当代物权法百科全书小辞典初稿132-1
不动产征收的法律适用
一、基本理念
物权法本条款的规定，不是先例式的规定，而是原来一些法律本来就确定下来了的。因此，本条款可以单独适用，也可以选择其他法律或者合并适用。从《物权法》看来，不动产征收好像是个普通物权法的规定，而从实质上却是制度物权法包括政策物权法的特定对象。
目前，关于不动产征收的法律适用问题，从宪法、土地管理法等特定的行政法、行政经济法到物权法、国有土地上房屋征收与补偿条例等法律、法规、部门法规等，都有相应的规定。而从整体上来说，还有不够完善的地方。表现出“5多5少”的问题：一是对于农民征收补偿的项目多，对于城市居民征收补偿的项目少；二是对于农民征收的土地多，而补偿到手的款项少；三是对于城市居民征收房屋补偿的款项较多，征收土地补偿的款项较少甚至于根本没有；四是城市居民征收房屋补偿用钱的较多，给予房屋实物补偿的较少；五是对于城乡被征收人对于补偿不满意的较多，而满意的较少。所有这些问题的产生，主要原因一在于有关单位和个人有法不依、执法不严，二在于一些法律法规不健全，征收程序不规范和补偿方式、补偿费不合理是其中三种突出的表现。
更有甚者，某些地区的政府确定征收土地、房屋，不全是为了公共利益的需要，部分是为了“土地财政”和开发商巨大利益的需要；还有的甚至于完全与公共利益不沾边，地方政府竟然带头执法犯法、肆意侵害公民利益，为房地产开发商牟取暴利大放绿灯，一直没有受到法律的追究。
所谓不动产征收的法律适用问题，首先是要认真研究地方政府带头执法问题。
二、法律的适用
关于征收法律的规定，有原则规定、抽象规定和具体规定、未统一规定的几种形式。
1．宪法关于征收的原则规定
宪法第13条规定了“公民合法的私有财产不受侵犯”，规定了“国家依照法律规定保护公民的私有财产和继承权”，同时规定了“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”这个条款是新增加的宪法条款。于十届人大二次会议2004年3月14日通过，并公布实施的新条款。
老宪法第13条原来是这样规定的：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法的财产的所有权。”、“国家依照法律规定保护公民私有的财产和继承权”。显然，原来没有关于征收、征用方面的规定。修正以后的宪法第13条，将征收、征用这种半强制性措施，甚至剥夺其所有权或者使用权的法律规定也成功加入，与前两款形成剧烈反差。
许多民法上的新条款，是在宪法启动以后才花样翻新的。宪法也就成为追逐新潮流、开创新原则的开路先锋。
可以说物权法本条款的出台，直接受惠于宪法新13条“公共利益原则”、经济补偿原则或者物质补偿原则。
2．物权法关于征收的抽象规定
物权法本条款以及第四十四条关于征用的规定，尽管条文较长，仍然是抽象规定，至于什么是“公共利益”的概念，如何对于权利人的经济补偿或者物质补偿，这些没有具体规定。
本条款首款，规定了依据法律规定的权限和程序可以征收集体的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。前缀有“为了公共利益的需要”，何为“公共利益的需要”？至今仍然成为最抽象最棘手的新产品之一。
本条款二款，列出了土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费等费用的名单，但具体数额抽象掉了。
本条款三款，列出了征收房屋与拆迁补偿，要保障被征收个人的居住条件的项目，但具体数额抽象掉了。
本条款四款，列出了几种贪污腐化现象对于弱势者的损害类型及其被征收人的请求权：任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。但具体追究方法抽象掉了。
鉴于物权法本条款及其它条款相对抽象的规定，在遇到征收或者征用的具体问题时，可能需要参考其它法律来解决实际问题。
3．土地新政关于征收的具体规定
关于征收的具体规定，《土地管理法》比较集中地作出了规定。该法于1986年6月25日六届人大十六次会议通过，1988年12月29日、1998年8月29日和2004年8月28日有共三届****会作了修改。修改后的土地管理法及其它法，可以称之为“土地新政”。
土地管理新法现存设86条，该法的《实施条例》共46条，互为配套工程。
以下简要列举《土地管理法》第五章“建设用地”的主要梗概。
第43条：建设用地的申请；第44条：农用地转用途的审批；第45条：国家建设土地征收使用；第46条：征地方案的实施；第47条：征地补偿。条文如下。
【条文】〖征地补偿〗
第47条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗补偿费。征收耕地的补偿费土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
被征收土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿费，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经由省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。
