第四节 宝龙商业物业管理企业管理风险防范
一、运营模式风险
（一）商业地产运营风险
宝龙集团的经营模式比较独特，早期的项目主要采取的是部分销售部分自持的模式，即先将每个项目的40%住宅和商业销售，以取得现金流上的平衡，满足项目其余阶段的资金需要，而长期持有大部分的商业物业，以取得长期的租金收益和物业增值。这种运营模式也将带来重重风险。其表现形式主要如下：
1.租售比例应该如何恰如其分地分配的问题。
2.销售进度和销售后开发商返租都面临一系列问题。
3.商场的招租与销售产生了相互制约关系，且由于相关政策的规定，对返租后的商业部分在操作上也带来了一定程度的影响。
随着市场的发展，用出卖商铺换取短期的资金已经是最佳的回报途径，且弊端日益增多。近期，宝龙集团做出决定今后再出售商铺，实现所有商铺自持。这就表示，宝龙地产的营运模式已经由早期的租售结合转向只租售。这种模式有利于商业物业管理企业对业态的规划控制，达到规模经营的效应，从而带动购物中心的发展。但需要开发商具有较强的经营能力，需要自身断开拓市场、培养市场，形成浓厚的商业经营氛围在该营销模式下，开发商往往承担着巨大的资金压力，短期内资金难以回笼，从宝龙城市广场的第一代产品逐渐到第三代、第四代产品，实现了从全部出售的商业地产销售模式向持有型商业即只租售的模式转变，体现了宝龙集团的强大商业经营能力。
（二）商业物业管理模式风险
目前宝龙集团采用的是成立子公司的方法对旗下项目进行商业经营，例如福州宝龙城市广场，就由福州宝龙商业经营管理有限公司进行管理。实际上目前国内的购物中心，大量存在这种“父与子”关系的商管公司。据笔者调查大约有1/3的商业物业管理企业是从房地产开发商派生出来的“父子关系”企业，这种物业管理模式虽然在一定程度上有利于项目定位理念的传承，但也存在一些由此可能产生的风险，其表现形式如下：
1.“建”、“管”分的体制造成了很多应由开发商解决的矛盾和问题，推给下属的商业物业管理企业，必然带来对业主的投诉相互推诿，矛盾和问题得到及时解决。
2.前期地产开发遗留下来的问题，成为业主拒缴物业费的借口，一荣俱荣、一损俱损的连带，使得物业管理很难独立客观公正的管理。
3.依附于地产开发商之下独立成立的子公司相比已有一定经验的专业管理公司，专业化程度低，市场竞争能力弱，经济效益差，管理水平足。
（三）相关法规规定
《物业管理条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”
第57条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”
因此，从体制上解决建管分产生的弊端，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，是今后商业物业管理市场发展的大趋势。
二、招商风险
一个商业项目的成功与其入驻的商户有着巨大的关系，招商也需要有策略，这关系到项目本身的前期市场定位，以及在招商阶段第一批引入的商家能否为后续商家带来良好的反应至关重要，后面的商家也会看到前面商家“领头羊”效应而选择是否入驻。如果第一家进来的是很低级的商家，比他高的商家就很难进来，相反如果进来一家很高级的商家，第二家、第三家的商家都会跟着进来。招商工作的另一方面就是设置业态，如何合理分配业态能够最大限度地吸引消费者，这仅受到当地经济水平的影响，更与辐射区域潜在消费者的消费习惯、消费理念息息相关，在业态的设置过程中可能产生很多风险。
（一）根据对宝龙集团部分项目的调查，该风险存在以下表现形式
1.业态比例设置合理，商户档次定位准确，缺乏合理分区，无法吸引消费者。
2.招商过程中约定明，责任划分清，书面证据保留足。
3.在招商过程中由于单方违约造成的缔约过失及违约情形。如：商户拒绝入住、独家经营权变动、开业日期与开业率准确、租金递增率变化等。
4.优先续租权引发的纠纷。如：租赁期届满时，原承租人拒退出等。
（二）招商风险防范措施
1.明确约定独家经营权保障的含义和违约责任
在物业管理公司代租的过程中，为了保证利益最大化，商户可能会提出保障其同类经营项目的独家经营权。因此，首先应当在合同中对独家经营的含义明确约定，即清晰解释行业和店铺的名称、经营业态、经营范畴，尤其应对允许引进的类似行业范围约定清楚。其次应当明确违约责任，特别是独家经营的商户必须达到的业绩或情形，对未按时交纳租金、管理费等违约责任，约定管理方在条件成就时有权利清铺，提前解除合同。
