资本化率和报酬率都是将房地产的预期收益转换为价值的比率，但两者又有很大的区别。资本化率在直接资本化法中采用，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；报酬率在报酬资本化法中采用，是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的现值的比率。
在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式会有所不同。例如，在净收益每年不变且收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为
V=A=Y在净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为
V=A=Y1—1=(1+Y)n在净收益按比率g逐年递增且收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为
V=A=Y—g在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为
V=A=Y—ΔY=(1+Y)t—1在上述4种情况下的报酬资本化法公式中，Y是报酬率。而资本化率是不区分净收益流模式的，在所有情况下的未来第一年的净收益与价格的比率（A/V）都是资本化率。因此，在上述第一种情况下，资本化率正好等于报酬率，即
R=V在上述第二种情况下，资本化率就不等于报酬率。它与报酬率的关系变为
R=Y(1+Y)n=(1+Y)n—1
在上述第三种情况下，资本化率与报酬率的关系变为
R=Y—g在上述第四种情况下，资本化率与报酬率的关系变为
R=Y—ΔY=(1+Y)t—1
由上可见，报酬率与净收益本身的变化及收益期限的长短等无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化及收益期限的长短等有直接关系。
6.6.4直接资本化法与报酬资本化法的比较
1.直接资本化法的优缺点
直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；③计算过程较简单。
但由于直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。假设估价对象的净收益每年上涨2%，而选取的房地产的净收益每年上涨3%，如果以该房地产的资本化率8%将估价对象的净收益转换为价值，则会高估估价对象的价值。
2.报酬资本化法的优缺点
报酬资本化法的优点是：①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础；②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解；③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资的收益率也可以求取报酬率。
但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价师的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况。
当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价师可以通过投资者在有同等风险的投资上所要求的收益率来确定估价对象的报酬率。
6.7投资组合技术和剩余技术
在收益法中，可以从房地产的物理组成部分（土地与建筑物）或资金组成部分（抵押贷款与自有资金）中求出各个组成部分的报酬率或资本化率，或者将其报酬率、资本化率运用到各个组成部分上以测算其价值。
6.7.1投资组合技术
投资组合技术（BandofInvestmentTechnique）主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合。
1.土地与建筑物的组合
运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。相应的3种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。
综合资本化率是求取房地价值时应当采用的资本化率。这时对应的净收益应是建筑物及其占用范围内的土地共同产生的净收益。也就是说，在评估土地与建筑物综合体的价值时，应采用建筑物及其占用范围内的土地共同产生的净收益，同时应选用综合资本化率将其资本化。如果选用的不是综合资本化率，则求出的就不是土地与建筑物综合体的价值。
土地资本化率是求取土地价值时应当采用的资本化率。这时对应的净收益应是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益），不包含建筑物带来的净收益。如果在求取土地价值时选用的不是土地资本化率，即使得出了一个结果，这个结果也不能说是土地价值。
建筑物资本化率是求取建筑物价值时应当采用的资本化率。这时对应的净收益应是建筑物产生的净收益（即仅归属于建筑物的净收益），不包含土地带来的净收益。如果在求取建筑物价值时选用的不是建筑物资本化率，则求出的就不是建筑物的价值。
综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分，但又是相互联系的。如果能从可比实例中求出其中两种资本化率，便可以利用下列公式求出另外一种资本化率：
RO=VL×RL+VB×RB=VL+VB
RL=(VL+VB)RO—VB×RB=VL
RB=(VL+VB)RO—VL×RL=VB
式中：RO——综合资本化率；
RL——土地资本化率；
RB——建筑物资本化率；
VL——土地价值；
VB——建筑物价值。
要应用上述公式，必须确切地知道土地价值和建筑物价值分别是多少，但有时难以做到。如果知道了土地价值或建筑物价值占房地价值的比率，也可以找出综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者之间的关系，公式为
RO=L×RL+B×RB
或
RO=L×RL+(1—L)×RB
或
RO=(1—B)×RL+B×RB
式中：L——土地价值占房地价值的比率；
B——建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100%。
2.抵押贷款与自有资金的组合
在房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分组成：一部分是自有资金（或称权益资本），另一部分是抵押贷款。因此，房地产的报酬率必须同时满足这两部分资金对报酬的要求：贷款人（如贷款银行）要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合一般不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款资本化率和自有资金资本化率来求取综合资本化率，综合资本化率为抵押贷款资本化率与自有资金资本化率的加权平均数，即
RO=M×RM+(1—M)RE
式中：M——贷款价值比，也称为贷款成数，是贷款金额占房地产价值的比率；
RM——抵押贷款资本化率，等于抵押贷款常数；
RE——自有资金资本化率。
在上述公式中，抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是年偿还额与抵押贷款金额的比率。如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的还款额乘以12，然后除以抵押贷款金额；或者将月抵押贷款常数（每月的还款额与抵押贷款金额的比率）乘以12。在分期等额本息偿还贷款的情况下，由于等额还款额为
