当代物权法百科全书小辞典初稿579-1
地役权基本概念
一、基本概念
地役权，是不动产权利人相邻关系土地利用权的一种特别的物权化权利，即地役权人依法享有占有、使用相邻供役土地的便利，属于优先级特殊性的土地利用型土地用益权，亦称地产用益权。这是地役权的基本概念，也是基本的地役权概念。建设用地之地役权是长期的甚至于永久性、永久定格化的地役权，是最重要和最普遍存在的利用权。农村田野地役权多数是临时的单一土地使用权、利用权的地役权，属于短期的地役权。依照“房地合一”处分原则，都是可自然转让、自然抵押、自然继承、自然受遗赠、自然受赠与的“自然地役权”。
物权法第156条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”
解析上述条款，可以认定为地役权有以下几层含义。
第一，地役权是一种共益性或利他性的特别定限物权。
地役权，就是地役权人有权按照合同约定利用他人不动产的一种共益性或利他性的特别定限物权。由于法定地役权人可以“合理侵入他人土地”，使得需役地变成了共益性或利他性的土地。因此，虽名为“定限物权”，权利有些放大，比建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权等定限物权实际要大许多，甚至于土地所有权也会向地役权让步、让利几分。
第二，地役权是一种传统性的不动产特别利用权。
在整个大陆法系中，或者说在整个普通物权法系中，地役权是一种很传统、很牛的土地利用权，或者甚至可以连带建筑物、构建物及其附属设施的不动产特别利用权。其主要的不是由所有权制度规范与调整，主要是由土地利用权制度规范与调整。地役权制度实施几千年来一直经久不衰，充分证明了这项制度是有益无害的，对于调整特定的土地物权关系起到了关键性的作用。
第三，地役权是一种典型的专地专用性的用益权。
地役权制度是一种典型的专地专用制度和用益权制度。这种专地专用制度是根据土地的利用权、作用权来设立的，实际上开始时是来源于习惯法，成文法只不过是加以归纳和总结罢了。大多数专地专用制度是由制度物权法、政策物权法等公法来规定的，而这种专地专用制度却是由民法和习惯法来规定或者约定的。
地役权的权能与宅基地使用权的权能是一样的，即地役权人对他人的土地等不动产享有占有与使用的权利，一般不具备不动产的收益权与处分权。故有的资深专家认为地役权是用益权，而不是用益物权。
第四，地役权是一种具有独立性与从属性双重特征的从物权。
地役权是不动产物权的一个种类，具有一定的独立性。虽然是一种很放肆的权利，毕竟仍然是从属于土地所有权或者包括建筑物所有权的权利，没有他人提供需役地等便利，地役权就无以立身安命。
地役权的从属性，亦称地役权的附从性或伴随性，主要包括地役权不得与需役地分离而作让与，以及地役权不得与需役地分离而作其他权利的标的物。就是说，地役权得专地专用、专权专用，不能损害主权利人的权益。
第五，地役权是一种相邻关系统一性与不可分性连锁物权。
实质上，地役权与相邻关系的权利是交叉性的权利，其共同特征是都要利用他人的土地或者其他不动产而行使权利。但地役权的适用范围相对固定和狭小一些，如对于不可称量物的妨害等，地役权就不涉及到了。地役权是进攻型连锁物权，相邻关系的权利包括进攻型和防守型两种连锁物权。
第六，地役权是由《物权法》专项规定的特种土地权。
“地役权”连同“用益物权”和“担保物权”，是物权法最新推出的物权新概念，一般的财产权法都没有这种概念。一般的财产权法只不过是“下里巴人”，物权法才是“阳春白雪”。尤其是“地役权”这种名词是很晦涩很典雅的。笔者看过数百上千种法律法规和政策法规，只觉得物权法最深奥，而“地役权”的深奥是具有代表性的典型意义。
无论是什么样子的财产权法，也无论“下里巴人”或者“阳春白雪”，关键在于，“地役权”连同“用益物权”和“担保物权”等等，是非常重要的法律资源，这么好的法律资源浪费了，肯定会对于法制社会带来不可估量的损失。笔者相信，关于物权法理学的研究，即使是世界最顶尖的法理学家，一辈子也发掘、研究不完！
地役权，分为单向土地利用权或者双向土地利用权两种形态。一般是指通行、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产或者限制他人的不动产便利与效益的权利。由供役地与需役地两个部分组成。法律要件的物权化，主要在于要求供役地人有条件甚至于无条件地向需役地人提供便利条件，应当按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，正确处理相邻关系。
