当代物权法百科全书小辞典初稿50-1
更正登记与异议登记赏析
一、简述
不动产登记制度，总体上是半隐秘、半公开的登记制度。这就要求在保护隐私权基础上保护知情权。本条款，充分地体现这种不动产登记制度的特征。有条件地申请不动产项目的登记，有条件地申请查询、复制不动产登记簿中的资料，有条件地申请更正登记和异议登记，这些都是半隐秘、半公开的登记制度，既要保护利害关系人、当事人的知情权，又要保护权利人的隐私权。要在两者之间权衡轻重利弊，恰当地解决矛盾与纠纷。
更正登记，是一度拓展登记，亦称一维度登记。这是在原登记之上，申请更正内容的再登记。在这里，更正登记的含义，是专门针对不动产登记簿中的错误或者被当事人认为是错误的更正性磋商与登记，包括对于不动产物权设立、变更、转让和消灭四大类别登记后的更正性拓展登记在内，都可以申请更正登记。
原来，登记的种类可以分为好几种，按照排序来分就是：第一类，常规登记：不动产物权设立的登记；不动产物权变更的登记；不动产物权转让的登记；不动产物权消灭的登记。第二类，非常规登记：更正登记；异议登记。在非常规登记类别中，更正登记是一度拓展登记，异议登记是二度拓展登记。
以上两大类登记的区分，是基本形式的区分。我们要在学习物权法中仔细区别各自的性质、特征，以便于全盘掌握其精神实质。
在这里，我们还要注意更正登记与变更登记的区别。通过排列，已知变更登记是常规登记、非拓展型登记，更正登记是非常规登记、一度拓展型登记。我们还要知道，变更登记与更正登记容易混淆之外，而且与转让登记容易混淆。
不动产变更登记的含义，是不动产权利人利用自己的物权变更成其他品种的物权的登记，或者是直接变更其内容的登记。例如，企业以自主占有的土地作价入股的登记，集体土地用作投资的登记，单位合并、分立、企业兼并引起土地使用权变化的登记，这些均属于变更登记。从这里可以看出，不动产变更登记，完全是自主权赋予的登记，与不动产利害关系人没有瓜葛。而更正登记，则包括不动产权利人和不动产利害关系人两个方面申请的登记。
如果下一步作深入分析，不动产变更登记与不动产转让登记也容易混淆。固名思义，不动产转让登记，是转让不动产行为和转让不动产权利的登记。如果是部分转让的行为和登记，既可以说是转让登记，也可以说是不动产变更登记；如果是全部转让的行为和登记，则应当是不动产转让登记。但是，《土地登记规则》将国有土地使用权的转让，统统算作不动产变更登记。《土地登记规则》规定的土地登记类型，是初始登记、设立登记、变更登记和注销登记四种类型，没有转让登记这一（专门的）类型。
物权法没有规定初始登记是其缺点，有转让登记是其优点。
异议登记，是二度拓展登记，亦称二维度登记。这是比更正登记登记难度更大的登记。
更正登记，是清除登记的权利与真正的权利不相符的状态，避免第三人依据不动产登记簿中的瘕疵取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以认为是对原登记权利的涂销登记。例如，日本《不动产登记法》就有大量涂销登记的条款，不过，其中有一些是将注销登记混合在涂销登记里面了。
所谓更正登记，是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权的纠正登记。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时又是对真正权利的初始登记。不动产的预告登记、初始登记、设定登记、变更登记、注销登记等，发生登记权利与真正权利不一致的状态后，均有可能发生初始登记。
异议登记，也是一种更正登记，确切地说，是一种单方面和有争议的“更正登记”。物权利害人、物权真正权利人在要求更正登记遭到拒绝以后，采取单方面的回应：你不要更正登记，我要更正登记；你反对更正登记，我只好单方面来提出更正登记。你别拦阻我，我一定要进行更正登记。在这里，口口声声是“更正登记”，不是“异议登记”。更正登记是口头语言，异议登记是法学语言。说起来，可以相对自由一点，写起来，应当规范一点。
所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿的权利所提出的异议记入登记簿的另类登记。其法律效力在于：登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，登记权利人在一定期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。异议登记也使得不动产物权处于不稳定状态。因此，异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的。异议登记一旦不当，给权利人造成损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。利害关系人滥用异议登记请求权，也是法律所不许可的。
二、专家观点赏析
