当代物权法百科全书小辞典初稿598-1
地役权期限的注意事项
一、基本的注意事项
地役权期限基本的注意事项，主要是设立地役权签订合同时的注意事项，当然应当包括从地役权设立、变更、转移、消灭之整个过程中的注意事项。而物权法第161条所提示的注意事项，只不过是设立地役权签订合同时的注意事项，没有包括整个过程中的注意事项。因此，我们有必要对“地役权期限”作一个全面的分析研究。
第一，设立地役权签订合同时的注意事项。
（1）地役权毕竟是土地承包经营权、建设用地使用权的附从性定限物权，不能超过主物权剩余的期限而行使权利。
（2）土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的最高使用期与剩余期限是法定的，当事人签订合同有注意的义务，超过主合同剩余的期限而另起炉灶是无效的。
（3）物权法第161条的规定，准用于共有或者互有地役权设立时的规定。
第二，变更、转移、消灭地役权签订合同时的注意事项。
（1）当事人变更、转移、消灭地役权签订合同时，应当参照设立地役权签订合同时的地役权期限进行适当的规范与调整。
（2）设立地役权未签订合同的，变更、转移、消灭地役权内容与协议仍适用于物权法第161条所提示的注意事项。
（3）08版国有建设用地使用权出让合同示范文本，主要是针对有偿使用型国有建设用地使用权及其设立、变更、转移、消灭地役权的，对于住宅建设用地使用权自动续期的，对于国家机关设立的建设用地使用权无期限规定的，应当一应区别对待。
（4）土地承包经营权内部调整和流转的，以及变更、转移、消灭地役权内容与协议的，适用于农村土地承包法的规定。
（5）因违反法律规定和严重违约而终止建设用地使用权合同或者土地承包经营权合同的，无论是供役地一方或者是需役地一方，凡是终止合同的，包括终止地役权合同的，原违反法律规定和严重违约土地使用权人需要重新取得建设用地使用权或者土地承包经营权才能变更、转移地役权。
（6）其他中途中止建设用地使用权合同或者土地承包经营权合同的，无论是供役地一方或者是需役地一方，需要重新取得建设用地使用权或者土地承包经营权才能变更、转移地役权。
（7）因自然灾害、环境污染等原因导致供役地或者是需役地破坏的，或者地役权所依靠的建筑物、构建物及其附属设施破坏后不能复原的，不能变更、转移地役权。
（8）因承包地、建设用地被征收的，或者地役权所依靠的建筑物、构建物及其附属设施征收、征用后不能返还的，当事人不能变更、转移地役权。
（9）共有地役权关系中，大多数共有地役权人不同意变更、转移、消灭地役权的，不能变更、转移、消灭地役权。
（10）涉及到公共利益的地役权应不受本物权法的限制。
地役权期限，是衡量地役权效力范围的一种标志，当然也包括了地役权合同与登记记录公示的效力在内。法律的天平已经定准了尺度，随时随地地发挥着标准件的作用。地役权人应当提高自觉性，减少盲目性，以免发生误会和权利纠纷。
二、一般的注意事项
地役权人一般应当注意的事项如下。
1．地役权超过法定期限怎么办
如果当事人设定地役权期限超过供役地权利人的期限，该地役权合同中或者登记中超过的期限无效，其余部分仍然有效。
2．地役权行使期间遇到永久期限怎么办
本条款的中心思想是，仅限制地役权的期限，不应当超过法定的剩余年限。如果国家和集体因特殊情况设立永久期限的地役权，因为其所有权没有期限，该设定行为应视为有效。如因公共利益需要而建设的公路、桥梁、隧道、市政基础设施等方面的地役权，是没有期限限制的，应当是永久性地役权。
3．地役权行使期间遇到自动续期怎么办
物权法规定过住宅类建设使用权自动续期制度，却未规定地役权的自动续期制度。不过，长期以来，住宅类地役权自动续期早已形成惯例制度。如果当事人签订永久期限的地役权合同，或者自动续期合同，因为其建设用地使用权实质上没有期限，该设定行为实质上应视为有效。
地役权期限，说大也不大，说小也不小。关键在于，地役权人既要胆大，又要心细。该遵守法定期限就乖巧乖巧地遵守，该运用自主权就大胆利用自主权。
4．地役权需要根据主权利的变更而变更
本文前面提到：建设用地使用权人、农用土地使用权人无论是作为地役权人还是作为供役地权利人，他们设立的地役权的期限肯定是受法律要件限制或者自身条件限制的。因地役权是依附于土地所有权、建筑物所有权和土地使用权而存在的用益权，土地所有权、建筑物所有权和土地使用权变更了，地役权也得随之变更，否则，就失去了存在的依据。这就提醒人们，地役权需要根据主权利的变更而变更。尤其是建设用地使用权期限届满、农村承包土地经营权期限届满以后，可能会重启一轮新的土地使用权期间。无论是否变更新的供役地权利人，地役权重新调整与变更期限是大势所趋，法律所向。
地役权需要根据主权利的变更而变更，会遇到许多新情况、新问题，主要有以下几种情形：