2.明确约定开业日期及开业率
项目开业日期的确定，是收取租金、管理费，特别是与实际使用相关联的中央空调费、公摊水电费的标志。实践当中，物业管理企业应当与商户明确约定项目的各项收费起点，对于开业日期要求商家出具书面确认函件，以便做好各项公共设施的启动准备，即使因单方原因无法正式开业，也应当开始计算各项费用。对于因开业日期明或开业率足导致无法支付各项费用的纠纷，物业管理企业应与商户约定开业的具体日期及违约责任。在开业率上应当在合同中明确约定是否为整体开业，如果是应当明确具体的开业率，物业管理方在合同条款制定上选择有利于己方和免责的条款来合法规避责任和最大限度完成费用收取任务。
3.合理设定租金、管理费弹性条款
在租金的确定上，如若采用固定租金，则无争议，而目前大部分商业项目采用的都是递增租金，这时应当合理设定租金的递增率，作为物业管理企业应当了解本地区一定时期内商业地产的升值潜力，并经过对政府规划、统计部门发布的数据研究和详细的市场调查后，借鉴周边类似物业的租金，结合自身情况确定租金。为了达到多赢的局面，应当约定租金、管理费的弹性条款，采用减免或降低增幅度等方式给予招商优惠。
4.优先续约权的条款设定
商业物业管理企业在租赁合同中一般都对承租人的优先续约权有约定，但通常指标数为“承租方租赁期满后在同等条件下具有优先续约权”。实践中因商业地产升值导致租金暴涨，第三方出价高的情况下，承租方依据该条款拒退出的情况下，“同等条件”如何界定？
笔者认为可以在租赁合同中做如下约定：承租方租赁期满后在同等条件下具有优先续约权。对于长期合作且信誉较好的租户，同等条件下，原承租人有权在第三方出价的租金上下超过10%的范围内享有优先权，或者也可以约定为租赁期限届满后，具备房地产评估资格的评估机构所提供的同地段、类型或相似地段、类型租金标准为同等条件有权继续承租。
三、人力资源风险
人力资源风险指的是企业因招聘、管理、解雇内部员工而可能产生纠纷的因素。企业要发展，人才储备是关键。但随着商业物业管理市场发展迅速，少物业管理企业盲目要求扩大规模，未重视内部人力资源制度构建，缺乏风险的防范和监督制度，企业员工成为物业风险发生的突出源头。
（一）根据对宝龙集团部分项目的调查，该风险存在以下表现形式
1.招聘风险
物业管理企业要发展，就会断出现人才的短缺，需要从外部招聘和引进管理人员和服务人员。当前我国社会信用体系完善，在信息对称的情况下，通过简历很难准确判断求职者的真实可靠性，存在着一定的风险。入职手续完善，未进行员工权利义务书面告知和签收，为纠纷埋下隐患。
2.技能素质风险
物业管理企业属于专业性服务行业，但大量基层操作员工文化程度高，职业素养有待提高，缺少必要的职业规范、素质及道德水准，这些都直接或间接影响着员工服务物业的水准及塑造的商业形象。企业培训多针对高层员工，对基层员工较少实操性培训，员工参与积极性低，缺少必要考核。
3.薪酬待遇增长风险
近年来，物价断上涨，员工薪酬待遇也断增加，加大了物业管理企业的营运成本，特别是新劳动合同法的实施，对于以劳动密集型、低附加值为主的中小型企业来说增加其劳动力成本。
4.员工流失风险
一方面，公司基层管理及操作人员的大量流出，引发管理服务人员短缺，势必造成服务管理工作能正常有序开展，服务管理质量和水平有所降低，经验与技术难以传承，影响企业的正常运营和发展。另一方面，高层人员掌握着公司的客户等商业机密，高层员工的流失，有可能造成商业机密流失，甚至连其经手的管理项目及一批管理人员也随着带走，使企业遭受严重损失；人才流出带走的仅是经验和理念，也是市场和品牌，容易造成重大损失。
5.保安、电力维护等无法实行8小时工作制的岗位的风险
保安、电力岗位往往需要24小时间断有人值守，实行轮岗制。实践中，有些劳动者提起劳动仲裁，认为自己的工作时间超过了法定8小时工作时间，要求用人单位支付加班工资，这种纠纷往往让用人单位难以解决。
6.聘用离退休人员的风险
