。
对于这两种资金，个人可以考虑将其购买某个金融产品或投入到某个投资组合中，并实现一定的预期收益率，从而为购房做好资金的积累。一般情况下，当你希望在短期内就实现购房计划时，按照时间越长，可承受风险越高，时间越短，可承受风险越低的原则，因为这些资金已经有了近期确定的用途，所以不适宜再投入到高风险的项目中。而诸如储蓄、人民币理财产品、货币市场基金、其他低风险的基金类产品等都是可以考虑的短期购房基金积累手段。
还有一些人第一次购房时可能会得到父母或亲友的资助，这类的额外资金如果来源和数目确定的话，可以直接抵减客户的购房目标。
