第二，间接调整方法，即适用冲突规范所指定的准据法。冲突规范是指明某种涉外民事关系必须适用何国法律的规范，被指定的法律为准据法。根据“不动产依不动产所在地法”的国际私法规则，涉外房地产法律关系应当主要由涉外房地产所在地法调整。
当某一涉外房地产纠纷的处理有我国参加或承认的明确的国际条约或国际惯例时，必须优先适用该国际条约或国际惯例，只有在不存在国际条约或国际惯例的情况下，才考虑适用冲突规范的间接调整方法。
第三，我国涉外房地产主要适用的法律有：
(1)《宪法》中关于国家主权的规定、土地所有权和使用权的规定、外商投资保护的规定等，是涉外房地产的基本法律依据和必须遵循的基本原则。
(2)《民法通则》是我国涉外房地产关系的基本冲突规范，又是基本的准据法。此外，《担保法》、《合同法》以及正在制定中的《物权法》等，也是规范涉外房地产关系的重要法律。
(3)《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》和《外资企业法》及其实施条例。
(4)外商投资房地产的专门规章。如《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《关于鼓励外商投资的规定》、《关于鼓励台湾同胞投资的规定》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》等。
(5)涉外主体在我国境内有关房地产权属的法律和政策规定。如《关于外国人私有房屋管理的若干规定》、《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》、《关于中外合资企业建设用地的暂行规定》等。
2.答：外商投资企业用地的取得方式如下
第一，出让取得国有土地使用权。外商投资企业通过出让方式取得土地使用权，是指国家以土地所有者的身份，按照规定的条件、年限和用途，与外商签订国有土地使用权出让合同，将土地使用权在一定年限内让与外商投资企业，外商投资企业依法向国家支付土地使用权出让金的行为。
第二，划拨取得土地使用权。主要有以下三种途径：
(1)由土地管理部门从国有土地资源中划拨特定的范围，作为外商投资企业用地，由外商投资企业向原用地单位支付补偿费；
(2)由土地管理部门把集体土地征收为国有土地，然后划拨给外商投资企业使用，并由外商投资企业支付土地补偿费、安置补助费等；
(3)中方合资者或合作者将其已有的土地使用权作为投资折价入股或作为合作条件组建中外合资经营企业或中外合作经营企业，由于中方合资者或合作者提供的土地使用权是以划拨方式取得，因此外商投资企业随之取得了划拨土地使用权。
第三，转让取得土地使用权。外商投资企业通过转让方式取得土地使用权是指已取得出让土地使用权的一方将其土地使用权转让给外商投资企业的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让应当签订合同，并且土地使用权出让合同所规定的权利义务随土地使用权转让而转移，其使用年限等于土地使用权出让合同规定的年限减去土地使用权转让者已使用的年限。土地使用权转让应到土地管理部门办理变更登记。
第四，出租取得土地使用权。是指土地使用者作为出租人将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给作为承租人的外商投资企业使用，并由外商投资企业向出租人支付租金的行为。土地使用权出租合同不得违反土地使用权出让合同，并应当依照规定办理登记。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同，这是土地使用权出租与土地使用权转让的一个明显区别。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，不得出租土地使用权。
（第十章）
一、名词解释
1.房地产纠纷：是指公民之间、法人之间、公民和法人之间以及他们与房地产管理机关之间有关土地和房屋权利义务的法律争议。
2.房地产纠纷行政复议：是指不服房地产行政机关的行政处罚或处理决定，依法向上一级房地产行政机关提出重新处理，上级机关依法重新对房地产纠纷案件进行复查、复审、复核、复验等活动。
3.房地产仲裁：是由特定的机构对当事人自愿提交的民事权益争议居中作出裁决的纠纷解决方式。
4.房地产纠纷的民事诉讼：是指人民法院在双方当事人及其他诉讼参与人的共同参加下，为审理和解决有关房地产纠纷所进行的司法活动，以及由这些司法活动所产生的法律关系的总称。
二、简答题
1.答：简答处理房地产纠纷的原则如下：
(1)公民住宅利益优先原则；
(2)消费者保护原则；
(3)利益协调和兼顾原则。
2.答：行政处罚是指房地产行政机关在其职权范围内，对违反有关行政法规的当事人所作出的行政处罚。
行政处罚的原则如下：
(1)依法行政原则；
(2)适当原则；
(3)自由裁量原则；
(4)法律救济原则。
3.答：简答房地产行政复议的特点有：
(1)主体的一方是房地产行政管理机关，另一方是公民、法人或其他组织；
(2)客体是房地产行政管理中发生的具体行政行为；
(3)房地产行政复议是享有行政领导权的行政机关依据相对人的请求或自身决定，复查具体行政行为的一种行政措施；
(4)复议机关审理复议案件不适用调解。
4.答：房地产纠纷仲裁应遵循的原则如下：
(1)自愿原则；