用人单位为了降低运营成本，节省开支，聘用离退休人员做保洁员、会计，有些物业管理企业在食堂中聘用这类人员做洗碗工。由于劳动者已经离退休，根据《劳动法》和《劳动合同法》的规定，用人单位和这些劳动者再属于劳动关系，用签订劳动合同，无须缴纳医疗保险和工伤保险，但这类劳动者由于年龄偏大，人身受到伤害的可能性较高。若慎摔伤、划伤，或突发疾病，没有医疗保险和工伤保险，用人单位只能自行承担其损失，风险也将大大增加。
（二）相关案例分析
员工福利待遇纠纷
【案情】原告欧某从2005年4月起一直在某物业管理企业车库做保安员，一直与公司签订有劳动合同。欧某因病于2010年7月10日病故。欧某病故后，其家属多次向被申请人提出申请，要求支付丧葬补助费、生活困难补助费等，但被告以公司困难为理由拒不支付。被告辩称，欧某在2008年前与物业管理企业签订有劳动合同属实。但从2008年12月31日合同期满后，双方不再签订劳动合同。欧某从2009年开始已经不再与公司有任何的劳动关系，到其2010年7月10日病故已有一年六个多月。2009年7月23日签订的《物业服务承包协议书》中明确约定欧某的物业服务承包不视作劳动关系的存续，在物业服务承包期间不计入公司的劳动工龄。因此，原告以欧某是公司职工为由，要求被告支付欧某的丧葬补助费，死者直系亲属的一次性生活困难补助，没有事实和法律依据。
人民法院认为，企业内部承包经营关系中，最基本的特点是承包人的经济收入自负盈亏。从欧某与被告签订的承包协议内容看，被告每月支付欧某固定报酬，欧某从事值班工作，并受用人单位的服务制度考核和管理，且劳动者提供的劳动是用人单位业务的组成部分，基于以上理由，该用人单位与员工之间签订的《物业服务承包协议书》应属于无效。本案欧某与被告的关系符合《劳动和社会保障部关于确立劳动关系有关事项的通知》中构成劳动关系的情形，双方之间实为劳动关系，并非承包关系。欧某死亡后，其家属请求支付丧葬补助费和生活困难补助费符合广西企业职工因病或非因工死亡待遇的有关规定，本院予以支持。
【分析】对用人单位拖欠职工工资和福利待遇，或为职工提供劳动安全与卫生条件，或为女工提供特殊劳动保护等发生的争议案件，由于用人单位处于支配地位，如果用人单位提供相关记录，劳动者是无法举证证明的。因此实践中对于这类争议案件主要举证责任归为用人单位。这就要求用人单位做好提供工资或待遇发放记录、卫生物品发放记录、安全防护措施的考核记录以及女工特殊劳动保护的管理记录，并告知相关权利义务，由劳动者签收，才能将此类工资福利待遇纠纷风险降到最低。
（三）相关法规规定
《劳动合同法》第8条规定：“用人单位招用劳动者时，应当如实告知劳动者工作内容、工作条件、工作地点、职业危害、安全生产状况、劳动报酬，以及劳动者要求了解的其他情况；用人单位有权了解劳动者与劳动合同直接相关的基本情况，劳动者应当如实说明。”
第10条规定：“建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。用人单位与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起建立。”
第39条规定：“劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同：（一）在试用期间被证明不符合录用条件的；（二）严重违反用人单位的规章制度的；（三）严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；（四）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；（五）因本法第二十六条第一款第一项规定的情形致使劳动合同无效的；（六）被依法追究刑事责任的。”
第40条规定：“有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；（二）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；（三）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。”
《物业管理条例》第60条规定：“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”
第61条规定：“违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”
