但是，凡事都有两面性，政府的不少规划的确能让投资者赚个钵满盆盈，可有时候也会带来反作用。所以，投资者在投资商铺的过程中，除了要掌握规划带来的利好消息以外，对于规划对商铺的影响也要关注，譬如一些市场整体搬迁、马路拓宽等规划，都会给商铺的发展造成不利影响。虽然投资者很难提前了解到一些信息，但不少规划实际上在实施之前的两三年前就会被披露，投资者只要及时关注这些信息，及时补救也是来得及的。
4.商业氛围消褪需当心。
大型市场的整体搬迁极有可能将周围的商业氛围骤降至冰点，而其附近的商铺也会不可避免地跟着受到影响。所以，投资者如果在市场搬迁前后选择周边的商铺进行投资，显然是不划算的。
成熟的大型市场对商铺的升值空间是有极为重要的决定作用的。如果其整体搬迁，周边的商铺通常也会随之衰落。所以投资者尤其需要注意，对于新建的商业项目而言，购买之前一定要关心其是否有知名的商家进驻，因为这对聚集商铺的人气是非常有利的，否则，一旦“养铺”不顺，即使不变成“死铺”，至少在很长一段时间内也会毫无起色。
商铺投资的过程是十分复杂的，通常情况下，以下5项技术条件是商铺投资者在投资中不可忽略的：
1.商铺是否位于商业区域内。
商铺如果位于商业区域内，在经营方面就有互补和互动的作用，在对外宣传上也容易收到规模效应。可以说，位于商业区域内的商铺，其投资获利能力是远远超过独立店铺的。所以，投资者如果选择投资商铺，就应该尽量选择在商业区域内的商铺。
商铺位于交通运输站的附近，其主要对象一般为上班族，主要经营的物品是日常用品还有价格不贵又方便携带的消费品。
商铺位于住宅附近，其主要服务对象为社区居民，主要经营的物品是综合性消费品。
商铺位于办公楼附近，文化办公用品为其主要经营物品，且商品的档次应该比较高。
商铺位于学校附近，则以文具、饮食、日常用品为主要经营物品。而且，由于学生的购买能力比较低，商品的档次应该以中、低档为主。同时，这些商铺在寒、暑假期间会受到很大的影响，所以投资此类商铺的投资者必须清楚这一点。
通过上面的分析，我们不难看出，地理位置不同，商铺的功能性特点也是不一样的，所以说，商铺这一房地产品种是极富个性化的，想要投资商铺就必须在投资过程中进行足够的分析，要充分考虑到商铺所在地段的商业环境以及客户的基础和特点，这样才能对商铺的位置和大小做出符合自己未来经营需要的明智选择，毕竟投资商铺的最终目的还是经营。
2.是否选择了合适的经营者。
商铺经营者经营水平的高低也是决定投资会不会盈利的关键因素。投资者在选择好要租的商铺后，还要聘请高水平的经营人员或是经营能力强的销售人员。如果选择好商铺后，经营的内容却与周边的市场环境格格不入，或是经营水平低，管理素质差，商铺的经营必然陷入混乱，最终导致效益亏损，提前关门歇业。尽管一家商铺关门歇业后仍可以选择新的租户新的项目来进行投资，但商铺不可避免地要空置一段时间，在这段空置期内，投资者就不得不自己承担租金的损失了。
3.商铺规划设计是否良好。
一家商铺的规划设计是否良好，对商铺的功能性是有非常大的影响的。规划设计合理，商铺就会给人品种繁多、井然有序的好印象，吸引更多的消费者；而规划设计不合理，就无法满足经营者、消费者的需求，必然会令商铺投资者赔钱。
在前面，我们已经就商铺两级客户这一问题进行了分析。举个例子来说，如果一处商业房地产项目的规划设计就不科学，商铺的店面宽6米，长20米，那这样一间商铺的功能性就绝对存在问题，不会吸引很多租户。而租户的范围一旦缩小，商铺的投资价值就一定会降低。
有些商铺是位于大型购物中心里面的，对于这些商铺而言，如果规划不合理，它们就不容易被购物者发现，所以聪明的投资者是不会轻易选择这样的铺子的，除非整个购物中心的商业环境超级好，即使设计不佳也不会影响到商铺的人气。
4.行业类别的选择是否合适。
在选择商铺进行投资的过程中，除了上面三个技术方面的问题需要考虑以外，投资者还必须正确的选择适合该商铺经营的行业类别。如果一个投资者在对一家商铺进行投资前居然对这家商铺适合经营的行业一点不考虑就盲目进行投资，那后果是不堪想象的。当然，一般的商铺投资者确实很难深入思考投资一家商铺的各种深层问题，因为他们对这一投资所需要的相关专业知识了解得并不深入。所以，商铺投资者想要成功，就要首先努力提高自己的专业化水平。
关于一家商铺到底适合哪些行业，举几个例子就可以说明。例如，在火车站、汽车站附近的商铺，投资批发性店铺可以赚钱；而在居住区和办公区附近的商铺，就可以选择零售商铺进行投资。
5.投资的商品店铺是否够专业。
