当代物权法百科全书小辞典初稿319-1
业主的自治组织
一、基本概念
业主的自治组织，系指规划小区内的业主委员会和业主大会。前者是业主的自治组织架构，后者是业主的自治组织形式，两者组成业主自治组织的有机整体。
没有业主委员会，业主们群龙无首，一盘散沙，难以形成凝聚力与向心力，业主们维权就比较困难；有业主委员会，而没有执行业主大会，一概听任业主委员会独揽大权，业主们自己的自治权利就会大打折扣，甚至于无形之中丧失自己的合法权益。
业主自治组织的民主权利是法定的权利，非经法律程序，不得剥夺业主委员会和业主大会的合法权利。
其是基于业主的共有权和共管权而成就的群众性小社区组织，主要职能在于大家团结一致友善互助地处理好邻里之间、业主之间的物权关系和人际关系，正确处理眼前利益和长远利益的关系，正确处理业主共有权与专有权的关系，创造一个物权文明、生活文明、安全文明、民主文明和生动活泼的新环境，并将优良的物权风尚发扬光大，一代接一代地传承下去。
物业小区文明建设不仅是物权文明建设的范畴。物业小区是城市社会的细胞组织，麻雀虽小五脏俱全，是最底层的组织、市民与人民政府沟通的纽带，分布在城市的每一个角落，长期担负基层组织文明建设的重任，邻里之间、业主之间的人际关系文明是基础。没有人际关系的文明，难以实现物权自治和物权文明，难以推进整个城市的文明化向前发展。
物业管理条例、业主大会规程等规定，业主大会应当设立业主委员会作为执行机构，履行的职责有：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
物业管理条例、业主大会规程等规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成、在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主大会，亦称之为建筑物区分所有权人会议，自首次业主大会会议召开之日起成立。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建设物规模、社区建设等因素。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理主管部门的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
二、物业与物业管理
1．物业
物业，就是建筑物区分所有权人的专有和共有产业。
房地产统计指标规定，物业是指房屋及与之配套的设备、设施和相关场地。建筑物区分所有权人简称业主。业主权就是所有权。中国在清代末期以前没有“所有权”的法律概念。宋代时已经区分了不动产所有权和动产所有权。不动产主要指田宅，谓之产、业。所有权人为业主。动产包括六畜、奴婢，有时也包括附着于土地上的矿物、植物，还有货币及有价证券，这些被称之为物或财物，其所有权又称物主权。如今的物业、业主、业主权等概念是古为今用，恰到好处。不过，中国物权法中“古为今用”和“洋为中用”的两种情形都是有的，是根据需要和可能来谋篇布局的。
2．物业管理
物业管理，物业管理条例、建设部房地产统计指标等规定，物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3．物业合同
物业合同，是物业服务合同、物业买卖合同的总称，包括前期合同、中期合同和后期合同在内。
物业管理条例第21条规定，在业主、业主选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
三、业主大会与业主委员会
1．业主大会
业主大会，指业主维权的组织形式，是基于业主建筑物区分所有权、专有权以及规划区内共有权、共管权、成员权或者会员权的权利而形成的，由全体业主组成，是建筑物区分所有权人团体的最高意志决定形式，是建筑区划内建筑物及其附属配套设施的最高管理形式，也是维护业主权利、进行诉讼或者仲裁的主体。
2．业主委员会
业主委员会，指建筑物区分所有权人团体具体维权的执行机构。业主委员会由业主大会选举产生，执行大会章程与决议，并在业主授权范围内决定和执行管理事务，替全体业主负责。业主委员会为非营利性质的纯粹维权组织机构，即为全体业主义务服务的组织机构，这一点应当与物业公司区别开来。业主委员会的职能，有带头管理、组织业主管理的职能，有选择物业公司和监督物业公司管理的职能，有物业财务审计的职能等职能。
物业管理条例规定，业主委员会履行的职责主要有：（一）召集业主大会会议；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案生效。
四、主要对象
1．主要对象
业主自治组织的主要对象，也是来自外部的主要矛盾。一是，物业管理公司或者物业管理中心。目的是为了协调业主的自治权利与物业公司的物业管理权利，调解矛盾纠纷，实现各自物权的动态平衡。
由业主或者业主委员会聘请的物业管理公司（中心），名为“管理”单位，实为“服务”单位，是受业主之托，并为业主的财产、人身安全负责的聘任制单位。二是，个别的房地产开发商。个别情形下，侵权的开发商会与业主发生土地利用权、土地作用权或者其他不动产方面的物权纠纷，也可以通过业主大会、业主委员会来维权。
业主自治组织的次要对象，就是发生内部矛盾的业主，业主自治组织的目的，是为制约某些业主越权或者侵权行为，包括制约侵犯物业公司的合法权利和侵犯其他业主的合法权利的行为。
2．维权项目
业主自治组织的主要维权项目，是业主委员会、业主大会对于建筑物区划内业主共有部分设施、场所及其他不动产、动产的共有权的维护，包括目前利益与长远利益的整体维护，也包括物业小区安全、卫生、便利环境的维护。特殊情况下，业主自治组织维权项目，可以涉及专有兼共有部分建筑物及其配套设施权利的维护，包括利用物业服务企业人员对业主家里照明电器、厨房卫生、水管气管、下水管道等方面的维护。
业主自治组织的权利，本质上是业主行使规划区内共有权、共管权、成员权或者会员权的权利。这也是一组套装的权利。大体上，每个业主拥有一份自治的权利，而不论各自建筑物面积的大小即专有权利的大小。从这个意义上说，业主行使规划区内共有权、共管权、成员权或者会员权的权利，是各个业主平等或者均等的权利。
3．表决权或者否决权
反映到业主大会上来，一个业主可以行使一票表决权或者否决权。业主大会是全体业主的大会，这跟业主代表大会的含义是不相同的，业主的自治组织、业主自治与民主的权利集中反映到业主大会上来，成为一大亮点并且不可或缺。
依据物权法第76条规定，建筑区划内七大事项由业主决定，分别是：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。为了强调一个业主可以行使一票表决权或者否决权，该条最后一款又规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”由此可见，一个业主可以行使一票表决权或者否决权，是建筑物面积占多数和业主总人数占多数的“双保险”决定权。
业主的自治组织，不应当是虚设的组织，而应当是有实权的组织；不应当是自闭的组织，而应当是与政府有关部门经常保持联系的组织；不仅仅是专门为业主维权的组织，而应当在一定情形下同时身兼为物业公司维权的组织。业主自治组织的维权过程，是全员、全方位动态平衡的维权全过程。业主委员会、业主大会是独立组织，但决不是孤立的组织，维权观念、维权动向应当是多方位而注重实效的。只有如此，业主的自治组织才会更加完善，更加得体，更有生命力。
五、与有关部门的日常关系
物权法第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”这是指业主自治组织与地方人民政府有关部门建立日常关系的一部分，指导和协助业主自治组织开展组织建设是他们应尽的义务，也只有他们才能胜任这一工作。
物业管理小区实际上是城镇最小的组织单元，也是社区和谐相处的细胞组织，地方人民政府街道办事处、居民委员会和派出所对于管辖区内有防火防盗和人口与户籍管理等治安管理的责任，有对物业管理小区设立业主大会和业主委员会给予指导和协助的义务。
相关法律：物权法第75条
相关名词：【业主共决权】
字数：3888字
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