（四）人力资源风险防范措施
1.招聘风险防范措施
（1）严格选聘流程，把握招聘质量，对应聘人员提供的各类有关证明自身能力的学历、资格等资质材料进行严格审查，对应聘人员的健康状况严格审查，书面告知其劳动权利及义务，企业规章制度，并以员工签收为准，避免必要的纠纷。
（2）对于聘用有较高水平的管理人员和技术人员，审查其是否与原工作单位解除或终止了劳动关系，各项工作及手续是否交接完毕，是否与原工作单位签订竞业禁止协议，有没有约定服务期，避免聘用与原单位未解除或者终止劳动合同的人员所带来的损失和责任。
（3）对属于应聘中层以上管理人员应进行适当的外部情况调查，包括其在原单位工作业绩情况、工作责任心和职业道德、团队协作状况、离职原因等，避免出现名副实的情形。
2.员工流失风险防范措施
（1）为员工进行职业生涯规划，提供发展平台。企业自身发展是吸引和留住人才的关键因素。只有企业有强大的实力，能够给员工提供发展的空间，才能吸引和留住优秀人才。
（2）实行绩效管理，奖惩分明。企业要制定明确的发展战略目标，将其变为个人的绩效指标进行有效的管理，留住与企业目标一致的一流员工。
（3）设置合理薪酬增长制度，提供公平公正的升迁制度。薪酬分配的有效实施，能够给员工提供可靠的经济保障，这是对员工最佳的激励，公平公正的升迁制度、照顾员工的福利制度、合理的教育培训制度，营造良好的工作环境，有助于吸引和保留优秀的员工。
（4）注重与员工的情感交流，培养和谐的企业文化。企业与员工关系亲密程度的掌握和运用通常被称为感情文化。一方面要努力塑造家庭般的友善氛围，解除员工的后顾之忧；另一方面，工作保障制度也是感情文化的重要体现。
3.无法实行8小时工作制的岗位风险防范措施
保安、电力维修岗位的工作，有其自身的特殊性。根据劳动法规的规定，一般适用8小时工作制，可以适用“综合工时制”。综合工时制又叫综合计算工时制，指因工作性质特殊的企业或部分职工，实行以周、月、季、年为周期综合计算工作时间的一种制度。在综合计算周期内，劳动者某一具体工作日或工作周的实际工作时间可以超过8小时或40小时，但是综合计算周期内的总体工作时间超过总体法定标准工作时间的，视为加班。对于实行定时工作制的劳动者，企业应当根据标准工时制合理确定劳动者的劳动定额或其他考核标准，以便安排劳动者休息。
（1）招聘时应当如实书面告知应聘者，以应聘者签字收到为准。
（2）实行综合计算工时制的，应报经相关劳动行政部门批准。
（3）签订综合工时制劳动合同协议书，保留书面材料。
4.聘用离退休人员风险及防范
（1）签订书面协议，明确双方的权利和义务，要写成《聘用协议》、《返聘合同》，要套用现成的《劳动合同》，否则容易被认定为企业自愿承担责任。
（2）购买商业保险做补充。这样仅可以拉近企业与返聘员工之间的距离，体现公司以人为本的理念，更可以在返聘员工受到意外伤害时，将高额的医疗费用转嫁给商业保险公司，为公司和员工提供最直接的保障，进而降低企业在聘用离退休员工时的用工成本和法律风险。
四、决策风险
决策风险指的是企业员工在企业发展、部门建设、自身工作中进行决定遭遇到的因认识清、缺乏能力等失误可能引起损失的因素。商业物业管理企业要想生存和发展必须面对竞争、面对市场、面对客户，其发展离开方方面面的决策，大到关系生存与发展，小到设施设备运行，都对企业有着重大的影响。物业作为一个微利行业，降低决策风险有着重要作用。
（一）根据对宝龙集团部分项目的调查，该风险存在以下表现形式
1.企业高层管理人员的决策风险。在企业发展的同阶段时期，即初创期、成长期、成熟期、衰退期，在资源利用及战略选择等重大事项上面临着诸多的决策，企业高层领导因决策失误而给企业带来的风险非常显著，有时甚至是致命的。
2.企业中层管理人员的决策风险。中层操作层的决策风险主要表现在职能专业部门建设发展方面。其处在组织架构中承上启下的重要位置，肩负着上传下达的重责，直接影响公司指令的贯彻执行，其决策对于部门的建设发展、员工士气、服务质量有重要作用。
3.工程技术人员的决策风险。工程技术管理专业性较强，涉及工程方面，技术人员的意见具有决定性作用，尤其是与工程有关的原材料备件选购及质量验收把关上，对设施设备的合理运行及使用寿命延长上，一旦决定失误或存在私利倾向易造成极大损失。
