当代物权法百科全书小辞典初稿611-1
需役地及其使用权部分转让
一、基本概念
1．需役地及其使用权部分转让
需役地及其使用权部分转让，全称是需役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时受让人同时享有地役权的转让办法，同样适用于“地役权一并转让”的原则性规定。“地役权同享”沿袭制度的确立与实行，是基于主从物权和正副物权的粘连性、不可分离性的本质特征以及“换人不换权（地役权）”原则、办法起决定作用的恒定式特殊物权关系，对于规范与稳定地役权关系、保障新旧地役权人既定的合法权益具有重要的指导意义。
需役地及其使用权部分转让，均由地役权关系法规范与调整，基本上属于普通物权法范畴。如果此项转让是由于需役地及其使用权部分抵押而导致的部分转让，还需要担保物权法的规范与调整。此项转让如果牵涉到土地管理的专项政策与制度层面，还要注意由制度物权法的规范与调整。普通物权法、担保物权法这些民法认为可以需役地及其使用权部分转让的，在制度物权法这种公法方面不一定认可。如损害公共利益需役地及其使用权部分转让包括地役权转让，这是制度物权法所不允许的，如国有建设用地使用权和地役权里面很多涉及到公共利益。地役权是兼容性的，国有建设用地使用权具有兼容性和不兼容性两个方面。
物权法第166条规定：“需役地以及需役地上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让的，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”
理解上述规定，应当从以下几个方面进行分析。
第一，因主物权部分转让涉及到地役权转让，故适用物权法第164条关于主物权整体转让“地役权转让限制的规定”和“地役权转让限制的法理逻辑”，与第167条供役地及其使用权转让的法理逻辑趋向一致，即保持地役权关系的协调性与共享性。
本条款的规定是原则性规定。正确处理新旧地役权关系，必须重新考量物上地役权之不动产用益物权、相邻关系的准共有权、特殊优先级的土地利用权等性质特征，必须始终保持地役权关系的协调性与共享性。
地役权是为整个需役地和权利人提供便利的特种优先权与土地利用权。如果土地的主物权已经部分转让为各个部分，这种为需役地和权利人的便利而利用供役地的需要与权利，也应当继续存在于已经被部分转让的需役地上。反过来说，需役地的主物权部分转让，地役权应当一并转让。物权法第164条关于主物权整体转让的规定中，就有“地役权一并转让”的原则性规定。同理，供役地及其主物权转让亦适用于“地役权一并转让”的原则性规定，如物权法第167条的规定所示。
第二，因主物权部分转让涉及到地役权转让，主物的变量与从物的不变量，要注意物和物权的可分割性与不可分割性。
首先，地役权是个普适性准共有性质的土地利用权，无论需役地、供役地及其权利人怎么变，地役权的性质不能变，保持地役权关系的协调性与共享性这一物权化方针不能变。
其次，主物的变量与从物的不变量，是由对立统一规律决定的作用，而“地役权一并转让”是外在的表现。需役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让的结果，可能会导致最后部分转让，也可能导致由多个部分转让而形成全体转让。无论如何，“地役权一并转让”的原则始终不变，保持地役权关系的协调性与共享性这一物权化方针不能变。
再次，本条款截取了“需役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让”的横断面。但是，这些主物和主物权是否能够分割就是一个现实条件。相当多的不动产主物和主物权是不能够分割的，如果遇到这种情势的发生，则应当另当别论。
物权法第164条至第167条等条款，为了行文方便，把土地承包经营权的转让与建设用地使用权的转让相提并论。我们知道，土地承包经营权是依据农民的身份权而取得的特定的土地享用权，一旦确定是不能转让的，除非有特殊情势的发生。土地承包经营权转让的是农用地使用权，而不是土地承包经营权，这种物权变更，是变土地享用权为土地收益租赁权（承租权、土地使用权）。实质上，土地承包经营权因无偿取得而相当于信托的土地所有权，略优于土地用益物权。有偿取得的建设用地使用权才是真正的土地用益物权。
第三，因主物权部分转让涉及到地役权转让，主物的变量，可能涉及单个或者多个受让人，多个受让人对于受让地役权的权利是平等。无论如何，单个或者多个受让人最后形成的地役权，全是共有关系的地役权。
“地役权一并转让”的原则性规定，使得每个新旧土地承包经营权人、建设用地使用权人即每个需役地权利人能够共享地役权。物尽其用，地尽其利，人尽其权，这是一条完全正确的物权化方针，供役地权利人理解的要执行，不理解的也要执行。
由本条款的规定可以得出一个简单的结论，只要新旧或者多个地役权人存在，单个或者多个受让人最后形成的地役权，全是共有关系的地役权。这种新旧的地役权关系，应当是普适性的法定的地役权关系。
