一般来说，房地产投资是一个资金高度密集的行业，大多数房地产开发公司都必须通过一定的渠道融资，进行负债经营，亦称作财务杠杆投资。财务杠杆就是某一经济行为主体利用借入资金来弥补自有资金的不足并实施完成大型投资项目的方法。通常借入资金所占资本总额比重越大，杠杆作用也越明显，当然这个融资比例并非越高越好，企业应当密切注意其变化幅度可能产生的风险。财务杠杆的作用分为三类：第一类为积极（正）的杠杆作用，这意味着借款方能够在还本付息后实现满意合理的投资报酬率，融资的利息成本要小于融资活动产生的收益；第二类为反向（负）的杠杆作用，在这种情形下，融资企业在借款后资本报酬率反而下降，还不如只依靠自有资金来投资的效果；第三类为中性（零）杠杆作用，即指企业借入资金的成本和带来的收益相等的情况。
2.财务杠杆的优点与缺点
房地产开发企业的负债率上升时，杠杆作用的风险水平也会同时增大。通过财务杠杆原理实施项目融资的优点有以下几方面：确保在自有资金严重短缺的情况下计划中的项目正常施工，如果筹集到的资金非常充裕，项目进展的速度则会大大加快；同时杠杆融资提高了资金效率，节约了项目开发时间，给开发商创造了赢得市场份额的好机会。不过，我们也必须认识到债务融资也存在一些缺点：当债务融资比例提高到一定程度时，房地产开发企业面临由于利率和偿债能力变化而导致的财务风险；房地产企业资产负债率越高，资信评级就越低，在资本市场的融资困难必然增加，这已为近年来，证券市场中房地产上市公司再融资计划总是受挫的窘迫现象所证实。
二、房地产开发项目的融资程序与贷款安排
1.房地产项目融资的一般程序
由于房地产项目开发是一项极其复杂的系统性工程，参与各方收益存在较大不确定性，因此不论是开发商、金融机构还是相关中介组织都要对选定的项目进行严格的论证并做出财务分析和市场预测，尽最大可能减少控制风险，做出正确决策。下面我们将对项目融资的一般程序展开详细的分析。
房地产项目融资工作的前提是房地产开发商要对整个项目的立项、考证、建设及销售前景做出科学估计和预测。首先，房地产开发商应起草初步的项目计划书，这表明开发商具备潜在的开发该项目的意愿，希望项目能被政府相关部门有所了解并得到其批示与回复。这是因为大型项目如得不到政府的允许、鼓励和支持，项目融资很难成功。项目的初步计划书一般就以下几方面做出大致估测：项目开发的必要性、建设地点和规模的大致设想、项目建设的合作单位和中介组织的选择、项目投融资的初步计划和可能产生的经济效益和社会效益。然后，房地产开发商要做出项目可行性报告。房地产开发商进行项目融资的基本前提即为金融机构确定在现行土地价格和建设、融资费用的条件制约下，该项目是否具备商业可行性。其内容应尽可能涵盖以下几方面：项目的技术难度和成本收益测算，其中技术因素主要集中在建筑承包商的施工水平、管理能力及设备材料的先进性上，而成本收益测算更是项目可行与否的关键标准；考虑政策因素对融资成本地和市场需求的影响；项目是否符合城市规划整体战略和公共基础设施的承受能力。
在做好上述工作的同时，房地产开发企业要马上向相关土地管理机构提交用地申请，然后开发商必须就项目开发的规模、方式及投融资计划等一系列相关信息上报主管职能部门审批，在获得土地及整个项目计划被正式批准后，项目工程才进入建造阶段。
2.房地产项目开发的融资机构选择与贷款条件分析
