依据住宅的商品属性，国家在一定时期内所采取的政策。住宅商品化是把城市住宅的生产和交换纳入有计划商品经济的轨道，按照商品生产和商品流通原则，组织住宅的生产、分配、交换和消费，依据和运用价值规律实现住宅资金的良性循环，实现住宅的简单再生产与扩大再生产，以不断满足人们对住宅的需求。包括的内容：1.住宅作为商品进行生产。建筑业、房地产业和其他工业部门一样，作为独立的产业部门纳入国民经济计划。2.城市房产经营部门，对住宅作为商品进行经营，对住宅进行出售与出租，发展住宅市场，并根据价值规律的要求，制定住宅的合理价格和租金。3.住宅作为个人消费品，允许自由买卖和租赁，并从法律上保证住宅的个人所有权。住宅商品化和住宅商品性既有区别又有联系，区别表现在：住宅商品属性是指住宅本身所固有的本质属性，它是客观存在的、不依人的主观意志为转移的；住宅商品化和住宅福利制一样，是在一定时期内国家对住宅所采取的政策，而政策是由人们主观制定的。联系表现在：住宅商品属性是住宅商品化的理论依据；而住宅的本质属性-商品属性必须通过住宅商品化政策才能体现出来。住宅商品化对于国民经济发展的意义：1.可以实现住宅资金的良性循环。实现住宅商品化，按商品经济的原则，把住宅的生产和经营纳入商品经济轨道，并成为社会再生产资金循环的一个组成部门。这样才能使住宅资金顺利通过产业资金循环的三个阶段(购买阶段、生产阶段、销售阶段)，依次采取货币资金、生产资金、商品资金的三种职能形态，最后回到原来的出发点。通过这样的循环反复，在运动中保存自给，扩大自给，以实现住宅资金的良性循环，实现住宅本身的简单再生产和扩大再生产。2.住宅商品化可以促进房地产业的发展。只有实现住宅商品化，从而顺利实现住宅资金的良性循环和住宅经济的再生产，才能发展房地产业，搞活房地产市场，发展房地产信托和装饰业以及用经济手段来搞好房地产业的经营和管理。3.实现住宅商品化，房地产业的发展又促进了建筑业和建筑工业的发展。房地产业发展了，社会上对房地产品的需求增加了，要求建设业生产更多更好的建筑产品以满足市场的需求；而建筑业发展了，生产更多更好的住宅产品，又可以推动房地产业的发展。房地产业和建筑业的发展，又促进了产业结构的合理调整，使产业结构更加适应社会主义有计划商品经济的要求。4.有利于消费结构的合理调整。国家包、低租金、福利制，又造成我国消费结构不合理。推行住宅商品化，住宅由实物分配转变为货币分配，把住宅这个最大消费品纳入工资。人们可以根据自己的需要与可能，购买住宅和租用住宅，并且依据价值规律的要求支付房价和房租。可以提高住宅消费在职工生活消费的比重，这样可以正确引导消费使消费结构逐步趋于合理。5.有利于调整各种关系，抑制住宅分配的不合理。推行住宅商品化。实行等价交换原则，多住房、多拿钱，鼓励个人买房，承认住房的个人所有权，可以调动广大职工生产的积极性，提高劳动生产率和经济效益。同时从制度上限制住宅分配中的不正之风，合理调整领导与群众、群众与群众之间的利益关系。
住宅价格
住宅价格是住宅价值的货币表现，住宅价值是住宅价格形成的基础或依据。作为商品，住宅具有使用价值和价值。其价值也决定于生产该商品所必需的社会必要劳动耗费；住宅价格的形成也必须以住宅商品内含的价值量为基础。由于住宅商品的特殊性，住宅价值决定具有独自的特点。1.住宅商品的价格形成在很大程度上受土地自然条件的影响。土地自然素质的优劣，对住宅建筑物的功能、结构和设备有不同的要求，从而所需投入的活劳动和物化劳动也不同。从而住宅造价也就不尽相同。2.住宅商品价格的形成在一定程度上要受地域条件的影响。在不同的地区，不仅自然条件不同，而且风俗习惯有别，因而对住宅的结构和功能也就有不同的要求。此外，各地资源情况也有所不同，建筑材料的来源也有相当大的差异。由于住宅本身具有地域性，因而住宅价格的形成也就不可避免地受地域条件的影响。3.住宅商品价格的形成与土地使用费具有一定的内在联系。住宅用地土地使用费不仅包括建筑地段地租，而且包括土地使用费和土地开发费。由于住宅是建筑在土地上的商品，因此，国家对土地使用费的征收，不可避免地影响住宅价格的形成。住宅价格构成因素，包括两大基本类别：