说起来是很有意思的。梁慧星教授说“特别要注意本条第二款规定的‘异议登记’，是起草人新创设的制度。什么叫异议登记？如不动产登记簿上记载某一套房屋的所有权人是张三，而李四对此提出异议，认为该房屋不是张三的，这就形成了纠纷。李四如果要向法院起诉解决争议，他得搜集证据，还要聘请律师，准备起诉状等，要做许多准备工作，等他向法院起诉，法院经过审理作出判决，确定争议的房产归李四所有。这个时候李四拿着生效判决书到不动产登记机构要求变更登记时，发现这个房子被张三卖给王五了。当事人好不容易得到胜诉判决，最后不一定能够得到房屋及其所有权。因此，能不能有一个制度防止不动产登记簿的所有权人张三抢先下手出卖争议房屋？针对这一现实问题，物权法创设了异议登记制度。”①
作者相信异议登记这个名词是梁教授所创设的，确实很有意思。不认真学习物权法，就不知道其真谛，就不知道我国制订物权法的艰辛历程。
从以上著名专家的观点与例子中，我们可以对于异议登记有以下启示：
（1）异议登记是真正权利人或者利害关系人，对于登记簿上权利人的物权行使的抗辩权、除去错误登记请求权。
（2）异议登记权是临时性的登记请求权。异议登记不是目的，目的在于通过登记机构把关和紧急避险，以防止无权处分人将不动产私自处分给第三人。
（3）异议登记不能单独发挥作用，真正权利人需经过人民法院判决，胜诉后才能从登记簿上权利人中夺回属于自己的权利。
（4）真正权利人胜诉后并不必然地夺回属于自己的权利，必须通过登记机构的更正登记后才能真正生效。此项更正登记，等于是登记簿上权利人的错误登记之涂销、注销登记，等于是真正权利人的初始登记。由此可见，异议登记是与更正登记、涂销登记、注销登记、初始登记容易关联的“其他登记”。
（5）异议登记是责任登记。利害关系人申请登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。利害关系人滥用异议登记请求权，也是法律所不许可的。
（6）异议登记是梁慧星教授等物权法起草人新创设的制度。笔者查阅过许多不动产登记法，发现在物权法颁布之前没有“异议登记”的规定与概念。物权法颁布之后，受物权法第19条的影响，2007年12月30日由国土资源部公布的《土地登记办法》第57条才出现了“异议登记”的规定。1995年12月28日由国土资源部公布的《土地登记规则》，并没有“异议登记”的规定。
日本民法典中的《不动产登记法》，是各国民法典中最全面的不动产登记法，条款高达241条，跟中国物权法中的247条几乎相当。里面关于登记的名词包括预告登记、附记登记、假登记（含保全假登记）、继承登记、分宗登记、合宗登记、信托登记、代位信托登记、建筑物标示登记、变更登记、更正登记、涂销登记（含信托登记、假登记、后登记、违法登记等方面的涂销登记）、灭失登记等多种形式，唯独没有异议登记这个名词。其他的大陆法系国家和英美法系国家的不动产登记法，也没有使用过异议登记这个名词。
异议登记的含义，就是将事实上的权利人、利害关系人对不动产登记簿记载的权利记入登记簿。此种登记，未经司法程序的，为初始登记；经过司法程序并已经确认了的，为效力登记；未经司法程序，并且超过仲裁时限的，或者经过司法程序并未确认了的，为无效力登记。
异议登记的法律效力，是从不动产物权争议双方来说明的。简单地说，异议登记成功，真实的权利人的诉求得以实现，这是正面的法律效力；异议登记不成功，真实的权利人的诉求不得以实现，这是负面的法律效力；异议登记为瘕疵登记，真实的权利人的诉求被打折扣，这是有瘕疵的法律效力。异议登记，是以真实权利人为中心划圆圈的，其法律效力也是呈扇形分布的。
异议登记法律效力的表现，可以依据物权法则进行推定表现的好坏，从而得出实质性结论。登记簿上所记载的的权利丧失正确性推定的效力，是异议登记的关键环节。登记权利人在一定的期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而得到非分的权利，这就是效力所及的表现。
异议登记虽好，难题也不少。中国60多年来物权政策变化无常，私变公，公变私，公私互变，令人眼花缭乱。目前，我国的物权仍然有很多缺陷，物权登记的基础工作作得不够扎实，腐败现象时常冲击物权登记制度，所有这些，令常规登记徒生变数，令非常规登记更生变数。
在履行异议登记制度的同时，我们要防止另外一种倾向，即恶意或滥用异议登记。这也是不允许的行为。由于有了异议登记，使得不动产物权处于不稳定的状态。此时，如果有人恶意或滥用异议登记，会在物权争议之上产生更大程度上的争议和混乱，导致权利人机会损失，有时候的损失甚至是非常巨大的。本条款，针对这种情况，特意加上“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”这就比较衡平了。
注释：
①梁慧星：《物权法基本条文讲解》，载《物权法名家讲座》第26～27页。
相关法律：物权法第19条
相关名词：【不动产登记】【更正登记与异议登记】
字数：3888字
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