（1）房地产项目开发的融资机构选择。房地产开发商在融资实践中会面对各种不同的金融机构，他们通常会仔细考察其在行业｀内的融资经验和资本实力，以此做出选择。一般规模的房地产项目仅需一家银行即可满足开发商的筹资目的，但对于大型项目而言，单个银行即无实力又不愿意承担太大风险，融资活动最好由银团贷款这种联合体来实施。所谓银团贷款是指以一家或几家银行牵头，联合若干家银行共同合作组建利益与责任的共同体，并签署共同融资协议为一家房地产开发公司提供融资服务的银行业务。在融资实践中，银团内部一般都有较清晰的架构：牵头行、参加行、代理行。其中牵头行是指为满足借款人的融资需求，进行银团贷款的整体资金安排的主要银行，对银团有较大的影响力及引导作用；参加行是指承担较小份额的银团贷款的银行，根据资金份额数量的不同，通常参加行被划分为不同层次，相应的表决权也不一样；代理行是指负责管理银团贷款协议的生效确认、收费、付款的管理，并接收借款人的各种通知及申请，然后根据银团贷款协议授权进行审核及恢复或提交给整个银团审议表决。这种制度安排有明显的优点，即开发商可获得大额长期融资，筹资社会化程度高，投资风险得到有效的释放。开发商还可以充分利用银行同业间的竞争关系避免过分依赖某一银行的不利局面。当然银团贷款方式也存在一些问题，主要表现在贷款双方谈判过程漫长复杂，银行之间的关系协调非常困难，对管理决策层的执行能力有很高的要求。同时，开发公司受到整个银团的广泛制约。
（2）房地产项目开发贷款条件分析。房地产开发企业申请项目融资必须满足一系列的条件和贷款人提出的各种要求。首先，房地产开发商必须出具自己的财务报表和有说服力的资信等级证明。其次，开发商应该对项目所在城市或地区的经济特色和发展前景做出准确客观的判断，以确保项目实施完工后的销售工作能顺利完成。第三，开发商一般要负责聘请律师事务所和保险公司对协议条款进行法律确认和担保，项目融资一般都要求有健全的法律体系作为成功的保证。项目的融资结构及参与者在融资结构中的地位权力及责任和义务都要有一系列的法律文件来确定，严谨清晰的法律条款有助于减少项目参与者的无谓摩擦和利益冲突。第四，房地产开发商必须向贷款人提交详细的成本预算计划，并根据内部回报率和净现值法估算出收益，在此基础上完成可行性报告。报告应对项目进行全面描述，对参与主体的行业经验和信用水平、项目的规划和类型、施工营运计划等要点详细阐述。最后，房地产开发商要对政府政策变化做出充分的估计并提出有效的应变措施。
（3）项目融资的担保问题。项目担保人一般由三方面主体构成，即项目投资者、项目利益相关者和商业担保人。房地产开发企业是项目融资过程中最主要的担保人，一般在贷款银行给开发商发放贷款时，都要求其提供项目之外的担保作为附加的债权保证。
这种担保可以是直接担保项目开发所贷款项，也可以是间接预防不可预见因素。提供担保，承包商为了获得项目建设合同，愿意提供项目担保。例如：有时工程承包商愿意接受完工担保；原材料和机械设备供应商为拓展市场，愿意为采购使用其产品的项目提供担保。另外，项目的客户（公司或消费者）愿意为项目提供担保，这样可以保障项目的顺利完工和运营。部分项目可以吸引到世界银行等国际性金融机构的担保，此类担保常常出于促进发展中国家经济，提高人民居住水平，改善生活环境的公益目的。所谓商业担保人指提供担保作为盈利手段，以承担项目的风险为代价收取担保费用的机构，一般以商业担保为经营业务的组织有银行、保险公司等。商业银行一般承担房地产开发商在项目建设和融资过程中所须履行义务的担保，而保险公司专门提供银行、房地产项目开发商不愿或无力承担的风险的担保。
项目担保的主要类型按其在项目融资中承担的不同经济责任，可分为直接担保、间接担保、或有担保和意向性担保四种。
①直接担保。直接担保指担保主体的责任主要针对担保金额或担保的时间限制，在房地产项目融资中，所需资金额较大，如项目建设中途资金供应链断裂，就会导致项目失败，为避免这种情况出现，提供贷款的银行要求开发商承担建设费用的超支风险并为其提供担保。另外一种常见的直接担保指“完工担保”，对项目保质保量在规定时间内完成的有限责任担保，这种担保可预防由于项目拖延导致的投资成本增加和不能如期归还银行贷款的情况。
②间接担保。间接担保指保人不以直接财务担保形式为项目提供一种财务支持，这种担保往往表现为商业合同和政府特许权协议的形式。
③或有担保。或有担保是针对项目投资过程中出现的各种不可抗力或不可预测因素造成的风险提供的担保。
