值得注意的是，在合资、合股建房中，房产产权的认定十分重要。不拥有产权的房产企业没有缴纳城市房地产税的义务。例如回迁工程支出、地下人防工程使用费和补偿费等项支出，由于企业对回迁户（商场）、地下人防工程并不拥有产权，因此，此部分支出不应计入房产原值。
从以上分析可知，税法与财务、会计规定对房屋的划归及其原值的认定基本上是一致的，但是也存在一定的差异，总体上说，税法要比财会规定严格得多，因此企业要研究和把握这种差异，合法、合理筹划，积极与税务机关联系，力争最合理地缴税。
新准则第4号
《固定资产》项下的涉税处理实务
新准则制定背景
固定资产是企业资产负债表中的一个重要项目，其核算的正确与否，即会影响到资产负债表反映信息的质量，又会影响到利润表反映信息的质量。为了进一步规范固定资产的核算，财政部于2001年11月发布了《企业会计准则——固定资产》（以下简称旧准则），并从2002年1月1日起在股份有限公司范围内实行，同时鼓励其他企业实行。该准则自实行以来规范了固定资产的确认、计量、记录、报告等方面，提高了企业资产负债表及利润表反映信息的质量。但在实施过程中也碰到一些问题。为了使固定资产准则能够更好地规范企业的固定资产的核算和披露，这对我国新的经济环境与出现的新问题，财政部2006年2月发布了《企业会计准则第4号——固定资产》（以下简称新准则），对企业固定资产的确认计量、折旧的处理、减值准备的计提以及报表信息披露等做出了系统的规定，吸纳了许多国际通行的处理方法。主要变化有：取消了固定资产减值转回；取消了后续支出的确认原则；对“预计净残值”进行了重新定义，引入预计未来现金流量折旧概念；规定了弃置费的会计处理。
新准则主要内容
修订后的新准则共发为六章二十五条，分别是：总则、确认、初始计量、后续计量、处置和披露。
（1）总则
在“总则”部分，包括制定新准则的目的、依据和该准则不适用的内容范围。
①新准则第一条规定：“为了规范固定资产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。”
②下列各项适用其他相关会计准则：
·作为投资性房地产的建筑物，适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》。
·生产性生物资产，适用《企业会计准则第5号——生物资产》。
（2）确认
①固定资产的定义。固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：一是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；二是使用寿命超过一个会计年度。使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。
②固定资产的确认。固定资产同时满足以下条件的，才能予以确认：一是与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；二是该固定资产的成本能够可靠地计量。
③后续支出的会计处理。与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
（3）初始计量
固定资产应当按照成本进行初始计量。几种以不同方式取得的固定资产确认如下：
①外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。以一笔款项购入人多项没有单独标价的固定资产，应当按照各项固定资产公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
②自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
③投资者投入固定资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
④非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁取得的固定资产的成本，应当分别按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第12号——债务重组》、《企业会计准则第20号——企业合并》和《企业会计准则第21号——租赁》确定。
另外，确定固定资产成本时，还应当考虑预计弃置费用因素。
（4）后续计量
①折旧范围。企业应当对所有固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。
②折旧及相关概念。折旧，是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。应计折旧额，是指应当计提折旧的固定资产的原价扣除其预计净残值后的金额。已计提减值准备的固定资产，还应当扣除已计提的固定资产减值准备累计金额。预计净残值，是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
③折旧方法。企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。固定资产的折旧方法一经确定，不得随意变更。
④使用寿命和预计净残值。企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值，固定资产的使用寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更。企业确定固定资产使用寿命，应当考虑的因素有：预计生产能力或实物产量；预计有形损耗和无形损耗；法律或者类似规定对资产使用的限制。
⑤企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命，预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值。与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，应当改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。
（5）处置
①固定资产满足以下条件之一的，应当予以终止确认：一是该固定资产处于处置状态；二是该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。
②企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。固定资产盘亏造成的损失，应当计入当期损益。
③将发生的固定资产后续支出计入固定资产成本的，应当终止确认被替换部分的账面价值。
（6）披露