单向土地利用权，即一对一单方面受惠的土地利用权，是地役权人需要利用供役地人占用的土地，以便于进行通行、取水、排水、铺设管线等土地利用活动。这一类形式被普遍采用，故成为相邻不动产（土地和房屋）利用的主要形式。物权法所规定的地役权，就是指的这种形式。在某些情形下，地役权人需要利用供役地人占用的土地以及房屋等不动产，可能发生对于相邻不动产关系人带来某种意义上的“合理侵害”。物权法用于调整双方之间的物权关系—权利与义务的匹配关系，要求将“合理侵害”减小到可以容忍的最低限度。
双向土地利用权，即一对一双方面受惠的土地利用权，是地役权人需要相互利用对方供役地人占用的土地，以便于相互进行通行、取水、排水、铺设管线等土地利用活动。此类土地利用权，或者是相互利用土地与建筑物，或者是相互利用所针对的地役权、相邻关系的项目，可以成为互利互惠式地役权、联合式地役权、对称式地役权、相互容忍“合理侵害”的地役权，还可以达成友好相邻关系分享利益式地役权。双向土地利用权，同时出现的概率较小，物权法调整的重点不在此方面。遇到此类情形，有协议的按照协议执行，没有协议的按照相关的法律法规执行，其他的则按照约定俗成的原则和办法执行。按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，正确处理相邻关系的办法，物权化保护模式，倾向于确认地役权人的合理需要和“合理侵害”。
二、需役地与供役地
需役地与供役地，这是成就地役权的最基本的客体。地役权不是空中楼阁，地役权人也不能在自己的土地上设立地役权，需要利用自己的土地和他人的土地来完成地役权的链接工程，并形成一种可靠性甚至于长久性的物权关系。
需役地，即地役权人需要利用他人占用的土地。因为地役权人基于通行、取水、排水、铺设管线等需要，不得不利用他人占用的土地来发挥物的效用，而法律必须出面以“调和人”的姿态来协调双方的物权关系。其物权化倾向，是授予地役权人特定的权利与义务，支持地役权人合理地利用他人占用的土地，包括一定限度和特定范围的地表权、地上权、地下权以及供役方的建筑物在内。
供役地，即土地占用权人依法提供给地役权人利用的土地。同样是因为地役权人基于通行、取水、排水、铺设管线等需要，不得不利用他人占用的土地来发挥物的效用，而法律必须出面以“调和人”的姿态来协调双方的物权关系。其物权化调整倾向，是在不妨碍土地占用权人行使权利的情形下，合理配置土地资源和合理索取或者分担相关费用，让地役权人和供役权人各得其所。为了执行“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，法定的要求是，土地占用权人即供役权人的义务，应当提供让与土地利用权的义务于地役权人即需役地权利人一定的方便或者容许“合理侵害”，包括提供一定限度和特定范围的地表权、地上权、地下权以及建筑物在内。
所谓“役”，就是法定的“义务使用”的意思。古代有“徭役”，就是指公民为社会履行法定的义务劳动，也叫“人役”。“服兵役”，就是当兵保卫祖国的一种特定的义务。奴役，就是使唤牲口，牲口为人类提供义务劳动或者劳动的义务。“地役”，就是义务地为他人使用土地的意思，当然也包括义务地提供便利、让他人使用土地的意思。
地役权作为一项特殊性的物权，为各国法例所认同。但是，不可否认，土地所有权公有制条件下的地役权与土地所有权私有制条件下的地役权仍然是有一些差异的。
地役权的类型，可以作如下界面的划分：一、以土地所有制划分。包括国家土地所有制下的地役权、集体土地共有制下的地役权、私人土地所有制下的地役权。二、以需役土地划分。其一是宏观方面的划分，包括城市的地役权和农村的地役权两种形式。其二是微观方面的划分，按照土地用途划分，可分为建设用地地役权与农用地地役权两个方面；其三是按需役地利用层次划分，可分为地表地役权、地上地役权、地下地役权共三种形式。三、地役权的一般分类。包括积极的地役权与消极的地役权、继续地役权与不继续地役权、表现地役权与不表现地役权共三对六种地役权，是传统的划分方法。四、根据受惠的权利人区分。包括单向受惠的地役权与双向受惠的地役权，如本文以上的解释所示。
地役和地役权，都是泊来品，属于古典的词汇。如果将“相邻关系”比做下里巴人，那么，地役权就是阳春白雪了。就是说，一个是通俗易懂的乐章，一个是高雅典范的乐章。因为有了地役权，有了阳春白雪，有了高雅典范的乐章，于是就形成了“万绿丛中一点红”，显得相当出众。
中国物权法将地役权定义为“用益物权”，涉嫌拔高了地役权的物权地位，高估了地役权的物权价值。用益物权，是权利人依法对于他人的土地享有占有、使用和收益的权利，在收益租赁经营类的土地中表现突出，在地役权中是非常罕见的现象。
用益权，是需役地权利人对于他人的土地享有占有、使用的权利，极少有收益的权利，因为需役地和供役地是个闭路循环的准共益型的物权关系，不可能也不允许当事人拿需役地和供役地来谋利生财即“收益”。
相关法律：物权法第156条
相关名词：
〖以土地所有制区分的地役权〗〖以需役地区分的地役权〗
字数：3888字
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