当代物权法百科全书小辞典初稿41-1
外国的登记机构禁止
一、外国登记机构的禁止
外国登记机构的禁止，除了在专门法、特别法中有专项规定以外，在民法典、物权法等普通法也有明确规定。
外国登记机构的禁止，就民法、普通法与中国物权法对照分析，存在几个不同之处。
1．外国登记机构的禁止范围较大，而中国物权法的登记机构禁止范围较小。
外国的不动产登记法，对于登记机构和申请登记人均有禁止性规定，而中国物权法仅仅针对登记机构禁止。这里的禁止，指附带惩罚性禁止，不是指限制性禁止。关于限制性禁止，各国是基本雷同的。
2．外国登记机构的禁止主要集中于明码标价的罚款责任，而中国物权法的登记机构禁止目前只有损害赔偿责任。
损害赔偿责任，是以与损害程度相当的金钱赔偿责任。罚款责任，是比损害赔偿责任更重的法律责任，一般可以在损害赔偿责任之上附加这种责任。即使是不存在损害的事实，同样也可以附加罚款责任。损害赔偿责任只对直接损失赔偿，一般不关系间接损失的赔偿责任。罚款责任，连直接损失和间接损失都可以加在一起合算，可以加数倍的计算，总体上重于损害赔偿责任。
如日本、德国、法国等国家的规定，对于登记机构和登记申请人双方均作出了损害赔偿责任，都是明码标价的。另外，《日本不动产登记法》还列举了刑事责任的特别法律责任。该法是作为民法放在《日本民法典》后面的。中国物权法是不提罚款责任和刑事责任的。
中国物权法立法前，有的部门建议增加规定，登记机构无正当理由不予登记或者拖延登记，给权利人造成损害的，也应承担损害赔偿责任。有的部门提出，登记申请人或者其他当事人造成登记错误的，也要承担赔偿责任。中国物权法第21条是这样规定的：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的申请人追偿。”
3．外国登记机构的诉讼法院是初级法院，而中国登记机构的诉讼法院是人民法院行政法庭。
这一点有很大的的区别，也是中外国家登记机构禁止责任裁定的主要区别之处。
外国登记机构一般也是官方设立的机构，少数是民间团体代理的机构。外国一般有宪法法院，但没有行政法庭。因不动产登记发生争议，不存在“民告官”和“官告民”的差别，全部是统一当作一般民事主体来对待。这种做法有利于达到相对平等的目的，也有利于法官相对自由的裁决。
在中国，一遇到行政案件，往往是官方占上风，民事主体占下风，“民告官”难，“官告民”易。这其中有许多原因，而主要原因是法官的裁决权有权。法官只能建议行政机构应该怎么办，而不能指挥行政机构怎么办，如建议撤销行政行为、行政复议的决定等。建议的结果，最终的决定权仍然在行政机构一方。行政机构既当运动员，又当裁判员，往往对于胜诉的民事权利人不利。
中国物权法的登记机构禁止，主要集中于禁止登记机构要求对不动产进行评估、禁止以年检等名义进行重复登记、禁止超出登记职责范围的其他行为。前两种行为规范是明确规定，后一种行为是兜底规定。在法无具体规定的情形下，中国一方面可以不断地积累经验补充内容，另一方面可以从国外同类法律中取经。
外国登记机构的禁止行为，是不拘一格的行为规范。他们的不动产登记机构，有官方的、司法的，也有私立的，国情与立意也不同，故侧重点也不同。如日本、德国、法国等国家的规定，有禁止怠慢登记的，限期登记的，遗漏、犯错、不准确的登记的，遗漏优先权或抵押权登记的，初犯、再犯登记的，随意在登录页面留下空页或添加文字的，以及其他的责任范围、处罚办法与具体的罚款额等等，这些公法上经常出现的规定也移植到民法上来了。
对于登记机构进行行为规范，设置禁止性条款，这是完全必要的，是符合物权界定法则的。
二、从法律责任看禁止性条款
禁止性条款一般是违法性条款，可以从赔偿损失、罚款之类的法律措施反映出来。否则，禁止性条款是空洞无物的条款，对于不动产登记的违法者不能起到警示、惩戒作用。
不动产登记，虽然属于行政、司法行为，但与民商法、物权法有着密切关系，因此，各国民法典注意到将这部分的内容移植到物权法、民法典。
《德国民法典》物权法编中，关于不动产登记，仅限于土地权利的登记，计121条，没有关于登记机构的职责与禁止的规定，这是不足的地方。
1．日本普通法规定
《日本民法典》中单列了《不动产登记法》，1899年公布施行，自从1905年第一次修改起，至1996年，一共修改了34次，现存条款，包括增补的82条，现存一共有241条，几乎相当于中国物权法的条款数目，是比较系统、全面的不动产登记法。
日本《不动产登记法》，对不动产登记义务人应负的职责、禁止行为合并在第六章“罚则”上，对登记特定错误、怠慢登记行为的处罚。对于不动产登记义务人的处罚是最重的。
第一百五十八条[保证书不确实时的处罚]规定，对登记义务人并不熟识而实行第四十四条规定的保证者，处一年以下徒刑或者二十万日元罚款。