在一些大城市里，有很多所谓的“综合楼”，既集公寓、写字楼、商业为一体的大厦。这类大厦通常上层供居住或办公使用，而下面几层作为百货商场，这类商铺虽然可以保证一定的客源，但由于其十分混杂，所带来的消极后果也是十分严重的。人员混杂，安全问题就很难得到保证，而且也容易激发矛盾。楼上的住户嫌楼下的公司、百货商场人太多，既增加了电梯的负担，又破坏了环境的宁静，严重影响到其居住的质量。而楼下的公司、百货商场又会因为受到这些指责而觉得楼上的住户意见实在太多，所以矛盾一定是不可避免的，这最终都会在某种程度上影响到楼下市场的经营。
追根溯源，这种综合性房地产项目来自于20世纪90年代香港房地产商的概念。那么我们就不得不想到，香港房地产商为什么会提出这样的概念。很好理解，香港的土地资源超级紧张，所以开发商不得不采取这样的发展模式。而正如我们上面所分析的，这种综合性房地产项目对我们而言并不是很适用，因为它实在是太容易引发各种矛盾了，这对商铺的投资收益影响是很大的。鉴于这种情况，想要对商铺进行投资的投资者在选择时就想清楚你到底要投资哪种商铺，是专业的还是其他类型的。
那么，投资商铺的过程中，到底该如何规避风险，赢得利润呢？
1.明确业态方向。
投资者在选择商铺进行投资前，一定要首先明确自己想要投资的业态方向。通常而言，社区商铺拥有比较稳定的消费群体，其地理位置和交通状况对商铺经营的影响不大；而位于大型商场内或商业街附近的商铺就很受地理位置和交通状况的影响了。所以投资者在确定了自己的投资方向后，必须自信考察分析商铺在这一方面的情况，不要稀里糊涂一把抓。
2.长线投资要了解政策。
经营商铺，还有一个关键问题不能忽略，那就是投资者一定要意识到，投资商铺是一种长线的投资。所以，投资者除了要关心自己的经营项目外，还需要对相关政策有所了解，如交通、道路的改善、旧区改造、市政动迁等都要考虑到。毕竟，商铺对周边环境的要求是很高的，投资者只有对商铺未来的环境有足够的了解，才能够保证商铺的价值连年提升。
3.正确看待商铺价格。
投资者在对商铺的价格进行分析时，也不能够仅是独立地进行横向比较，而是要在比较中综合多种因素。一般而言，在条件相同的情况下，面积大的商铺其平均价格是要低于面积小的商铺的，因为大面积的商铺其利用率比较低。所以我们常常可以看到，在各大市场上，几十平方米至100平方米之间的商铺是最受欢迎的。当然，对租金的权衡也要考虑到地理位置的影响。俗话说：“金角银边。”临街或是临出口的店铺，其价格是会比其他位置的店铺贵一些的，因为这些位置的店铺客流量大，产生消费的几率也大。
4.别轻信“包租”承诺。
现在有一种经营商铺的方式非常流行，那就是投资者从开发商那儿买下商铺后，再把商铺租回给开发商，让开发商负责经营，而自己稳收租金。表面看来，这种“包租”的做法对于投资者是很有利的。因为包租期内，投资者可以拿到稳定的租金，所以包租期越长，投资者面临的风险就越小。但是有一点投资者必须提前想到，许多开发商根本是不具备经营商场的经验的，他们也不能保证自己在经营期内稳赚。如果他们不赚钱，向你承诺的租金从何而来呢？虽然有的开发商向投资者承诺，商铺是由物业公司代为出租的，如果投资者拿不到租金，就可以向开发商追究担保的责任。但是，这里依旧存在一个问题，如果开发商破产了呢？那么，投资者就必然拿不到租金了，也就是说，购买这类商铺前要想清楚，你是不是要替开发商承担风险。
5.社区商铺不同于商业街。
投资社区商铺就必须考虑到下面几个因素：
（1）该社区的规模和居住人口的密集度。社区规模的大小和入住率的高低对社区商铺未来的发展前景是会产生直接影响的。
（2）居民的生活标准和消费习惯。社区内业主的收入水平、消费习惯、年龄以及职业特点都会对社区商铺的收益和发展产生影响。比方说，某一小区的业主平均年龄为30岁，那么在这一小区内的商铺开办咖啡厅、快餐店、练歌房等项目，就可以满足这些年轻人的娱乐休闲需求，就可以赚到钱。而反过来，如果该小区的业主以普通阶层的成家人士居多，那么在这一社区内投资的商铺就应以中低档的大众餐馆为主要营业项目。所以，总体来说，居民的生活标准和消费水平，对社区商铺的档次和收入是有决定作用的。
6.业态配比的合理性。
合理配比的目的主要就是为了避免在同一个区域有太多的同类产品互相影响对方的市场。例如，在一个只能容纳五六百户的小区内，开设十几家美容美发店或超市，那就会形成超负荷消费。因为，同一业态的商铺数量已经远远超过了这个小区整体居住人群的消费需要了，这就必然会对整个市场的经营情况都起到不利影响，最终导致部分商铺的投资失败。
7.保险起见，先租后买。
有投资专家指出，“先租后买”实际上是一种最为保险的投资方式。因为很多投资者并没有足够的专业知识和经验，所以他们在最初对某个商铺前景的预测总是会和现实有一定出入的。而如果选择先租下商铺，就可以在经营的过程中看清楚这个商铺是不是真的值得进行长期投资，如果真的是一个旺铺，再买下也不迟。而如果在租赁期内发现了该商铺存在的一些不良状况，也可以把损失控制在一定范围内。毕竟损失的只是一部分租金，总比买下来砸在手里要强得多。
