当代物权法百科全书小辞典初稿533-1
建设用地使用权登记生效的补充说明
建设用地使用权登记生效，可以从以下几点来补充说明。
一、统一的房地产的登记生效主义
中国实行统一的房地产登记生效主义，是在国有土地所有权与建设用地使用权分离和房屋、建筑物所有权与土地使用权相结合条件下的登记生效主义。
1．建设用地使用权与房屋所有权统一的不动产登记生效主义
城市房地产管理法第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。这是指土地使用权与房屋所有权，均采取统一的登记生效主义。至于登记、发证、公示，就是登记生效主义的必要手段。
物权法本条款，没有提房地产登记生效主义的内容，仅提设立建设用地使用权一个层面，是由于本章“建设用地使用权”主题上编排的需要而形成的现象。但这不影响包括房屋、建筑物的产权登记生效的规定，因为业主置业肯定需要领证与登记，该项不动产所有权的登记，自然包括了建设用地使用权设立登记或者变更登记的规定在内。
2．“建设用地使用权自登记时设立”标志着登记生效主义
本条款，没有明确提及建设用地使用权登记，是采取登记生效主义还是登记对抗主义。而从“建设用地使用权自登记时设立”中的关键词“设立”，无疑是采取登记生效主义。并能够由此推定，建设用地使用权设立，包括一级、二级及二级以下建设用地使用权的设立，包括建设单位使用权人、房屋业主使用权人、变更及再变更的房屋业主使用权人等建设用地使用权人，也包括正常的土地使用权和抵押的土地使用权，也包括普通登记、初始登记、变更登记、转移登记、抵押登记和注销登记在内，统统采取登记生效主义。
为什么说“建设用地使用权自登记时设立”标志着登记生效主义？
回答这个问题，可以从类似的法制国家中找到佐证。譬如，德国、瑞士等不动产登记生效主义国家就有类似的规定。
德国民法典第873条第1款规定：“为转让一项地产的物权，为在地产上设立一项物权以及转让此种权利或对此种权利设立负担，如法律没有另行规定，需要权利人和另一方当事人对发生权利变更成立合意和将土地变更登入土地簿册，本法另有规定的除外。”这是指设立、转让、变更土地的权利时，必须经过“登记簿上的登记”。第875条第1款规定，权利人放弃土地的权利，必须经过“涂销登记”才能生效。
瑞士民法典第656条第1句规定，地产的权利“须在不动产登记簿登记。”第666条第1句规定，地产的权利“因登记注销或土地灭失而消灭。”指地产所有权的取得、废止、消灭，因登记而开始生效。
3．不动产登记生效主义的特征
不动产登记生效主义与登记对抗主义相比有着明显的特征：
一是登记生效要件不同。
登记生效主义是一级生效要件，不动产物权依法律的设立、变更、转移、废止等情形，非经登记不得生效。其生效要件的前提是必要条件的排他性要件。
登记对抗主义是二级生效要件，不动产物权依法律的设立、变更、转移、废止等情形，可自愿登记，但是，未经登记不得对抗善意第三人的插手行为。其生效要件的前提是重要条件的排他性要件。
二是登记生效约束程度不同。
登记生效主义是强制性的登记生效，相当于法令式的指挥登记。无论其双方合同再完美无瘕，双方履约程度有多高，一切以登记之日起生效为基准，而且不得擅自延迟登记公示的时间。
登记对抗主义是自觉性的登记生效，相当于知会式的自由登记。承认合同成立之日起生效，是一种登记要求的软约束形式。但不能保证这种形式能够完全生效，完全生效必须在登记之日起全面生效。
三是登记主客体对象不同。
登记生效主义的主客体，是建设用地使用权及其使用权人。因为建设用地使用权是三大总类土地使用权中最有价值、最具活力的一类使用权，恰恰又是最容易改变土地用途、脱离国家监管的一类问题复杂的土地使用权。根据多年来的土地管理经验证明，国家作为土地出让人，必须要严格管制这一类土地使用权人。其中，实行登记生效主义法律要件，是严格管制的重要手段之一。
登记对抗主义的主客体，是农用土地及其使用权人。对于此类登记生效的主客体，本来也是应当统一到一级登记生效要件范畴之中的，鉴于考虑村、组组织成员的自治权利可以放宽要求，才降低至二级登记生效要件范畴之中的。如果对于其登记生效的软约束作一番考察，会发现有很多意料不到的问题的。农村地区有许多擅自改变土地用途的，也有一些土地流转不规范的。其原因在于，疏于登记管理，导致出现了不能实时跟踪控制，出现了许多纰漏；有的地方，弱势权利人的利益受到了很大的损害。
不过，建设用地使用权和农用土地使用权的抵押，均采取登记生效主义法律要件，这一点又是相同的做法。由此可见，既然农用土地使用权的抵押，可采取登记生效主义法律要件，一般的农用土地使用权流转，也是可以采登记生效主义法律要件的。
为什么要将建设用地使用权登记和农用土地使用权登记作比较呢？因为许多建设用地使用权是由农用土地使用权转化而来的，即国家通过征收农用土地，然后通过各种形式的出让，形成了建设用地。也就是说，许多农用土地也就成了建设用地的储备土地，了解两种土地登记的效能与法理基础，可以增进改进土地登记制度的理性和信心。
二、物权法的本义