（二）决策风险防范措施
决策所带来的风险防范关键在于决策人在决策前对决策的事项熟知和把握的程度，准备越充分，其成功机会也就越大，其风险也最小。
1.公司在进行重大战略决策时，首先对总体环境分析，包括人口、经济、政治法律、社会文化、技术和全球环境对企业经营绩效的影响；其次对物业行业环境分析，分析行业的结构、企业的行为方式、平均绩效水平、竞争程度和利润潜力，找准在行业中的市场定位；最后对企业自身优势劣势和外部的机会威胁进行分析，挖掘自身优势，充分利用外部机会，确保战略决策整体优势最大化、竞争优势最大化、行业优势最大化，企业战略决策成功机会则越大，风险便最小。
2.管理人员加强学习和掌握管理学基础知识。如：组织行为学、营销管理、人力资源管理、财务管理等，从而能够整合调配资源、运用计算机技术的新方法，提高经营管理决策的精确性。掌握社会学、心理学知识，有助于了解人的行为方式及心理活动，摸清员工及业主的心理动态、爱好、兴趣等，从而激发他们的热情和积极性，进而有预见性地管理服务，以利于重要事务的决策，保持各项管理服务工作的顺利进行。
五、投保风险
投保风险指的是物业管理企业在进行商业投保过程中因认识错误、缺乏调查、手续全等原因导致企业本应得到的保险赔偿无法实现或其他损失的可能性因素。众所周知，物业管理企业为了规避风险，都会购买保险转移风险，获得保险机构在降低风险方面的有效服务。物业管理工作中经常涉及的保险主要有：财产保险、公共场所保险和雇主责任保险。而宝龙商业物业管理企业所保的主要有公众责任险、物业管理险。
（一）根据对宝龙集团部分项目的调查，该风险存在以下表现形式1.各地项目统一保险种类和保额，忽视了各地的具体情况，容易造成“保够”或“保多余”的情况。
2.保险合同多为格式条款，免赔范围等多由保险公司单方决定，缺乏根据企业自身情况确定的个性化条款。
3.营运负责人对保险合同忽视，对保险的理赔范围和除外责任了解，出现纠纷后依赖保险理赔员的鉴定，未充分争取自己的权利。
4.保险索赔记录未及时留档，缺乏专门负责人，难以得出赔偿纠纷种类、赔偿率、未决金额等数据，无法为日后续保进行科学分析。
（二）保险种类之公众责任险
在实践中，商业物业参与的保险种类多种多样，在此以最为常见的公众责任险为例展开风险评估。
1.公众责任险内容
公众责任险又称普通责任险，它主要承保被保险人在公共场所进行生产、经营或其他活动时，因发生意外事故而造成的他人人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。责任保险的投保人多为企业，一旦发生保险责任事故，由保险公司向受害人提供赔偿，它具有很强的社会公益性，最终目的是使受害的第三者得到及时、有效的经济补偿。目前来说公众责任险投保的条款和适用的费率都属于双方约定的条款和费率，根据保险标的的情况，保险公司承担的责任和要求赔偿的最高额来确定费率，承担的风险越大费率越高，最高额通常没有具体规定，显现了投保空间的自由度。
2.投保的具体步骤
（1）物业企业根据自身的情况与保险公司确定投保责任的承担范围，主要是在合同条款中对投保的物业区域内的人身意外、车辆、设施设备运行等意外事故承担的风险大小。
（2）保险公司委托评估部门对投保项目的自然状况，如投保范围的环境登记、设备设施登记、停车场设定的位置等进行勘察评估，对符合投保要求的提出整改意见，对整改后合格的项目可以拒保。
（3）保险公司根据评估的结果，物业企业确定投保最高限额，双方协商保险范围确定保险费率，核算保险费用。
（4）根据双方达成的条款签订保险合同。
3.保险费的计算方式
总的年保险费=基本险年保险费+附加险年保险费
（1）基本险。其主要是指在投保区域内发生事故引起的赔偿，如广告牌脱落砸伤行人、建筑物外墙脱落等。
年保险费=累计赔偿额×基本险费率
（2）附加险。其主要是指基本险意外投保人要求附加的保险内容，如车辆责任险、电梯责任险、投保区域内发生的盗窃抢劫等。
年保险费=附加险累计赔偿额×附加险费率
4.公众责任险投保应当注意的问题
（1）投保公众责任险的保额限额应与物业区域的物业费收费标准和年度物业服务费的收缴总额相适应。一般来说，物业服务费的收费标准的高低一般决定物业区域的档次和服务内容，此时应当考虑到各地各项目的同情况进行划分，高档次的物业企业承担责任大，保险最高额和收费率也就较高。
