承租人在签订租赁合同前，要审查出租方的营业执照，看他的注册资金等情况通过工商局等信息渠道了解对方的商业信誉。
一)具体审查出租人是否有租赁业务
了解其在工商登记中是否有“租赁经营”业务或租赁某项物品业务；牛产经营过程中，将本企业闲置的财产租赁又不影响本企业业务，且不经常租赁的；或因为企业亏损、转换机制，本企业闲置财产在其上级公司干预下调整出租的。法律禁止的出租人主体，包括有租赁经营业务，但已破产；有租赁经营范围，但租赁物涉及国家公共利益；出租人不具备出租资格的。
(二)认真审查租赁合同出租人是否具有有法定的经营范围
因为不是所有企业都有租赁经营权，而只有那些依法按照企业法人登记管理条例，经有关机关核准登记确定租赁业务范围的企业才有权从事租赁业务。
案例：
2002年8月，某城建公司与某毛纺织厂荽订一份压路机租赁合同。合同规定由毛纺织厂出租给城建公司压路机一合，租期1年，月租金1500元，毛纺织厂按合同规定交付压路机后，城建公司便将其投入施工，后受到当地工商局干预，认为出租压路机不属于毛纺织厂的登记范围，该夸同为无效合同。城建舟司遂起诉至法院，要求毛纺织厂退还6收的1个月租金，并承担由此造成的经济损失6万元。本案中，毛纺织厂的经营范围不涉及财产租赁，所以出租人不能从事租赁业务，故合同无效。
(三)审查出租人有没有按约提供租赁物的能力
(四)审查出租方代理人的资格
在由代理人代为订立租赁合弼时，容易出现因委托代理人无权代理，越权代理甚至出现代理中的欺诈行为而导致合同无效，所以，在订立租赁合同时，当事人对对方代理人的资格一定要认真审查。
二、承租人在租赁合同中应履行的义务
在租赁合同签订后，作为承租人，你应该履行以下义务：
(一)承租人应当按合同约定的期限、方式和地点向出租交付租盒
这是承租人的首要义务。《合同法》规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时交付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。当事人对租金支付期限没有约定的，应当通过补充协议说明，如果达不成补充协议的，按合同的相关条款办理如果还有以上或其他歧义的，则按行业惯例交付租金。一般来讲，在长期租赁合同中，当事人未约定租金的，按年交付；如果是短期租赁行为的，则于合同终止之日起交付。
(二)承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物
承租人按照约定的方法使用租赁物造成租赁物损耗，不承担损害赔偿责任，反之，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
案例：
某文化公司向市汽车租赁公司租赁一辆桑塔纳轿车，于租赁期限内由文化公司田某驾驶使用。某日，在离城15公里处，汽车水箱温度过高，水蒸气从前盖溢出。文化公司司机田某停车一会儿后，见水蒸气消失，又继续驾驶一阵，水温又过高，但田某没有停丰，直接开回市内。进入市内后不久，汽车发动机熄火。田某与汽车租赁公司联系后，将汽车送修理厂，经检查发现，汽车最初由于风扇失灵，导致水温过高。后因田某未及时采取妥当措施，继续驾驶，造成发动机烧毁。汽车租赁公司认为，追成发动机烧毁的原因，是由于田某在汽车水温过高时采取措施不当造成的，应承担对租赁物损失的赔偿责任。田某认为是由于汽车风扇故障原因造成发动机烧毁，双方应分担责任。汽车租赁公司连向法院起诉。法院经审理认为，造成租赁物汽车部分损毁的原因，在于承租人文化公司司机田某使用不当，判决由文化公司承担汽车修理费2万余元，并赔偿租金损失。
分析该案承租方某文化公司的致命错误，在于其履行租赁合同过程中，时租赁物使用不当。这也是文化公司在管理合同中的失误。
(三)承租人应当妥善保管租赁物
因保管不善造车租赁物毁损的，灭失的，应当承担损害赔偿责任。
某协会租用某博物馆房屋，用作办公用房。租赁合同约定承租人某协会应自注意防火，如造成足兜，应负赔偿责任。某夜该房屋起火，博物馆值班人员赶到，却发现灭火器材无法使用待消防车赶到时，房屋已烧毁一半，隔壁某研究所房屋也有一间被烧毁。事后，经公安消防部门检查鉴定，认定当夜有小偷进屋作案时吸烟，引燃了办公桌上的稿纸，引起火灾。承租人某协会租赁该房屋，消防器材没有按规定摆放和定期检修，也是追成大火蔓延的原因。公安消防部门对房屋所有权人某博物馆和使用人某协会均处以罚款，井限夸改进消防设备。不久，隔壁某研究所向法院起诉某博物馆和莱协会，法院判决两被告某博物馆和某协会赔偿某研究所经济损失，井相互承担连带责任。因某协会暂无赍金，执行中由某博物馆赔付。一年后，某博物馆又起诉某协会，法院判决根据双方租赁合同约定，承租人某协会应赔偿因其未尽业务保护租赁物而给出租人博物馆造成的经济损失包括租赁物维修费用、已赔付给某研宄所的款项和其他费用。