(2)或裁或审、一裁终局原则；
(3)当事人协议管辖原则；
(4)诉讼法原则。
5.答：房地产纠纷行政诉讼的特有原则如下：
(1)充分保障公民、法人和其他组织的诉讼权，作出具体行政行为的行政机关无权提起行政诉讼；
(2)被告负有举证责任；
(3)诉讼期间原具体行政行为不停止执行；
(4)房地产纠纷行政诉讼不适用调解；
(5)人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。
模拟考试题
一、填空题(每空1分，共计10分)
1.构筑物
2.县级以上地方
3.商品房预售许可证明
4.转让、抵押
5.无偿收回土地使用权
6.房地产经纪
7.土地使用权出让金
8.不得超出余额部分
9.评估制度
10.自主经营型
二、名词解释(每题3分，共计12分)
1.土地征收：是指国家或者政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的行为。
2.房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
3.物业管理：是指物业管理公司受物业所有人(业主)的委托，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面服务的行为。
4.房产产籍：是指在房产登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的土、档、卡、册等资料的总称。
三、不定项选择题(每题2分，共计30分)
1.ABCD2.D3.ABD4.B5.ABCD6.ABD7.BC8.D
9.C10.BC11.AB12.ABC13.C14.ABCD15.ACD
四、判断正误并说明理由(每题3分，共12分)
1.错。理由：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。
2.对。理由：国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
3.错。理由：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
4.错。理由：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
五、简答题(每题8分，共计16分)
1.答：房地产转让的条件如下：
第一，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第二，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(1)应当报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
(2)有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
2.答：我国房地产登记制度的特点如下：
(1)房地产登记由不同的登记机关分别登记；
(2)房地产权属登记为房地产权利动态登记；
(3)房地产权属登记采用实质审查主义；
(4)房地产权属登记具有公信力；
(5)房地产权属登记为强制登记；
(6)房地产权属登记颁发权利证书。
六、论述题(10分)
答案要点：首先，是房地产抵押对房地产转让的影响，包括设定抵押权后，抵押人仍然有权转让该房产；但应通知抵押权人并告知受让人，否则转让行为无效。应通知不等于应征得对方同意。对抵押权人提前清偿主债或者提存。转让抵押房产的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，否则不得转让抵押房产。
其次，是房地产抵押对房地产租赁的影响，包括先押后租和先租后押。先押后租时，可租，但租赁关系应当随抵押权的实现而解除；先租后押时，租赁和抵押互不影响，实现抵押权时，租赁关系继续有效。但是，在此情形下要实现抵押权，如果抵押人与抵押权人达成协议以抵押的房屋折价充抵债务时，承租人享有优先购买权，而使抵押权人不能获得房屋所有权。
如果债务人将该房屋变卖或拍卖，按照“买卖不破租赁”原则，租赁关系将继续存在，势必影响到抵押房产的交换价值。如果拍卖、变卖房屋所得的价款低于房屋在无租赁权时应具有的价值，则抵押权人不能充分受偿。同时，拍卖、变卖房屋行为实为转让行为，根据转让抵押房产的规则，负有通知义务。
七、案例分析题(10分)
答案要点：
(1)该转租合同无效。因为法律禁止承租人在未得到出租人同意的前提下擅自转租。本案中，陈某未征得出租人郑某的同意转租房屋，应当认定该转租合同无效。
(2)在擅自转租行为发生以后，如果出租人予以追认，则转租行为是有效的，如果不予追认，则出租人可要求确认该转租行为无效。出租人郑某可以依法解除原房屋租赁合同，而不是转租合同，并要求陈某承担违约责任。因房屋租赁合同被解除，次承租人不得依据无效的转租合同继续占有、使用该房屋，而应将租赁的标的物返还给承租人。
(3)在转租情形下，转租合同的次承租人，不应代替原租赁合同的承租人履行原租赁合同的义务；原租赁合同的出租人也不能直接向转租合同的次承租人提出履行原租赁合同义务的请求。本案中，郑某只能向陈某提出合同上的请求，而不能根据陈某与张某之间的转租合同而要求张某每月交付800元的租金。