企业应当在附注中披露与固定资产有关的下列信息：固定资产的确认条件、分类、计量基础和折旧方法；各类固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧率；各类固定资产的期初和期末原价、累计折旧额及固定资产减值准备累计金额。当期确认的折旧费用；对固定资产所有权的限制及其金额和用于担保的固定资产账面价值；准备处置的固定资产名称、账面价值、公允价值、预计处置费用和预计处置时间等。
涉税处理实务
固定资产处置是指企业的固定资产退出现有正常工作状态。固定资产退出企业的原因常见的有出售、报废和毁损从广义角度来看，固定资产的对外投资、出租、债务重组、捐赠等也应属于固定资产处置业务。
税法和会计制度在界定固定资产的含义时均规定，纳税人的固定资产是指：
①使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等；
②不属于生产、经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过2年的，也应作为固定资产。固定资产是企业的重要资产，一经购建，一般不作轻易处置。近年来，财政部和国家税务总局围绕固定资产处置业务出台了一系列规定，加上1994年税改的原有条例，基本规范了其中的涉税处理问题，现简单小结如下。
（1）增值税
财政部、国家税务总局于2002年3月13日下发的财税［2002］29号《关于旧货和旧机动车增值税政策的通知》规定：
①纳税人销售旧货（包括旧货经营单位销售旧货和纳税人销售自己使用过的应税固定资产），无论其是增值税一般纳税人或小规模纳税人，也无论其是否为批准认定的旧货调剂试点单位，一律按4％的征收率减半征收增值税，不得抵扣进项税额。
②纳税人销售自己使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、游艇，售价超过原值的，按照4％的征收率减半征收增值税；售价未超过原值的，免征增值税。旧机动车经营单位销售旧机动车、摩托车、游艇，按照4％的征收率减半征收增值税。
（2）营业税
①销售不动产。指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。其中规定：连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税；以不动产投资入股，参与利润分配、共同承受投资风险的行为，不征收营业税；将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税；执行5％的营业税税率。
②经营融资租赁业务。以其向承租人收取的全部价款和价外费用（包括残值）减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。出租货物的实际成本包括由出租方承担的货物购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费及境外外汇借款利息支出等。营业税税率为5％。
（3）房产税
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，租金收入包括货币收入和实物收入；如果以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平确定标准租金额，税率为12％。自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房等，暂免征收房产税。
（4）契税
契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。契税实行3％～5％的幅度税率，计税依据为不动产的价格，由财政部门征收。但对在企业改组、改制中的特殊情况规定如下：
①公司制改造。
·不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的不征收契税。
·对独立发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的免征契税。
·对国有、集体企业改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的免征契税。
②企业合并中，新设方或存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的不征收契税，其余征收契税。
③企业分立。企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的不征收契税。
④股权重组。在股权转让中，单位个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，不征收契税；在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。
⑤企业破产。企业破产清算期间，对债权人（含破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的征收契税。
（5）印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。固定资产处置业务中涉及的印花税有：
·购销合同：税率为3‰。
·财产租赁合同，税率为1‰，税额不足1元，按1元贴花。
（6）企业所得税
企业固定资产处置业务中涉及到的企业所得税问题较复杂，因为会计制度从及时化解企业经营风险和稳健经营的谨慎性原则出发，制定了一整套的会计核算办法；税法从历史成本和收入与成本相配比原则出发，也制定了相应的税务处理方法。由于二者的出发点不同，因此在具体处理上存在着一定的差别。在此仅就股权投资和债务重组情况进行分析。
①固定资产股权投资业务。《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［2000］118号）规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。上述资产转让所得如数额较大，即纳税人在一个纳税年度发生的上述所得占应纳税所得50％及以上的，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。
由此可见，对于以非货币性资产对外投资，会计上不确认收益；而税务上却要确认相关资产的转让所得或损失，由此也带来了二者在股权投资成本计价上的不同。
【例4—1】2007年1月，长城公司以其拥有的一套房产对中原公司进行投资，其账面原值为1800000元，已计提折旧300000元，公允价值为1600000元；2008年2月，长城公司将该股权转让，取得价款1700000元。假设长城公司没有计提与上述业务有关的资产减值准备。
2007年度：
