当代物权法百科全书小辞典初稿886-2
专控共有物与物权化
一、基本概念
专控共有物与物权化，系指集体重大财产、公益性财产以及权利，或者私人关键性财产以及权利，被共有制、共有权和特定的财产保护请求权所约束，需要以专门化或者格式化的办法强化保护，不能跟一般物品或者民事专有人那样随意交易与处分，保证维持物的存在价值与使用价值，平衡共有人的现实利益与远景利益，防止对于共有物的不当处分而造成意外的物权损失。
专控共有物，主要是指集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施，以及集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育设施和其他重要的不动产和动产及其权利。集体共有的重大财产、公益事业的财产，应当一并列为限制流通、限制处分的财产，列为共有人重点保护对象，共有权人保持较强势的支配力、管领力、控制力与统治力，保持长久而和谐的共有关系。物的档次与保护等级上，仅次于专有共有物与物权化，优于集体、私人之一般共有物的档次与保护等级。
除此之外，居民小区业主的专控共有物，指业主共有并日常生活必需的供电、供水、供气、供暖、供室内外通行公路或电梯、供防空设施、需役地与供役地等不动产和动产，个人房屋转让时不得擅自处分或者破坏这些特定的共有物。
家庭内部的主要专控共有物如不动产等，可参照居民小区业主的专控共有物实行，家庭、夫妻之间另有约定的按照约定。家庭解体、夫妻离异时，或者共同继承财产时，未分割的财产视为专控共有物，共有人不得单方面处分或者消灭专控共有物。
私人合伙人的专控共有物及其物权化保护，基于合同关系等的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
全民所有制亦大量存在“专控共有物”，但性质上属于“专控公有物”，故不在本文讨论的范围之内。请参考《国家专控类占有物》一文。
集合所有制或者混合所有制中亦存在“专控共有物”，共有关系相当复杂，故不在本文讨论的范围之内。请参考《合有物合有制及其物权化》一文。
所谓专控共有物，就是共有人共同专项控制、专门控制和专一性控制的重要共有物。共有人的重大财产、核心资产以及核心权利不能随意处分，应当依据法律规定、规章制度、共同约定的办法进行物权化保护，保持共有关系的稳定性、持久性或者竞争力。集体、私人和其他共有人都有不同种类的专控共有物，共有人应当对此进行重点保护，不得随意处分和消灭，侵占、私分、破坏专控共有物将会造成不良后果，侵害人、破坏人应当承担较大的法律责任。
所谓物权化，亦即对于特定的重大财产进行有针对性的格式化保护，不同于一般物权的保护或者一般性的保护。是指依照法律规定或者共有人的约定，将专控共有物作为限制处分的重点对象，将共有权人及其共有权、共有制、共有关系进行物权化保护，提高物权保护的水平，进一步改善共有关系。
同样是专控共有物，共同占有与单独占有的效力与形态肯定是有很大差别的。以占有人的人数为一人或数人为标准，占有可分为单独占有与共同占有。一人对于物所为的占有，为单独占有；数人对同一物的占有，为共同占有。单独占有人可以独立自主地处分自己之物或者权利，共同占有人需要共同处分所占有之物或者权利。
其中，共有份额的共同占有人分割财产时，从严控制处理程度大于按份占有人分割财产时的程度。按份的共同占有人可以相对自由地退出共有关系圈子，共有份额的共同占有人不能自由自在地随意退出共有关系圈子。所有权之共同占有是如此，他物权人之共同占有同样是如此。
现行的《物权法》规定，专注于所有权之共同占有之规定，关于他物权人之共同占有之规定已经省略了。因此，我们在普法、学法、用法、执法时应当融会贯通，举一反三，全面理解与实行《物权法》的精神实质。
综上所述，专控共有物与物权化，在对外关系和对内关系上，都要进行物权化的整体保护，不能只顾一个方面的物权化保护。很多时候堡垒是从内部攻破的，共有人的内部管理、自我约束更加重要。
2、主要类型
专控共有物可分为以下几个主要类型与层次分明。
第一层次是集体的专控共有物，称之为共有专控共有物。
其中农村集体的专控共有物是最主要的类型，包括集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施，以及集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育设施等不动产或者动产。
一方面属于集体的共益事业或者公益事业，是不能随意搞市场化、自由化和私有化的，集体成员有权抵制擅自转让、抵押这些重要的不动产。另一方面，这些基础设施的农村建设用地使用权是享用型土地使用权，需遵守国家专地专用的基本政策，如果要转让这种土地使用权应当经过公开协议、招标或者拍卖等公开出让形式进行。