（2）公众责任保险条款的内容主要包括公众责任险的保险责任范围、除外责任以及有关索赔和赔付等其他事项，物业企业应当认清双方权利义务。在签订保险单时对责任条款应尽可能详细地界定保险范围及赔偿范围、标准，以免事故发生后界定责任清。
（三）投保风险防范措施
物业管理者为了能正确地投保，必须遵循一定的决策步骤，以获得降低风险和增加成本之间的最佳平衡。其基本步骤如下：
1.详细调查。为了正确地投保，物业管理者必须了解在自己管辖的范围内存在哪些风险因素。对建筑、道路、设施、设备以及各种物业管理工作，特别是维修领域进行调查，分类登记。
2.确定所需的保险。在调查登记的情况下进行分类，确定哪些风险是可以避免的，哪些风险是可以忍受而保留的，哪些风险是可以采取种种措施进行预防和抑制的。只有对那些用上述三种方法能解决的，潜在损失将超出业主或物业管理者能够或愿意承担的风险才确定购买保险。对于总部和分公司的，应当由分公司根据自身的情况进行上报，集团总部进行审核后，确定保险种类。
3.保险金和保险费的确定。保险金和保险费的确定应根据风险带来损失的程度以及物业管理的财务预算状况来确定。保险金过多或足都会对投保人利。在投保时须注意重建、重置成本，赔偿额一般根据保险金的比例来赔偿，多种保险会得到多重的赔偿。
4.选择信誉良好的保险公司。考虑保险公司的实力、工作效率与服务态度、保险成本。一家好的保险公司能够帮助投保人进行风险分析，提供咨询，协助投保人采取预防和减轻的技术，及时合理地处理投保人提出的索赔要求。在计算比较保险成本时，由于保险合同的有效期限同，因此必须考虑货币的时间价值因素，保险费率越低越好，同时应考虑以下因素：险种、保费、赔款金额、未决金额、赔付率等。
5.与保险公司对话，拟定个性条款，对保险格式合同进行补充说明，尽量与企业自身情况贴近，避免发生事故后推诿清。
6.培训物业负责人熟悉保单条款，数据留档。仔细分析各项条款、理赔范围和除外责任、赔偿规则，为今后索赔奠定必要基础。
六、档案材料管理风险
（一）印章管理风险
印章管理风险指的是在印章使用、存储过程中因使用当而对企业造成损失的可能性因素。印章法律意义上，能够起到确认法律关系、证明法律关系主体、识别行为主体、标明代理权限等作用。
1.根据对宝龙集团部分项目的调查，该风险存在以下表现形式：
（1）盖章混乱。如：地产公司与物业公司盖章混乱。催收物业费告知履约函等应以物业公司印章却错盖地产公司印章，催收租金函应盖地产公司印章却错盖物业公司印章等，以上行为导致诉讼中主体清晰而使函件无效。
（2）预先盖章。如：由于业务紧急需要，在白纸上盖章的情形。
（3）盖而当。如：为员工申请信用卡开具虚假工资证明，可能成为劳动纠纷中的利证据。
（4）私盖印章。如：业务员承诺当，私自拿取签订合同引发纠纷；公章管理人员缺乏原则，盖“人情章”。
2.相关案例分析
空白合同书引发的纠纷
【案情】王某系物业管理企业招商部员工，为了使其能够尽快与商家签下合同，单位将业务介绍信、盖有公章的空白合同书交给他。后王某辞职，公司未及时将盖有公章的合同书收回。王某便假借公司名义招摇撞骗，与商家洽谈，骗取商家入驻保证金合计十万余元，携款潜逃。商家向法院起诉要求公章显示的物业管理企业承担责任。法院认为该情况已构成表见代理，物业管理企业应当赔偿商户造成的损失，但可以向王某追偿。
【分析】从该案例中可以看到印章使用当，易构成表见代理，其典型情形有：
（1）单位将业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书出借给个人，个人以单位名义签订的担保合同。但有证据证明相对人明知或应当知道行为人越权除外。
（2）企业承包、租赁经营合同期满后，原企业承包人、租赁人用原来的公章、业务介绍信、盖有公章的空白书签订的担保合同。但有证据证明企业法人采取了有效防范措施，相对人明知或应当知道行为人越权的除外。
（3）单位聘用的人员擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白书签订的担保合同。但有证据证明相对人明知或者应当知道行为人越权的除外。