物权法第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机关应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”本条款，是关于建设用地使用权登记生效的规定。建设用地使用权依法从办理建设用地使用权登记发证之日起设立。
对于本条文的含义，可以作出以下几点补充说明。
第一，所谓“建设用地使用权”，实为“国有性质的建设用地使用权”，这与农村农民组织宅基地使用权的性质是不相同的。以招标、挂牌、拍卖、公开协商等形式公开出让的国有建设用地使用权，具有很高经济价值与物权价值的用益物权，在各类用益物权中独树一帜，鹤立鸡群，在拉动经济发展、改善人民生活方面均效果显著。以划拨形式设立的国有建设用地使用权为满足社会公共利益的需要也发挥充分的作用，每个国家每个地区也需要大量的享用型建设用地使用权，以满足人们最基本的生产生活的需要。
第二，国有建设用地使用权和农民组织宅基地使用权，首先由制度物权法或者说政策物权法规范与调整，其次由普通物权法或者担保物权法规范与调整。最起决定性作用的是所有制制度，其次是所有权制度、用益物权制度等物权关系制度。以招标、挂牌、拍卖、公开协商等形式公开出让的国有建设用地使用权，是标准的也是最重要的不动产用益物权，其与建筑物、构建物所有权形成“房地合一”式的复合财产权，在不动产权利设立、变更、转移、消灭或者确认、公示、保护、限制和规范、调整等各个环节均以“双重性权利”处置。以划拨形式设立的国有建设用地使用权，基本上是享用型土地使用权，或者是制度信托所有权、制度信托用益物权、制度信托用益权、制度信托单一占有权、制度信托单一使用权之类的享用权。广义的建设用地使用权，也包括农民组织宅基地使用权、农民组织建设用地使用权，但这两类建设用地是严格限制流通的土地，农民组织建设用地几乎名存实亡，有被国有建设用地所有权、国有建设用地使用权取代之势。
第三，统一的不动产登记生效主义，包括了建设用地使用权登记生效主义和建筑物、构建物及其附属设施登记生效主义两个有机组成部分，两种不动产是联结在一起而不能分离的，故我们在谈论建设用地使用权登记生效主义时等于是在谈论建筑物、构建物及其附属设施登记生效主义。不动产的预告登记、设立登记、变更登记、注销登记等登记办法，表面上是个单一的经济行为、物权行为，好象是与所有制制度无关似的。实则不然。房屋所有权证、土地使用权证当然是不讲所有制证的，那当然是多此一举。但是，无论是土地公有制制度，或者是土地私有制制度，其中的所有权制度与用益物权制度，都会打上所有制制度的烙印。所谓的权属登记，首先是个政治权属登记，其次是经济权属登记。
第四，物权法不是一般的财产权法，物权法中的登记法也不是一般的登记法。物权法是系统的财产权法，其立法目的与技术手段，是以有形物、无形物或者要式物、略式物为基点，分组分级分层地系统性地确认、保护、限制与利用财产权，不是一般性地罗列财产权。一般的财产权法，对于没有经济价值交换价值之物、无形之物是漠不关心的，物权法对于没有经济价值交换价值之物、无形之物但有物权价值之物统统包罗万象。如无线电频谱这种无形物算个什么东西啊，肉眼看不见摸不着，又没有交换价值，一般的财产权法不要它的，物权法当作了心肝宝贝。
物权法中的登记法不是一般的登记法。其融合了法律关系、法锁关系、物权关系、信托关系、合同关系、排他关系、对世关系和社会关系的各个方面，将零散的法律资源整合成集中的集群的法律资源，从而可以立体性地充分认识统一的不动产登记制度。诚然，我们光是从一个条款或者本条款角度来看，确实是没有独到之处，在条款的具体性、周密性方面甚至于不如一般的登记法。然而，我们从物权法中的所有制关系、所有权关系、用益物权关系、担保物权关系、地役权关系、相邻关系、共有关系以有权占有与无权占有关系以及房地合一关系等各个方面串联起来理解，就可以从感性认识到理性认识飞跃，深度剖析国有建设用地使用权统一登记制度的内核。
所谓国有建设用地使用权统一登记制度，包括两个基本点的统一登记制度。首先是，公开出让的和划拨的国有建设用地使用权实行统一登记制度，一个也不能少。其次是，建设用地使用权与地上建筑物、构建物及其附属设施一并实行统一登记制度，一个也不能少。
相关法律：物权法第139条
相关名词：
〖建设用地使用权登记生效〗〖建设用地使用权登记机关与法律责任〗
字数：3888字
全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务
一切从现在开始hold住物权法精髓
当代物权法的开山作
宏观物权法的奠基石
物权法的饕餮盛宴
品茶品酒不如品宏观物权法
全世界物权法爱好者的良师益友
1000万字的尚方宝剑
从博士后到到中小学文化者的贴身保镖
世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著
中国品牌
中国正能量
《当代物权法百科全书小辞典》
《解析物权法》
好书齐欣赏
润物细无声
启动防火墙
遁入物权门
请浏览创世中文网
一切都在掌握之中
电子信箱：QQ437116637或627592416