所谓第四十四条规定，原文是[登记证明书的灭失及保证书的附书]：“有关登记义务人权利的登记证明书灭失时，应将曾在该登记所进行的二名以上成年人保证登记义务人无误的书面二份，附具于申请书上。”
第一百五十九条[妨害检查时的处罚]规定，拒绝、妨碍或回避第五十条第（二）款规定的检查者，处十万日元以下罚金，不提交同款规定的文书或提交虚伪文书、对讯问不予陈述或进行虚伪陈述者，亦同。
所谓五十条第（二）款规定，大意是登记官在进行例行检查时，要求土地或建筑物的所有人提交文书等事项。然而，第一百五十九条采取命令主义的手法，强制性地要求权利人提交文书，否则会处以十万日元以下罚金。这种规定，在中国物权法中是没有的，甚至于在行政法中也难以找到的。在中国这种情形是非常平常的了，顶多处以行政拘留，教育一通就完事了。
第一百五十九条之二[怠为申请时的处罚]规定，第八十条第（一）款或第（三）款、第八十一条第（一）款或第（三）款、第八十一条之八第（一）款、第九十三条第（一）款或第（三）款、第九十三条之五第（一）款或第（三）款或者第九十三条之十一规定的申请义务人怠为申请时，处一万日元以下罚款。
上述规定主要集中于申请人申请材料不全方面的问题，申请人申请土地标示登记、变更登记、灭失登记以及登记用纸等方面不规范的，也在罚款名单之内。
2．法国民法规定
《法国民法典》是以债权为中心的民法，这与德国、日本的民法典有些不同。第十八编第十章，从第2196条至第2203-1条共9条，专门规定“登记簿的公告与登录员的责任”，大概情形是：
第2196条规定登录员的义务：“抵押权登录员亦有义务依申请在10日期限内交付不动产登录卡副本或节本，或者提交不存在任何属于请求范围内的登录卡的证明。”这将属于请求范围内和不属于请求范围内的东西都包括在里面了。
第2197条规定登录员的两种赔偿责任：一是对于登录应当公告而不予公告行为的赔偿责任；二是对于登录员主观遗漏、犯错、不准确的责任。
第2198条规定登录员难以免责的义务：赋予新持有人以追求登录员遗漏优先权或抵押权登记事项，新持有权保留自己的权利追诉。
第2199条规定登录员的责任：登录员无理拒绝或拖延办理手续，应对当事人负赔偿责任。
第2200条规定登录员的职责：登录员应当按照先后顺序，逐日编号登录交至其手中的证书、裁判决定、清单，并与法院沟通各项事宜。
第2201条规定登录员的职责：要求登录员从第一页至最后一页，每一页必须编号，由法官编号并签名，每天必须按时编号。
第2202条规定登录员的职责：登录员初犯，处以罚款；再犯，撤职，赔偿损失并罚款。
第2203条规定登录员的职责：登录员随意在登录页面留下空页或添加文字，面临罚款的责任。
第2203-1条规定登录员的职责：重申第2201条第2款并补充，关于抵押权登记的证明书及其手续，明确是单项手续，有关技术细节，需等待最高行政法院出资政意见后颁布的法令对该项证书的内容做出具体规定。
以上规定的登记机构，主要是登记人员的职责，是从每一个细节开始的，并且动辄以惩罚为职责的前提。
以上是法国民法上关于登记机构的职责范围。与其他大陆法系不同的是，其他国家是以明确申请人的责、权、利、义为主的，而法国的情形则恰恰相反。
上述三国，对于是否可以要求对登记申请人的不动产进行评估，是否可以以年检、复查、换证、清理、整顿等名义进行重复登记，均没有明确规定。这是中国物权法与外国物权法的不相同之处。
总的来讲，外国的登记机构、登记人员禁止条款并不宽松，甚至罚款得很厉害，如，《法国民法典》第2203条规定登录员的职责，一旦违反，就会被处以400法郎以上、4000法郎以下罚款；第2202条规定登录员的职责，处罚方式有赔偿损失、罚款和开除公职等处分。《日本民法典》第158条规定，登记义务人违反不动产登记法第44条，可能面临处一年以下徒刑或二十万日元以下的罚款；违反第159条，可能面临十万日元以下罚款。
无论是中国，或者是其他国家，都是一个道理：严是爱，松是害。对于登记机构和登记人员，尽管严格一点是不太适应的，但是，严格对于提高业务水平、工作效率，对于公正廉明，对于保护登记申请人的权利是很有成效的，因而是完全必要的。否则，松松垮垮地敷衍塞责，浑浑噩噩地过日子，一害组织，二害他人，三害自己。
登记机构禁止行为和登记人员禁止行为，并不限于本条款那几点。该谁承担的职责，就是谁的职责。这一点，应当引起注意啦。
相关法律：《物权法》第13条。
相关名词：【不动产登记机构与范围】【登记申请材料的基本要求】【形式审查与实质审查】【登记机构禁止】
字数：3888字
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