（4）单位聘用的人员在解聘后，行为人擅自利用保留的原单位公章签订的担保合同。但有证据证明单位履行了合理通知义务，相对人明知或应当知道行为人越权的除外。
（5）非本单位人员擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，在单位场所签订的担保合同。比如单位办公场所、会议室、会谈室等，足以造成相对人信赖行为系单位聘用人员。
构成表见代理的典型情形有：
（1）非本单位人员盗窃或盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书签订的担保合同。
（2）非本单位人员私刻单位的公章签订的担保合同。
（3）本单位聘用人员盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书签订的担保合同，且相对人明知或者应当知道行为人没有签订该类合同授权的。比如行为人系单位保安，相对人知悉行为人的身份，就属于此种情形。
3.相关法规规定
《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”
第35条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。”
第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”
第50条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第52条规定：“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。”
《刑法》第167条规定：“国有公司、企业、事业单位直接负责的主管人员，在签订、履行合同过程中，因严重不负责任被诈骗，致使国家利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役；致使国家利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。”
4.印章风险防范措施
（1）建立健全并严格遵守各项规章制度。严格执行公章使用审批登记制度，对需要加盖公章的文件或材料，必须由主管领导审批签字。此外，还可以设立公章使用登记簿，详细登记用印日期、事由数量、承办人、批准人等事项，并作为永久档案进行保管。严禁在空白信笺、介绍信、合同上用印。
（2）合规操作，注重细节，留任何纰漏。公章管理人员要从公章的保管、使用、移交、收缴、销毁等各个环节防止公章滥用，杜绝“关系章”、“人情章”；对于合同、协议类法律文件，要在法规部门进行法律审查后，加盖骑缝章以保证内容的合法完整。
（3）在催告函、通知函、告知函中要注意能混淆地产公司与物业管理公司，在同一纠纷中，文件印章主体要统一。
（4）一旦发现公章遗失，切忌隐瞒，要立即向单位领导、公章制发机关、当地公安部门报告，及时采取补救措施。
（二）合同管理风险
合同管理风险指的是物业管理企业在签订、履行、解除合同过程中产生的可能造成损害的因素。现代企业中大多数的法律纠纷都直接或间接地与合同管理中的某个环节有关。但是由于企业涉及的经营活动范围广泛，各种交易数量巨大以及合同主体众多，由合同管理产生的风险难以避免。
1.根据对宝龙集团部分项目的调查，该风险存在以下表现形式：
（1）合同法制观念淡薄，风险意识差。签订合同时缺少对对方资信的调查了解；没有建立有效的合同管理制度，致使合同原件丢失或仅保存一些复印件，一旦权益被损害便很难有效维护自己的权利；没有明确的对招商员工的授权制度。
（2）合同条文模糊清，合同文本名清，合同签订行为规范。有些合同以“协议书”、“意向书”等命名，其与合同所表达的法律效力完全同；一些合同的条款过于简单，约定的意思明确、具体。
（3）一般仅注重合同的静态管理，而忽视合同的动态管理。签订合同时只注重签约时对方当事人的资信调查和合同文本的审查，而忽略合同从签约、交货、验收到结算等环节的管理，是无法做好合同管理工作的，也无法保障企业的合法权益。
（4）合同法律审查制度完善。缺乏专门的合同管理的机构、人员和制度，对合同有可能出现的法律问题缺少专门的法律人员给予把关，当出现纠纷时，催告函、告知函、具结书等规范，合同存档明。