四)租赁期满。承租人应及时返还租赁物
三、承租人在租赁合同中享有的权利
承租人在租赁合同中，享有下列权利：
1有权要求出租人按规定交付租赁物。
承租人占有、使用租赁物以及通过租赁物取得收益是承租人的首要目的，也是租赁关系中承租人最重要的权利。如果出租人来按期交付租赁物或未按约定的数量和质量变付租赁物，承租人有权要求其承担违约责任。
2有权按照合同的约定使用租赁物。
《合同法》规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人按合同的规定或租赁物的性质正常使用租赁物的，不应承担对租赁物的修复义务，使用租赁物是其合法权利。
3有权根据合同约定或法律规定要求出租人保障租赁物的良好适用状态。
4因出租人不维修租赁物影响使用时，可减付租金。
5获得使用租赁物所产生的收益，另有约定除外。
6租赁物所有权变化，不影响租赁合同效力(即租赁物易主，承租人仍有权按原租赁合同承担)。
7因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；造成不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
8租赁物危及承租人的安全或健康的，承租人即使订约时知晓，仍可以解除合同，承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁舍阿租赁该租赁物。
9租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
1O承租人的优先购买权。
承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权是一种法定的权利，1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第1条规定“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，晕租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》
(以下简称《意见》)第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”《中华人民共和国合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这些规定都是承租人享有优先购买权的法律依据。
由于承租人的优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。
（第三节）租赁合同中出租人应注意的事项
一、注意审查承租人的资格
在签订租赁合同前，作为出租人，你血从以下几方面对承租人予以细致审查：
1审查承租人的主体资格。
2认真审查承租人的履约能力。
如果承租人是企业，可以聘请律师到工商管理机构进行工商登记查询，或通过向对方的其他客户了解承租人的商业信誉。
二、出租人在租赁合同中应履行的义务出租人在租赁合同中，应注意履行以下义务1出租人应按约定的时间将租赁物交付给承租人使用。
合同规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期问保证租赁物符合约定的用途。这是出租人的主要义务，也是租赁关系订立的目的，出租人迟延交付则构成违约。
2保证租赁物符合、并持续符合约定的性能与用途。
承租人交付租金，获得租赁物的使用权，其目的就是使用租赁物如皋不能保障租赁物的用途，则租赁关系将失去意义。合同法规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。所以，出租人不但应保障租赁物的性能，并应在租赁合同有效期内，持续地担保租赁物没有瑕疵。
3除法律或者合同另有规定外出租人有修理或更换租赁物的义务。
4出租人提前收回房屋或出卖出租的房屋，应提前通知承租人。