土地价格与住宅建造有关的费用。我国城市土地归国家所有，为在城市土地使用中体现国家对土地所有权和发挥土地效益，目前我国正在逐步实行城市土地的有偿使用制度。土地费用包括土地使用税(或费)、征地费和土地开发费三项费用。住宅房屋的建造费用指的是与房屋建造有关所发生的一切费用，其中包括建筑产品价格、勘探设计费、经营单位管理费、经营单位贷款利息以及按有关规定可进入产品成本的税费。这项费用是住宅价格主要构成因素。
住宅经营单位利润。住宅商品化经营单位是独立的商品生产经营企业，因此应获得与社会平均利润大致相等的利润。住宅经营单位利润必须通过住宅价格实现，因此它构成住宅价格的组成要素。住宅价格由土地费用、住房建造费用和住宅经营单位利润的总计构成；其中土地费用和住宅房屋建造费用形成住宅成本。住宅价格有两个种类：住宅租赁价格和住宅一次性买卖价格，前者简称为住宅租金，后者简称为住宅价格。租金制度的改革的困难和技巧是在国家企业和居民承受能力的情况下，在不冲击其他消费品市场的条件下，如何选择一定的租金改革方式以诱导工资制度的变动。因此，租金改革的要点是以“提高租金”来带动“增加工资”，而“增加工资”反过来又支持“提高租金”。从价格改革的角度来看，租金改革实际上是重建住宅租赁价格。因此，理顺和重建住宅租赁价格就成为住宅经济体制改革的关键。
住宅福利制
在住宅问题上实行的由国家统建、统配、统修、统管低租金的住宅政策。统建，就是由国家财政投资、统一建房，而排斥多种渠道的投资建房，造成住宅所有制的单一化。所谓统配，是国家房建部门，把住房建好以后，对住房实行统一分配，从而住房的流通，市场被排除。统修，由国家房管部门对住房进行统一修理、维护。统管，由国家房管部门，对城市住房进行统一集中管理，从而束缚了各企业：集体和个人管理房屋的积极性。这种住宅政策，有人概括为：“国家包低租金福利制。”
住宅福利制在建国初期，为解决城市居民的住宅问题，使他们得以安居乐业方面起了一定的作用。随着我国社会主义建设的发展，随着经济体制改革的深入，人口的自然增长、人民生活水平的提高，住宅的供给和需求的矛盾、住宅的紧缺现象越来越严重，住宅福利制的弊端日益明显。具体表现在：1.低租金、福利制，不仅加重了国家的财政负担，而且不能实现住宅企业良性循环，由住宅实行了低租金、福利制政策，国家建房越多，补贴也越多，财政负担也越来越重。国家每年投入几百亿元用于建房，几十亿元用于住房补贴。从1952年到1989年仅在全民所有制基本建设总额中的房建开支达1927亿元，占总投资比例由“一五”时期的9．1%上升到“六五”时期的20%。由于价格因素、房租成本倍增，而租金还是0.13元左右。国家投资建房，只有投入，没有产出，资金有出无回，住宅流通被排除。不能实现资金的良性循环，不能实现住宅的简单再生产和扩大再生产。2.加剧了住宅供给与需求的矛盾。住宅的供给与需求的矛盾，是我国长期以来面临的一个尖锐的经济问题和社会问题。由于住宅制度不合理，致使这一矛盾加剧。住宅由国家包、高补贴，买房不如租房，影响人的建房和买房的积累性，低租金不能以租房，造成了许多住房“未老先衰”，缩短了住宅的使用寿命，相应地减少了住宅的使用面积。低租金、高补贴、住宅分配不合理，刺激人们多占房、占好房，住宅成为少数人以权谋私的对象，成为权力和地位的标准，住房中的不正之风，引起人民群众不满，同时人为地加剧了住房的紧张。3.违背“各尽所能，按劳分配”的原则。国家包、低租金、实物发配的住宅分配制度极不合理，同社会主义分配个人消费品原则相违背。住宅分配不是以劳动为尺度按劳动的数量和质量进行分配，而是按人口、按级别、按权势进行分配。房租补贴是在住宅分配不合理的基础上实行多住房、多补贴，这就更增加了住宅分配的不合理。而且，房租的标准不统一，各地区之间、城市之间差距很大。这样，由于住宅分配不合理，被排除在按劳分配之外，必然影响劳动群众的生产积极性。4.导致消费结构不合理。由于住宅消费无足轻重，同时，由于住宅国家包，职工等待分配，职工个人对改善自己的居住条件无能为力，即使有剩余收入，也不愿投入买房建房，导致城市居民消费资金的投资和实际需求相违背，形成高档消费品的消费“超前”，使得消费结构不合理，而消费结构不合理，又必然导致产业结构不合理，影响整个国民经济的发量。住宅福利制的种种弊端，说明旧的住宅体制越来越不符合改革开放的需要，不符合社会主义经济发展的要求，必须进行住宅体制改革。