换言之，本条款的规定可以导出一个物权化模型，千变万变，地役权共享的物权化方针不变。
2．一般解析
地役权是在供役地权利人土地上建立起来的他项便利性附从物权，也是从需役地主物权派生出来的副物权，这种不起眼的小物权容易在转让过程中遗漏、遗失或者容易发生小产权纠纷，需要加以规范与说明。
故本条款明确规定“需役地以及需役地上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让的，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权”，表示需役地作用权、需役地使用权与需役地延伸的并可沿袭的地役权是组合式“共享”物权，主物权部分转让不影响地役权随时一同转让，并且受让主物权时无论是否同供役地权利人签订合同，也无论供役地权利人是否易主，单个或者多个需役地权利人照样可以沿袭原来的地役权。
所谓转让，就是土地使用权及其地役权流转上的让与，不是土地所有权的转让，这一点与土地私有制国家自由买卖土地的法律规定是不一样的。需役地及其使用权部分转让，涉及地役权的，应当遵从一定的规则与套路、模式，需役地也不得单独转让，需与土地使用权、房屋所有权和地役权一并转让。这是由需役地与承包地、建设用地上的使用权和地役权的粘连性和统合统分性质分不开的转让规则。
需役地及其使用权相对于地役权是主物权、正物权，相对于土地承包经营权、建设用地使用权是从物权、副物权。按照“从从主转”、“副从正转”、“一并转让”、“房地合一”和“需役地不得单独转让”的规则，需役地及其使用权部分转让时，应当统筹兼顾，不能擅自拆分转让或者单独转让。否则有可能因小失大，余下大片土地的土地承包经营权、建设用地使用权因缺乏需役地而丧失地役权，因丧失地役权而使土地承包经营权、建设用地使用权和房屋所有权的经济价值和物权价值大打折扣。
需役地及其使用权部分转让与沿袭模式，是“打包转让”、“沿袭转让”和“换人不换权（地役权）”的地役权利益共享机制之地物权恒定模式。无论需役地及其使用权部分什么时候对什么人转让，也无论供役地及其使用权部分什么时候对什么人转让，也无论是多少人参与受让、参与新的地役权关系，均可认定供役地上客观存在，并为需役地上每个新地役权人享有。
二、点线面沿袭地役权与关联度
点、线、面沿袭地役权。当且每当需役地上已经设立地役权、供役地上已经负担地役权时，完全可以确认是“打包转让”、“沿袭转让”和“换人不换权（地役权）”的地役权利益共享机制发生应有尽有的作用，万变不离其宗。
对于点状地役权、线状地役权、面状地役权和“一对一”地役权、“一对多”地役权、“多对一”地役权等各种类型的地役权，均可产生同样的地役权利益共享机制。地役权是农用土地使用权、建设用地使用权派生出来的连襟物权，可以与其主物权同生死共存亡。旧主物权和旧地役权的转让不等于地役权的消灭，只能是说旧主物权、旧地役权的变更，可以由接力棒来接续下去。
点、线、面沿袭地役权与关联度。沿袭地役权的点、线、面，分清了点状地役权、线状地役权、面状地役权和“一对一”地役权、“一对多”地役权、“多对一”地役权等各种类型的地役权，就可以对于关联度进行整体的分析研究。逻辑上，整体关联的整体继受、沿袭地役权，部分关联的部分继受、沿袭地役权。如果需役地以及需役地上农用土地使用权、建设用地使用权整体转让的，受让人整体继受、沿袭地役权，并且应当与点状地役权、线状地役权、面状地役权等样式关联；如果需役地以及需役地上农用土地使用权、建设用地使用权部分转让的，受让人部分继受、沿袭地役权，并且应当与点状地役权、线状地役权、面状地役权等样式关联。
其中需役地以及需役地上农用地使用权、建设用地使用权部分转让的，地役权在其性质上只与部分转让后的地块有关联时，那么，地役权就只在有关联部分继续存在与沿袭。
譬如，甲公司有一幢主副连体的楼房并与乙公司的房屋与土地相邻，两者相隔100米。甲主楼20层为住宅楼，为了观海与乙签订了眺望地役权；甲副楼6层为办公楼，没有设立眺望地役权。后来，甲将副楼分割转让给了丙，乙将其房屋与土地使用权部分转让给了丁。丁在受让的房屋和土地上盖了30层的楼房，挡住了丙观望海景的视线，丙对丁要求行使观海眺望地役权，但没有法律依据。甲对丁要求行使观海眺望地役权，有法律依据。
以上例子，甲乙双方都有部分转让的建筑物所有权和建设用地使用权，丙丁双方后来者都有部分受让的建筑物所有权和建设用地使用权。鉴于观海眺望地役权是一种特殊地役权的客观事实，应当由当事人双方约定的地役权，一般而论，建筑物所有权和建设用地使用权部分转让分割后，原先有的后面就应当沿袭，原先没有的后面就应当不能沿袭，当事人双方重新协商设立观海眺望地役权的是另外一回事。
相关法律：物权法第166条
相关名词：
〖需役地及其使用权部分转让及其沿袭模式〗
字数：3888字
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