当代物权法百科全书小辞典初稿524-1
建设用地使用权有偿出让与土地类型
一、基本要领
建设用地使用权的设立方式，亦称建设用地使用权的出让方式，即一级建设用地使用权的设立方式，是与中国建设用地所有权国有制相联结的统一的不动产设立制度，主要由特别法或者专门法作出具体规定，主要方式是采取有偿出让或者政策划拨等方式出让与设立建设用地使用权。其适用范围与对象，因地产经济的定位模式或者公共利益的不同对象而不同。建设者一级建设用地使用权的设立方式，与业主二级建设用地使用权的设立方式也有所区别，法律调整不动产物权对象和诉讼维权的渠道也有所区别。
其中，扩大有偿使用型建设用地使用权范围和缩小无偿使用型建设用地使用权范围，是个大政策、大原则、大物权化方针，代表了统一规划、专地专用、节约用地、集约用地、美化环境、相邻和睦和房地合一、主辅统一的大方向，代表了国家法人的大政方针。
建设用地使用权的出让与设立方式，分为有偿出让方式和依政策划拨两种方式。
物权法第137条分三款特别规定：“建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”
以上规定表达了以下中心思想。
第一，作为普通物权法，融合了制度物权法的指导思想。
建设用地使用权根本上是政策导向的、限制性条件众多的定限物权，任何民商法包括普通物权法必须服务于、服从于制度物权法的指导思想。本条款虽名列普通物权法，但根源于制度物权法。
建设用地使用权由完全计划经济过渡到市场经济与计划经济并存阶段，走过了60多年漫长岁月。这将导致整个不动产制度的规范与调整产生巨大影响。
城市房地产管理法第12条规定，土地使用权可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
关于扩大拍卖、招标等公开竞价的对象与范围。有关政策作出了原则性规定。2004年，***颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中提出，工业用地要逐步实现招标、拍卖等公开竞价的方式。这个决定，意味着将进一步缩小建设用地无偿划拨的对象与范围，同时扩大建设用地有偿使用的的对象与范围，并同时扩大拍卖、招标等公开竞价的对象与范围。国有工业企业、招商引资外来工业企业、经济技术开发区等过去采取无偿划拨的对象将会受到严格的限制。
2006年8月***发布的“关于加强土地调控有关问题的通知”提出，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。
第二，作为财产权制度化物权化，明示了两种建设用地使用权的设立方式。特别注意有偿使用型建设用地使用权的取得方式。
被绰号为“土地宪法”的土地管理法，于1986年6月25日首次通过，并于1988年、1998年、2004年经过三次修改，***常务会议于2012年11月28日通过了修正案草案。2012年新土地管理法重点修改农村土地承包经营权、建设用地使用权。1998年修订的土地管理法基本确立了国有土地的使用权有偿出让和无偿划拨两种方式。其他的行政法、部门法和普通法包括物权法在土地管理法规定的范围内进行具体化、物权化规定。
国有土地的使用权有偿出让和无偿划拨两种方式，实质上不仅仅是针对国有土地的，对于集体共有的土地的使用权同样纳入了“全面规划，严格管理”这一基本国策之中（土地管理法第3条的规定）。
特别值得注意的是，“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”是最严格的建设用地使用权的设立方式，任何单位与个人均不得违反这一铁的规定。
财产权制度化物权化，指的是一整套土地法权和土地物权制度化物权化。有偿出让型建设用地使用权，首先是由所有制制度决定的，其次是由所有权制度和用益物权制度决定的，真正起核心作用的是所有制制度。集体所有制的建设用地所有权实质上已经取消，剩下的只有全民所有制的建设用地所有权。
有偿出让型建设用地使用权是标准的用益物权。土地所有权人与用益物权人的物权关系，是收益租赁关系。出租土地的权利人为国家法人，承租国家土地的权利人是单位与个人。
第三，基本的限制条件。
有偿出让型建设用地使用权的限制条件很多，从土地管理法的各个章节中随处可见。基本的限制条件就是如本条第二至第三款所示：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”
二、有偿出让方式与土地类型
建设用地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让（本质上实为“出租”，下同）给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。建设用地使用权的出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。这实际上是一级建设用地使用权人受让建设用地的方式，而购买商品房的二级建设用地使用权人受让建设用地不一定采取这种方式，但一级建设用地使用权人将“承租”土地的权利与义务转嫁给了二级建设用地使用权人。