AM=VM×YM=1—1=(1+YM)n
则抵押贷款常数的计算公式为
RM=AM=VM=YM(1+YM)n=(1+YM)n—1
=YM+YM=(1+YM)n—1
式中：AM——等额还款额；
VM——抵押贷款金额；
YM——抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；
n——抵押贷款期限。
自有资金资本化率是税前现金流量（从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的余额）与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。
综合资本化率必须同时满足贷款人对还本付息额的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求。下列几点有助于理解抵押贷款与自有资金组合的公式。
（1）可以把购买收益性房地产视为一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产净收益为投资收益。
（2）购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，因此有
抵押贷款金额＋自有资金额=房地产价格
（3）房地产的收益相应地由这两部分资本来分享，即
房地产净收益=抵押贷款收益＋自有资金收益
于是又有房地产价格×综合资本化率=抵押贷款金额×抵押贷款常数＋
自有资金额×自由资金资本化率于是有综合资本化率=抵押贷款金额=房地产价格×抵押贷款常数+自由资金额=房地产价格×自由资金资本化
=贷款价值比率×抵押贷款常数+（1—贷款价值比率）×
自由资金资本化率
6.7.2剩余技术
剩余技术（ResidualTechnique）是当已知整体房地产的净收益、其中某个组成部分的价值和各个组成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知组成部分的净收益，求出归属于另外组成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知组成部分的价值的方法。此外，把求出的未知组成部分的价值加上已知组成部分的价值，还可以得到整体房地产的价值。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。
1.土地剩余技术
土地及其上的建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（多数情况下是采用成本法）能求得其中建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地及其上的建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率予以资本化，即可求得土地的价值。这种剩余技术称为土地剩余技术。
直接资本化法的土地剩余技术的公式为
VL=AO—VB×RB=RL
式中：AO——土地及其上的建筑物共同产生的净收益（通常是通过房租求取的净收益）。
在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下土地剩余技术的公式为
VL=
AO—VB×YB=1—1=(1+YB)n=YL1—1=(1+YL)n
式中：YB——建筑物报酬率；
YL——土地报酬率。
另外，如果将土地价值与建筑物价值相加，还可以得到整体房地产的价值。
土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是一种有效的方法。例如，城市商业区内的土地，有时没有可参照的土地交易实例，难以采用市场法估价，成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可以采用土地剩余技术来估价。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用市场法可以求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对因附有旧建筑物而导致的土地价值降低到底应减价多少，市场法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。
2.建筑物剩余技术
土地及其上的建筑物可共同产生收益，如果采用收益法以外的方法（如市场法）能求得其中土地的价值，可以利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地及其上的建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率予以资本化，即可求得建筑物的价值。这种剩余技术称为建筑物剩余技术。
直接资本化法的建筑物剩余技术的公式为
VB=AO—VL×RL=RB
在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的建筑物剩余技术的公式为
VB=AO—VL×YL=1—1=(1+YL)n=YB1—1=(1+YB)n
另外，将建筑物价值与土地价值相加，可以得到整体房地产的价值。
建筑物剩余技术对检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。此外，它还可用来测算建筑物的折旧。将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。
3.自有资金剩余技术
自有资金剩余技术是在已知房地产抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术。它是先根据从市场上得到的抵押贷款条件（包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等）计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到税前现金流量，然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。
直接资本化法的自有资金剩余技术的公式为
VE=AO—VM×RM=RE
式中：VE——自有资金权益价值。
自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可以得到整体房地产的价值。
4.抵押贷款剩余技术
抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。
直接资本化法的抵押贷款剩余技术的公式为
VM=AO—VE×RE=RM
抵押贷款剩余技术假设投资者愿意投在房地产上的自有资金数量已确定，并假设投资者需要从房地产中得到特定的自有资金资本化率也已确定，则贷款金额取决于可作为抵押贷款偿还额的剩余现金流量和抵押贷款常数。
在正常情况下，抵押贷款剩余技术不适用于对已设立其他抵押的房地产进行估价，因为这时剩余的现金流量不完全归自有资金投资者所有，它还必须先偿还原有抵押贷款的债务。
期末转售收益可以是减去抵押贷款余额前的收益，也可以是减去抵押贷款余额后的收益。在估价中，未减去抵押贷款余额的期末转售收益与净收益匹配使用；如果需要利用税前现金流量来评估房地产自有资金权益的价值，则应从净收益中减去抵押贷款还本付息额，并从期末转售收益中减去抵押贷款余额。
6.8收益法应用实例