***根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
关于征收耕地的补偿、补助费用共计4项：土地补偿费；安置补助费；地上附着物和青苗费；另外还有一项特别规定，对于征收城市郊区的菜地的规定。
（《土地管理法》以下各条款从略）
4．几种重要的不动产征收补偿法
征收程序类：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（[2011]***令第590号）
农民保障类：《关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》（劳社部发[2007]14号）
农民培训类：《***办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（国办发[2006]29号）
补偿安置类：《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）
产值标准类：《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（2005年7月23日国土资源部）
移民安置类：《大中型水利水电工程征地补偿和移民安置条例》（***2006年第471号令）
后期扶持类：《***关于完善大中型水库移民后期扶持政策的意见》（国发[2006]17号）
争议协调类：《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》（国土资发[2006]133号）
城市补偿类：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年***令第590号）
征地公告类：《征用土地公告方法》（2001年国土资源部第10号令）
土地估价类：国土资源局《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
土地分类类：《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号）
5．法律未统一拆迁补偿标准
由于各个省、自治区、直辖市的发展水平不相同，关于拆迁补偿费标准未能统一。
笔者认为，应当建立全国统一的征地拆迁和房屋拆迁标准，例如农村土地征收补偿费标准，是边出台边修改边完善的。城市和城市郊区的征收房屋拆迁，应当将土地出让平均纯收益标准百分比挂钩，下要保底，上不封顶。
根据《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》（2004年7月12日财综[2004]49号）的附录资料可知，我国经济区共划分为15个大的范围，经过官方测算出相应的收益标准。如果拆迁补偿费与此土地出让收益按百分比挂钩，应该是一种好的选择。
土地出让平均纯收益标准
单位：元/平方米
等别一二三四五六七八九十十一十二十三十四十五
标准160125105907565595347413530252015
注：
1．土地出让平均纯收益征收等别划分中的市、区、县名称及行政范围，依据民政部《中华人民共和国行政区划简册2004》确定。
2．土地出让平均纯收益征收等别划分附后（部分）。
土地出让平均纯收益等别划分
一等
上海：黄埔区卢湾区徐汇区长宁区静安区普陀区闸北区虹口区
二等
北京：东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区海淀区石景山区
上海：浦东新区
三等
广东：广州市越秀区广州市东山区广州市荔湾区广州市海珠区广州市天河区广州市芳村区广州市白云区深圳市福田区深圳市罗湖区深圳市南山区深圳市盐田区
四等及以下（略）
上文与图表，转引自中国法制出版社《土地法律小全书》2007年6月第1版第379页。其中，广州市越秀区与广州市东山区于2005年5月批准合并为广州市新越秀区，广州市荔湾区与广州市芳村区于2005年10月合并为广州市新荔湾区。2010年7月，北京市东城区与崇文区批准合并为新东城区，西城区与宣武区批准合并为新西城区。其他从略。
确切地说，《土地出让平均收益标准》是多年前的官方数据资料。近几年来，由于房地产商品市场持续升温，地价也随着水涨船高，早已超出这个平均数了。大家简单地搜索近几年来的资讯就知道个大概了。
相关法律：物权法第42条
相关名词：【不动产征收】【公共利益的概念】
字数：3888字
全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务
一切从现在开始hold住物权法精髓
当代物权法的开山作
宏观物权法的奠基石
物权法的饕餮盛宴
品茶品酒不如品宏观物权法
全世界物权法爱好者的良师益友
1000万字的尚方宝剑
从博士后到到中小学文化者的贴身保镖
世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著
中国品牌
中国正能量
《当代物权法百科全书小辞典》
《解析物权法》
好书齐欣赏
润物细无声
启动防火墙
遁入物权门
请浏览创世中文网
一切都在掌握之中
电子信箱：QQ437116637或627592416
