当代物权法百科全书小辞典初稿614-1
建设用地使用权上需役地及其使用权部分转让要点
一、导论
建设用地使用权上需役地及其使用权部分转让，可以参照其“基本模式”、“N对N模式”和“点线面模式”来解析各种地役权转让后的物权化方针。对于此类需役地及其使用权部分转让来说，与农村土地承包经营权上需役地及其使用权部分转让多少还有些区别，因此上，需要对此作出专门的分析研究。
关于在“需役地及其使用权部分转让”概念上包含了“固定模式”，此处不展开叙述。
建设用地使用权是需役地的大本营，而房屋所有权才是地役权的主心骨。任何形式的地产权转让，应当以房屋所有权为中心进行“房地合一”、“从从主转”、“副从正转”和“一并转让”。建设用地使用权上需役地及其使用权部分转让和继受，应当一贯制地执行以上方针、宗旨。
本文从物上地役权叙述继受地役权，对于权利地役权和财产地役权省略不谈。对于建设用地使用权项目下的继受地役权而言，或许会涉及到财产地役权或者权利地役权，目前物权法没有明文规定。物权法所规定的，基本上不涉及财产地役权，对于权利地役权只是隐约可见。几组行为地役权也不在此之列。
二、根据建设用地地役权具有复杂多样性的特征继受地役权
1．点状地役权
点，是建设用地地役权力所能及的地点或重点部位，即需役地的点对供役地的点，包含面积点、体积点、距离点和不可称量物点，是需役地与供役地的相邻点和适度利用点。
如消极地役权中的通风采光权、眺望权、视野权等限制建筑地役权，积极地役权中的支柱权、搭梁权、空间伸出权、墙上设窗权、引烟权、生活垃圾堆放权等地役权，基本上以点为地役权标准模式。其他的地役权中，不同程度地存在点状地役权。
通风采光权、眺望权、视野权等限制建筑地役权，是无形物地役权。日光、月光和其他可见光，是天体和大自然的产物、不可称量物。其自然流光与流明、流线容易受建筑物、植物等人为因素的阻挡，需役地权利人有权提出相邻关系地役权的主张，并受法律保护。旧地役权人的原有地役权和新地役权人的新立地役权，应当以建筑物国家标准为参考依据，选择适合的需役地和供役地对照点、投影点，而不是任意扩大或者缩小其地役权标准点。
其他相邻关系地役权，是有形物地役权。支柱权、搭梁权、空间伸出权、墙上设窗权、引烟权等地役权，要求供役地权利人有所作为，不能以自己的利益受损等为由，拒绝他人行使地役权。地役权人超出相应的面积点、体积点、距离点和不可称量物点，也是法律所不允许的行为。
2．线状地役权
线，是地役权力所能及的直线或者曲线部位，即需役地的线对供役地的线，包含面积线、体积线、距离线和不可称量物线、抛物线，是需役地与供役地的相邻点和适度利用线。消极地役权中的紫光线权、月光线权、风力抛物线权，积极地役权中的人车通行权、行人穿行权、车辆通过权、航渡权、排污水权、管线铺设等地役权，基本上以线为地役权标准模式。其他的地役权中，不同程度地存在线状地役权。
线状地役权，是可延伸式地役权，地役权人的权利行使，有时候不以相邻关系为要件，而是以人或物达到的地方为参考线，甚至于联结至数个供役地，而不仅仅是限于一个供役地。如有的通行权，权利人需要经过几家或者几个小区才能到达目的地。供水、供电、供燃、供暖、网线等管线的铺设，同样地有这种情形发生。需役地的线对供役地的线，有本位线和拓展线之分。这一点，应当引起注意。建设用地使用权上需役地及其使用权部分转让，应当考量是否属于可延伸式地役权，以期做出正确的复合性判断。
3．面状地役权
面，是地役权力所能及的面部部位，即需役地的面对供役地的而，包含面积面、体积面、距离面和不可称量物面，是需役地与供役地的相邻点和适度利用面和网络面。消极地役权中的紫光线扇区权、月光线扇区权、风力抛物线扇区权，积极地役权中的管道网络铺设权、河流抽水权、排除生活废水到溪流权、公共配套设施权等地役权，基本上以面为地役权标准模式。其他的地役权中，不同程度地存在面状地役权。
建设用地之面状地役权，主要是城市地役权或者城市公共配套设施权等地役权，其次才是建设单位和居民的地役权。由于政府主导城市集中配套建设，突出了土地利用的公共性、公益性和集约性、节约性，解决了地役权方面的诸多矛盾。
管道网络铺设权、河流抽水权、排除生活废水权、公共配套设施权等地役权，是大众化的地役权，又是互利互惠型地役权。无论是需役地整体转让或者部分转让，其地役权从点到线到面，都可以始终如一地承受下去。
4．点线面状组合地役权
点线面状地役权，是从点到线到面发生了两个或者三个状态竞合的模式，即从基本模式扩展到其他模式上来，成为“1+1”或者“1+2”的生成模式。针对这种情形，无论是需役地整体转让或者部分转让，应当采取权利保全的方法进行，而不是孤立地保护新老地役权。
（1）点线状地役权
住宅小区通水役权、生活污水排放役权、管线铺设权等点线状地役权属于此类。