住宅租金
租金是逐步实现的住宅的交换价值，是出租人在零量出卖住宅使用权时由承租人支付的价格，是一种与租赁这一特殊的商品流通方式相对应的一种特殊的价格形式。房租的基础是住宅的价值，其构成同样是三个部分，即c、v、m。c是指转移的过去的生产资料的价值；v指劳动者的必要劳动所创造的价值；m是指劳动者的剩余劳动为社会所创造的价值。这种构成只是一种经济学理论的抽象，作为所有城市住宅在价值构成上的共性，但在实际经济生活中，完整而合理地计算出住宅的价值是非常困难的。住宅的租金是在价值的基础上受到许多调节因素的影响而形成的。在市场比较完善的情况下，供求状况是影响租金的最主要的因素，租金的变动积极地创造出供求的平衡，这是一个在市场上自发进行的均衡过程；物价和居民收入的增长对租金的形成也有影响；其他影响租金的因素有住宅所处的地段、环境、层次和朝向等。租金的构成有两种基本划分：商品租金和成本租金。商品租金是一种从理论上说正常的产业消耗完全得到补偿并获得一定利润的租金。它是一种与供求状况无关的供给价格。目前我国学术界一般认为商品租金由8项因素构成：折旧费、管理费、维修费、保险费、地租、租金、利润、利息。使住房扩大再生产得以顺利进行的价值补偿实际上就是商品租金在交换中的实现程度问题。从价值补位中的作用来看，折旧费是租金中最主要的构成因素。它是按照住宅使用年限计算的逐步收回的住宅建筑造价。维修费，是为了保证住宅的正常功能和预期使用年限所必需的维护和修理的费用。这部分费用是房产经营部门的追加投资，是房租的必要组成部分。管理费，是房产的管理者和经营者对出租住宅进行必要的管理和服务所需的费用。税金是指房产税、地产税等。它是住宅建筑工人及房产经营部门的职工所创造的纯收入的一部分。利息是指房管部门从事住宅租赁业务向银行贷款所应支付的报酬，是房管部门盈利的一个部分。保险费，是住宅的所有者，为了使自己的房产免受意外损失而向保险公司进行房产保险所支付的保险费。利润是指房产部门经营住宅应获得的盈利。地租，是房屋使用者向房产所有者所缴纳的土地使用费用。成本租金，一般认为，由折旧费、维修费和管理费投资利息和房产税。成本租金对住宅产业的资金循环，具有重要的意义。
住宅出售
住宅流通中住房价值实现的主要形式之一。住宅出租与出售都是住宅商品价值实现的形式。
出售是住宅价值一次实现或分期实现，通过出售住宅的所有权也随之转移。住宅出租则是将住宅使用价值出租，是住宅使用价值在一定时期的转让，而住宅价值是通过收取租金一部分一部分地逐步实现。在我国社会主义市场经济的条件下，住宅是个人消费品，是商品，可以作为个人所有的财产，通过购买而成为个人所有的消费资料。向居民个人出售新旧公房是住宅体制改革中推行住房商品化、加快住宅制度改革的基本措施之一。它的作用表现在：1.可以增加住宅的流通渠道，促进房地产经济市场活跃，有利于解决住宅的供求矛盾。2.可以使国家和企业较快地收回住宅建设投资，用于住宅的再生产，加快住宅建设。3.可以减轻国家在出租住宅时每年耗费的大量维修费，减少国家的房租补贴支出，有利于财政收支平衡。4.可以改变住宅分配由国家包下来的福利制，调动国家、集体、个人三方面的积极性。5.有利于提高住宅建设的投资效益，促进房屋建筑业的发展，并相应地带动建材、冶金、轻工业与建筑业有关的其他行业和其他经济部门的发展，使国民经济的产业结构更加合理化。向居民出售公有住房，首先必须对住房进行合理定价，既不能太高又不能太低。住房的合理定价，除了要求住房价格要反映其价值，要降低商品住宅的成本以外，还必须把摊入商品房价格的各科费用逐步理顺渠道。目前住房改革中规定在市场价售房的同时，按照标准价向城镇居民出售公有住房，并给予部分产权。确定标准价的依据是考虑居民的心理和经济承受能力两个因素。其次，调整好租售比价。在实行优惠价售房的同时，要建立制约租房者的经济机制。
