“买卖不破租赁”原则是指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。“买卖不破租赁”原则的使用需要具备一定的条件：须存在有效的租赁合同；须租赁物已交付并为承租人现实占有；须出租人已经将租赁物所有权让与第三人；承租人没有终止或解除合同的意思。
刚刚买到一所中意的二手房的周先生被莫名其妙的告上了法庭，原因是周先生购买的房屋已被承租给郑某，而且现在还在承租期内。
原来，2003年，郑某和黄某夫妇签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定郑某承租黄某夫妇所拥有的某小区1101房，承租期限为2003年6月至2005年6月，租金总额为6万元。
由于郑某承租了此房后，一直没有居住，于是黄某夫妇与2004年3月将此方卖给了周先生。
法庭上，郑某称自己虽然没有实际入住，但租赁期未到，根据“买卖不破租赁”的原则，自己作为承租人有权状告周先生和黄某夫妇，请求法例院判令周先生腾空房屋交其使用。法院经审理后最终判决，驳回郑某的诉讼请求。
本案涉及到“买卖不破租赁原则”的使用条件，该原则的适用条件中包括租赁物已交付并为承租人现实占有这一点，也就是说如果租赁房屋没有被承租人实际占有，则即使租赁合同存在，当出租人将房屋的所有权转移给第三人时，承租人也不得主张依“买卖不破租赁原则”而要求继续承租该房屋。根据此规定，法院驳回了郑某的请求。
2003年，钱某作为承租人与房主赵某签订房屋租赁合同，约定租赁赵某私房两居室，期限为10年，租金每月600元。以后的几年内，数次变更租金，至2007年，租金为每月1000元。2007年10月，赵某的儿子因生病住院，急需用钱，便与吴某签订借款协议，以两居室作抵押，借款20万元。到期后，赵某未能还款，随后与吴某协商将房屋作价20万元，冲抵债务，随后，双方办理了产权变更登记。此后，吴某通知钱某，该房屋已归其所有，要求钱某腾房。钱某以无房可租为由，要求继续租赁，但吴某不同意，称自己也要用此房。双方发生分歧，诉至法院。
根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”。另外，根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案赵某在出卖租赁房屋之前没有提前通知钱某，侵犯了钱某的优先购买权。也就是说，尽管房屋所有权人已经发生变更，但房屋租赁合同仍然有效，钱某可以继续租赁该房屋，法院支持钱某的主张。
“买卖不破租赁”规则被我国多部法律所确认，房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。此外，承租人还有买卖的优先权，即出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
有人认为上述规则对买受人太不利了，其实这个问题可以辩证得看，买受人虽然不能要求承租人搬出去，但是可以找承租人收取房租，这在一定程度上会减少买受人的损失。如果承租人已经缴纳了租赁期限内的全部房租，那么买受人可以要求原来的房东即出卖人给付从房屋所有权移转之日起至租赁期限止的房租。等到租赁期限届满，买受人可以自由决定是否续约。
专家如是说：
“买卖不破租赁”原则是对所有权的限制，在调节社会生活秩序和市场经济秩序中发挥着重要的作用，其存在有着重要的意义。
首先，它有利于保护承租人的合法权益。在平等保护租赁双方当事人权益的同时，对租赁合同中承租人权利也给予特别的保护，从而达到维护社会经济秩序的目的。
其次，有利于维护社会经济秩序的稳定。社会的发展，使公民之间的经济活动越来越频繁，交易形式也越来越复杂，“买卖不破租赁”原则可以稳定租赁房屋的占有使用状态，大大降低承租人的承租风险，有效发挥租赁物的效用，有效避免经济秩序混乱。
再次，体现了公平正义与经济效率的民法基本原则。“买卖不破租赁”原则对所有权的限制只是禁止权利滥用，并非剥夺其最终的处分权，这种限制并没有超出合理的范围，在这个意义上，买卖不破租赁原则反映了现代民法的价值取向，即通过立法调整权利在有关当事人之间的分配，最大限度的追求公平正义和经济效率。