这种“1+1”的生成模式，基础条件是“点对点”，并由此扩展到线。点有管道与管线的接驳点，线有管道、管线，点与线是不可分离的统一的地役载体。供役地是表现的点，管道、管线一般是埋藏于地下的线，表现的与不表现的地役权也是一个有机整体。点上地表和线上地下地役权应当一并保护。这个问题，也可以运用“固定模式”的办法来解决。
（2）点面状地役权
城市商服用地、工矿仓储用地集群区域通水役权、生活污水排放役权、管线铺设权等点面状地役权属于此类。
这种“1+1”的生成模式，基础条件是“点对点”，并由此扩展到面。如果从地役权客体上来分类，此类当属“点线面状地役权”。
为什么要从地役权客体分析转向地役权主体分析呢？一来，客体上此类地役权确实不多见；二来，上述建设用地的地役权有些特别，单位、个人地役权的功利性不平常。如居住区供役地权利人的供役地对于地役权人基本上是无偿取得的。
城市商服用地、工矿仓储用地集群区域就不同了，以供役权谋利现象是普遍存在的，如水费加价、电费加价的就比较普遍。居民租用以上权利人变压器的现象，这在城乡结合部和郊区也是经常见到的现象。
（3）点线面状地役权
城市通水网络役权、生活污水网络排放役权、管线网络铺设权等点线面状地役权属于此类。消极地役权中的紫光线、月光线、风力抛物线扇区权，这些线状地役权，总体上也可以归纳到点线面状地役权上来。
城市地役权“1+2”模式，是全城乡社会最大的一类地役权，主要由特别法、行政法即制度物权法所调整，普通物权法可以为此提供理论基础。许多人可能会躺在福中不知福，或者没有感受到宏观地役权巨大的影响力和模范示范作用。殊不知，这种宏观地役糟糕了、崩溃了，其他的中小地役权也会树倒猢狲散，也会发生多米诺骨牌效应，会跟着糟糕、崩溃。
消极地役权“1+2”模式，虽然是不太起眼的无形物地役权，却是很吃香，从点到线再到面，都可以发现他的踪迹。考量地役权结构，是以点为基础，接着顺藤摸瓜地考量其线、其面，逐个地解决问题。因为许多人是不掌握建筑物标准的，其无形物是不可称量的，需要测量、光学、气候和建筑等方面的技术资料作补充。
三、注意事项
本条款关于“需役地及其使用权部分转让”的规定，法学家的立场、观点、方法不同，所展示法理的论点、论据也有所区别，文章的繁简程度也不同。
需役地使用权部分转让中的“基本模式”、“N对N模式”和“点线面模式”，既相互联系，又相互分别。当一个模式解决不了问题时，再考虑启用第二、第三个模式试试看。
物权法之地役权法理十分玄妙，是高度浓缩的作品。学习、普及物权法，没有解析物权法的参考资料，恐怕是难以凑效的。
理解本条款，还要注意的几个问题。
第一，宅基地上需役地使用权部分转让未规定的问题
其一，宅基地使用权实际上是建设用地使用权的一个门类，房屋所有权与宅基地使用权、需役地使用权、地役权也是粘连性的成套权利，形式上与其他建设用地使用权的成套权利是基本一致的。
其二，从物权法第164条开始至第167条，凡是涉及到地役权之类的转让、抵押的，都不涉及宅基地使用权。
迄今为止，农村的私人住宅和宅基地使用权等主正物权还没有进入自由流通领域，需役地使用权、地役权同样不能进入自由流通领域。所有这些，都是特别法、专门法规定死了的。这种问题肯定要等待时机成熟以后才能统筹解决。
第二，两种建设用地上需役地部分转让是否加工的问题
回答这一问题，应当联系物权法第137条关于经营性建设用地使用权流转的规定，属于划拨型的，应当通过公开招标、拍卖、挂牌或者协议方式出让、转让或抵押，需役地使用权转让和分别转让，也应当通过“加工”的方式进行。否则，国有土地资产流失是非常惊人的。
目前全国各地的建设用地使用权流转，划拨型比较出让型的转让差价，每平方米高达数百元至数千元不等。需役地使用权、地役权转让，基于其物权粘连性的特征，肯定会启动房屋所有权和建设用地使用权的转让。
有人故意关闭国有企业，从而贱卖国有土地使用权，造成了更为严重的黑市。
第三，禁止和限制建设用地上需役地部分转让的问题
禁止和限制建设用地上需役地部分转让的问题，于国家土地督察总局肯定是胸中有数的。
对于闲置土地的严格管制，不仅是土地使用权和地役权转让的问题。而是要对于虚假转让土地使用权、炒卖土地、圈占土地、闲置和浪费土地等非法行为进行执法必严的具体措施。
城市房地产管理法第25条规定，超过出让合同规定动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
这种严格的规定，肯定是要动真格的。
相关法律：物权法第166条
相关名词：
〖需役地及其使用权部分转让〗
字数：3888字
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