2.相关法规规定：
详见《民法通则》、最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》、《合同法》、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
3.合同管理风险防范措施：
（1）建立、健全规章制度。制定切实可行的合同管理制度，包括：合同资信调查、签订、审批、审查、登记、备案，合同示范文本管理，合同履行与纠纷处理，合同定期统计与考核检查。通过这些制度，做到管理层次清楚、责任明确、程序规范，从而使合同的签订、履行、考核、纠纷处理都处于有效的控制状态。
（2）严格合同审查管理。合同的专业性、法律性强，内容复杂。因此，必须经过审慎、严密的审查。企业在合同管理工作中应加强合同审查工作，确保签约合同主体合法、内容合法、合同意思表示真实、合同条款完备、合同表述规范、合同签订手续和形式完备。通过合同审查，对合同条款可能涉及的风险进行控制，使企业合法权益得以保障。
（3）加强对合同履行的监督。加强对合同履行的监督，保障合同及时有效履行，防止违约行为的发生，及时发现影响履行的原因并及时反馈，排除阻碍，防止违约的发生。
（4）加强合同相关人员的培训教育。合同签约、审核、管理人员业务素质的高低，直接影响着合同管理的质量。通过学习培训，使合同管理人员掌握合同法律知识和签约技巧，坚持年检考核制度，提高员工的合同法律意识，将合同管理成为企业全员化管理。
七、财务管理风险
财务管理指的是对企业资金运作的管理，大部分物业管理企业的财务活动包括投资、资金运营、筹资和资金分配等一系列行为，管理对象是物业管理企业的营业收入管理、成本费用管理等。做好物业财务管理工作，有利于规范物业管理企业的财务行为，有效保护物业管理相关各方的合法权益。
（一）根据对宝龙集团部分项目的调查，该风险存在以下表现形式
1.会计基础工作完善：物业管理公司缺乏既统一又适用的会计核算体系；多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度；物业管理公司会计从业人员的素质有待提高。
2.融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素。物业管理行业利润低，物业管理公司规模普遍较小，在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小，内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。
3.企业投资水平高。可供投资的项目较少，风险之一是投资方向的错误，会导致投资项目无法满足消费者需求，没有足够市场的投资自然无法取得回报；风险之二是对投资的资金支持断裂，缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾。
4.企业营运资金管理水平低。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理善，资金从投入到收回的运转周期长，影响了资金的盈利能力，资产破损丢失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。
（二）财务管理风险防范措施
1.物业管理公司要努力拓宽融资渠道。物业管理公司要从提高自身经营管理水平出发，努力提高企业的盈利能力，在公司盈利状况良好的情况下，公司才能产生足够的留存收益转作对公司的投资。因此，提高企业的盈利能力是实现企业内部融资良性循环的关键所在。
2.在做好内部融资工作的同时，应该积极探索可能的外部融资渠道。银行借款是当前物业管理公司可以选择的外部融资渠道之一。企业要恪守信用，在业主、同行业企业之间形成良好的声誉，按规定办理各项银行存贷业务，逐步建立起良好的银企关系。
3.提高物业管理公司的人员素质。在财务人员的培养过程中，首先要严把会计从业人员的准入关，杜绝具备会计从业能力的人员，注重对会计人员职业道德素质的考察和培养，鼓励财务人员进行会计继续教育和学习，及时更新自己的知识和技能。
4.积极拓展与开发新的投资项目。物业管理企业在做本职工作的同时，努力探索新的经营途径，发现新的投资项目。