城镇集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育设施等不动产或者动产，其控制占有的办法与农村集体的基本相当。城镇集体以出让形式取得的建设用地使用权，有比较自由的转让权与抵押的自由权。而以划拨方式取得的建设用地使用权，且需遵守国家专地专用的基本政策，如果要转让这种土地使用权应当经过公开协议、招标或者拍卖等公开出让形式进行。所有这些，主要由不动产制度物权法规范与调整，其次由普通物权法或者担保物权法规范与调整。
第二层次是居民小区业主的专控共有物，称之为私有专控共有物，与集体公寓略有差别。
业主所使用的建设用地所有权属于国家所有，尽管物权法没有专门地细致地说明，但大家应当明白这个道理。城市居民小区是受物业管理企业、居委会、土地与规划主管部门、房屋主管部门、公安机关、市政管理部门和其他多个部门共同管辖与监管的。业主依法享有地上权、地面权、地下权和地役权。业主转让或者抵押房屋所有权，需同不动产专有权、共有权和地上权、地面权、地下权和地役权等一并转让或者抵押。
所有这些，主要由不动产制度物权法规范与调整，其次由普通物权法或者担保物权法规范与调整。
第三层次是工商业小业主的专控共有物，一般是指农村集体或者城镇集体企业的生产经营类不动产，称之为拟定升级的共有专控共有物。
此类专控共有物是从一般共有物中筛选出来的专控共有物。集体企业认为需要提高占有控制等级的，就可以不失时机地加以专门控制。许多集体企业只顾眼前利益，不顾长远利益，结果导致贱卖集体财产甚至于出现贪污盗窃和私有化不良倾向，严重地损害了集体成员的合法权益。因此，集体企业的一些重点的不动产和动产应当比照第一层次的监管方式进行。
专控共有物与物权化方针，基本上趋向保守、保全与定向保护共有物，反对商品化、市场化、自由化与私有化运作方式，反对地方政府野蛮拆迁、血腥拆迁和显失公平的拆迁，反对各种破坏专控共有物的非法行为。
二、主要特征
专控共有物具有以下几个主要特征。
一是基本集中于不动产范围内，不容易与专有权区分清楚。确切地说，专控共有物与专有共有物的物权化界限不是很清晰。原则上，能够提高监管档次就不失时机地提高监管档次。
二是集体的专控共有物的监管，总体上反而不如业主专控共有物的监管，但各有千秋。原因在于，集体占有与转让不动产是整体性的，不用切割共有权与专有权，容易搞商品化、市场化、自由化与私有化运作，容易滋生以权谋私等贪污腐化行为。
业主占有专控共有物与业主自己的专有物有交叉关系，处理不当也会发生物权纠纷。但是，非独立房屋之转让不动产往往不是整体性的，个别人转让自己专有的不动产不容易影响到其他人占有的不动产份额。
三是优先权有转化的趋势。集体的不动产专控共有物原来享受了优先权的，在抵押与转让不动产方面反而相对困难一些。除非是以出让方式取得的有偿使用的建设用地使用权才相对容易一些。
业主的不动产专控共有物，于取得建设用地使用权时是以出让方式取得的，此时没有享受优先权，在抵押与转让不动产方面反而相对轻便一些。
四是不动产专控共有物适度从严占有控制，动产专控共有物适度从宽占有控制。
实际上，不动产专控共有物之土地使用权的控制等级与不动产专有共有物之土地使用权的控制等级几乎是一致性的，只不过是地上建筑物与构建物的控制等级不同而已。
第一层次之农村集体或者城镇集体的专控共有物，地上建筑物与构建物涉及到共益性或者公益性的不动产；第二层次之农村集体或者城镇集体的专控共有物实际上是一般的不动产，故占有控制等级就不同。
相关法律：物权法第241条
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〖本文要点〗
专控共有物与物权化，系指集体重大财产、公益性财产以及权利，或者私人关键性财产以及权利，被共有制、共有权和特定的财产保护请求权所约束，需要以专门化或者格式化的办法强化保护，不能跟一般物品或者民事专有人那样随意交易与处分，保证维持物的存在价值与使用价值，平衡共有人的现实利益与远景利益，防止对于共有物的不当处分而造成意外的物权损失。
专控共有物与物权化，在对外关系和对内关系上，都要进行物权化的整体保护，不能只顾一个方面的物权化保护。很多时候堡垒是从内部攻破的，共有人的内部管理、自我约束更加重要。
共有关系的责任人带头违反法律规定、规章制度和合同约定，侵占、鲸吞、私分、瓜分、哄抢、截留、挪用、破坏共有财产与权利，损害其他共有人的合法权益的需要承担违约责任和损害赔偿责任，性质严重的需要承担刑事责任。
最典型的，一是集体组织的负责人带头违法违规处分集体成员的重大的共有财产，滥用职权损共肥私，破坏社会主义集体经济的正常发展，“小村官大腐败”甚至鲸吞豪夺是一种非常奇特的怪现象；二是上市公司的股东带头违法违规处分公司股民的重大的共有财产，搞内幕交易“老鼠仓”甚至鲸吞豪夺以自肥，严重破坏社会主义经济秩序，许多亿万富翁的落马都是以数万股民的损失为巨大代价的，“腐败经理人一夜暴富”是一种非常奇特的怪现象。