（1）供役地权利人因转让、传承、遗赠、赠与其建筑物、构建物所有权和建设用地使用权或者农村承包土地经营权，变更了供役地权利人姓名、名称或者住所的，地役权合同应当作相应的变更，并申请地役权变更登记，并调整地役权期间。
（2）地役权行使期间，因供役地或者需役地发生自然灾害、严重环境污染等情形，导致地役权不能正常行使的，地役权人应当想方设法变更地役权地址或者项目，并调整地役权期间。
（3）原地役权由生产生活类一般地役权晋升为公益事业类特殊地役权，经过县级以上人民政府有关部门核准并登记注册，地役权有希望由有限期的变更为无限期的地役权。
（4）正确对待地役权“剩余期限”与地役权变更问题。应当看到，本条款关于地役权“剩余期限”的具体期限是建设性的，不是强制性的，大主意还是要由供役地权利人和地役权人把握，协商一致地解决“剩余期限”问题。
估计农村承包土地经营权期限届满后重新调整分配土地以及农用土地使用权的概率很大，本条款比较适用此类“剩余期限”与地役权变更问题。建设用地使用权及其相关的地役权情形就大不一样，除了住宅建设用地使用权可以续期以外，非住宅建设用地使用权有很多是会申请续期并得到续期的，续期的地役权只要经过变更合同、变更登记就能够解决问题。况且供水、供电、供燃气、供通讯、供网络等的“地役权第三者”插足，对于地役权“剩余期限”起延缓作用，真正起地役权矛盾纠纷的并不多，不必谈虎色变。
但是无论如何，地役权届满后变更合同、变更登记就保险一些。我们所看到的是过去和现在的社会面貌，将来到底是个什么样子，对于地役权续期的要求是否更加严格，都难以预料。所以说，类似于本条款的似乎有些“杞人忧天”的规定，是具有前瞻性、保险性的法治精神，不但不荒唐，反而显得很有必要。
5．特殊地役权应当不受期限限制
本条款关于“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余期限”的规定，是普通法关于规范与限制地一般地役权的规定，所适用的范围是相当有限的。普通法（普通物权法）的法律效力是不及特别法（制度物权法）的法律效力的，特别法没有规定公共利益类特殊地役权的期限，依据惯例是无限期的地役权，也不受本条款“超过期限”的限制。
建设用地使用权大体上可以分为两大类别，一种是公共利益类型的，一种是非公共利益类型的。
公共利益类型的，不属于“用益物权”类型的，是属于“所有权”类型的，如建筑物、构建物及其附属设施所有权是国家的，建设用地所有权和地役权也是国家的，并且是公共利益类型的，哪怕建筑物、构建物及其附属设施使用期不是无限的，而建设用地所有权和地役权却是无限期的。
根据《全国土地分类（试行）》索引，公共利益类或者准公共利益类的建设用地，主要集中于以下3大类别之中：（1）公共建设用地。包括机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用地、文体用地、慈善用地。（2）特殊用地。包括军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、监教场用地。（3）公用设施用地。包括公共基础设施用地、瞻仰景观休闲用地。如果以上建设用地使用权是永久性的，那么他们的建设用地地役权也是永久性的。
对于公共利益类型的特殊地役权，需要注意的是：
（1）特殊地役权是以需役地的特殊性而鹤立鸡群的，无论供役地是否公共利益类型的，特殊地役权均可延伸至相邻的建设用地、农用地和未利用地之地表、地上和地下。
（2）公共利益类型的建设用地是否可以作为非公共利益类型的供役地对待，应当具体情况具体分析。如供水、供电、供燃气、供通讯、供网络等等一般地役权项目是内外有别的，以满足本单位部门需要和安全保障、不泄密为确保原则。
（3）公共利益类型的某些主体有交叉的方面，如国有企业的供水、供电、供燃气、供通讯、供网络等等企事业地役权人，既有自益的也有公益的两面性。鉴于以上特殊情况，应当准用公共利益类型的特殊地役权，应当可以不受供役地和需役地建设用地使用权的限制。
除了公共利益类型的特殊地役权以外，就是非公共利益类型的一般地役权。鉴于地役权是个福利性质的土地利用权的事实，公众心理上会同情地役权期限届满后能够续期和从宽处理的物权化方向期待。对于建设用地上的地役权期限届满后能够续期和从宽处理，更是大势所趋。
（4）特殊地役权的特殊性，主要集中于项目特殊、权利特殊、土地利用权无限期特殊和保护机制特殊等各个方面。特殊地役权的行使同样要参考“有利生产，方便生活，团结互助，公平合理”的原则进行，正确处理公事和民事的相邻关系。特殊地役权人设立和行使特殊地役权时，对于供役地权利人及其他相邻的关系人造成财产损失或者权利损害的，同样地需要负经济补偿或者赔偿损失的法律责任。
相关法律：物权法第161条
相关名词：
〖地役权期限〗
字数：3888字
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