有偿出让方式，是指出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金。有偿出让是建设用地使用权的主要形式，即使是有偿出让甚至于高价出让，但建设用地使用权是专制、专控类特种物权，不是每个人可以随意取得的特种物权。受让人需要有一定的资质或者资格条件，需要通过一定的土地用途等项审批程序和公开拍卖、公开招标、公开协商的法定程序以及支付足额的价金才能取得建设用地使用权。
1．公开竞价形式
公开拍卖、公开招标、公开协商等公开形式和公开竞价形式，具有公开、公平、公正的特点，能够充分体现标的物的市场价格和建设用地使用权的物权价值，是房地产市场较为活跃的一种方式，也能在一定程度上抑制国有资产流失的苗头、增加国家的财政收入。近30年来的实践证明，公开拍卖、公开招标、公开协商等公开竞价形式出让国家的建设用地使用权是完全正确的，对于加强国家的土地资源管理、理顺市场秩序与物权关系、发展房地产经济、增加国家财政收入、避免国有资产流失和防止国家公职人员失职渎职、贪污盗窃等，起到了很好的示范作用和物权保护作用。
有偿使用、公开竞价、公开出让建设用地使用权，符合中国土地所有权国有化的根本要求，符合中国土地资源稀缺的国情与民情，符合商品经济公开公平公正的“三公基本原则”，符合事物发展的客观规律和物权价值规则，符合宪法的大政方针和广大人民群众的共同心愿，符合社会主义经济建设的物权化大方向，有着巨大的现实意义和深远的历史意义。因为建设用地使用权是特种使用权，本身具有很高的物权价值与经济价值，故采取与农村土地承包经营权即农用土地使用权不同特色的物权化方针，国根据以上情况会不断缩小建设用地无偿划拨的对象与范围，同时扩大建设用地有偿使用的对象与范围，并同时扩大拍卖、招标等公开竞价的对象与范围。
建设用地有偿使用和公开竞价。是根据多年来的实践经验总结出来的一整套切实可行的好办法。城市房地产管理法第12条规定，土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议的方式。以上规定，是将“采取拍卖、招标方式”作为首选条件对待的，只有在上述两种公开竞价形式不能成功时才选择“采取协议的方式”，这其实也是一种法定的程序或者法定的优化选择方式。
2．建设用地类型的分类
2002年国土资源部关于印发试行《土地分类》的通知并加以详细的说明。通知与表格中将全国所有的土地分为“农用地”、“建设用地”和“未利用地”三大部类，共15个中类、168个小类。其中“建设用地”共有18种、32类。
本条款所示的“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地”是有偿转让的土地。
（1）工业用地：指工业生产及其相应附属设施用地。另外，“采矿地”，指采矿、采石、采沙场、盐田、砖瓦窑等生产用地及其尾矿堆放地；“仓储用地”，指用于物资储备、中转的场所及其相应附属设施用地。
（2）商业用地：指商店、商场、各类批发、零售市场及相应附属设施用地。另外，所谓“金融保险用地”，指银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。另外还有一些，见下面的排列。
（3）旅游、娱乐用地：对应于“餐饮旅馆业用地”和“其他商服用地”。“餐饮旅馆业用地”，指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、招待所、度假村等及其相应附属设施。“其他商服用地”，包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地；旅社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、照像、理发、洗浴；加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点。其中，写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地和加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点用地，应当是“其他商业用地”。
（4）商品住宅用地：一是城镇单一商品住宅用地。指城镇居民的普通商品住宅、公寓、别墅用地；二是城镇混合商品住宅用地。指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。
相关法律：物权法第137条
相关名词：
〖建设用地使用权划拨方式与土地类型〗
字数：3888字
全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务
一切从现在开始hold住物权法精髓
当代物权法的开山作
宏观物权法的奠基石
物权法的饕餮盛宴
品茶品酒不如品宏观物权法
全世界物权法爱好者的良师益友
1000万字的尚方宝剑
从博士后到到中小学文化者的贴身保镖
世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著
中国品牌
中国正能量
《当代物权法百科全书小辞典》
《解析物权法》
好书齐欣赏
润物细无声
启动防火墙
遁入物权门
请浏览创世中文网
一切都在掌握之中
电子信箱：QQ437116637或627592416