出租人如出售已出租的房屋，应提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。
5以营利为R的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的，应当将租金中所古土地收益上缴国家。
6出租人承担纳税义务。
除当事人另有约定外，出租人应承担就房屋纳税的义务。
三、出租人在租赁合同中享有的权利（一)按期收取租金
收取租金是出租人的主要目的，按期收取租金是其主要权利之。租金的数额、支付时间、支付方式可以由双方当事人在法律规定的范围内约定。合同法规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
案例
城建大厦(出租方)与某金属材料总公司(承租方)(以下简称金属总公司)签订了一份餐厅租赁协议，协议规定：(1)城建大厦将其下属荣光美食世界餐厅租赁给金属总公司，租赁期限10年，金属总公司获得餐厅房屋经营、使用权，前五年每年租金60万元，从第六年开始，每年递增3％的房租；(2)城建大厦租给金属甚公司餐厅包括餐厅、厨房、库房、地下室冷库、办公室、更衣室及其他用房和现有设备；(3)金属总公司承租餐厅后，其所使用的煤气、电由城建大厦计表核算费用，冷暖气费按平方米计算，由金属总套司付款，城建大厦代交；(4)餐厅设施维修、保养由金属总公司自理，房屋的维修、保养由城建大厦负责；(5)本协议书姜字之日起10日内，由金属总公司向城建大厦预付半年租金30万人民币。正式承包期从2001年11月1日起。在签字之日到11月1日正式承租开始期间，由金属总公司接手经营，经营全部收入归金属总公司所有；(6)金属总公司每年分两次付租金给城建大厦，每年在租期的第一个月和第七个月的前一日各付全年租金的一半，以后每年依次类推；(7)金属总公司逾期支付租金，按半年租金的每日3％罚款。如有一方违约，将按十年租期中未完成租期内应付的租金的10％罚款。双方对其他事项也作了相应规定。城建大厦代表粱某(出租方)在协议书上签字并加盖了荣光美食世界的公章。协议签订后，金属总公司(承租方)按约将第一年上半年租金30万元交给了城建大厦。城建大厦于2001年9月底将荣光美食世界餐厅、厨房、库房、地下室冷库、办公室、更衣室及其他物品全部移交给了金属总公司。金属总公司接受后做了筹备工作井开始经营。2001年11月25日，城建大厦与金属总公司签订了人事工作的补充协议。2002年4月17日，双方又签订了货梯使用交接补充协议。
2002年6月9日，城建大厦向金属总公司出具公函，要求金属总公司于2002年6月30日前将第一年下半年的租金30万元交付，如不交付，城建大厦有权终止协议。金属总公司回函称荣光美金世界餐厅设备不能正常使用，影响了其正常经营，造成了经济损失，同时提出将原付款方式政为按月付款，对此，城建大厦没有同意。以后双万互有信函来往，但金属总公司未按约定向城建大厦交付下半年30万元租金。城建大厦以金属总公司违约为由向法院起诉，要求终止租赁关系。诉讼中，城建大厦向法院提出先予执行的申请。在法院主持下，城建大厦与金属总公司速成协议，双方对各自财产清点收回。2002年11月9日，金属总公司将所租赁的餐厅、厨房、库房、地下室冷库、办公室、更衣室及其他物品归还城建大厦。
分析：
本案中，城建大厦与某金属材料总公司签订餐厅租赁协议，该协议合法有效，应严格履行。承租人拖欠租金，应偿还租金，出租人通过诉讼的万式追收租金，是正确的万法。
(二)要求承租人按照约定或合理的方式正确使用租赁物
如果因承租人使用不当，造成租赁物损毁、灭失的，出租人有权要求承租人修复或赔偿。出租人有权监督承租人按约定自己使用租赁物，承租人不得擅自转租。
三)合同终止时及时收回租赁物
如果承租人不及时返还租赁物，出租人有权要求承租人增加相应的租金，承担违约责任，承担因此给出租人造成的经济损失，承担合同终止后占用租赁物期间租赁物意外灭失的风险。
四)解除合同权与请求赔偿权
《合同法》规定，承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的。出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
(五)请求恢复原状
《合同法》规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求或租人恢复原状或者赔偿损失。
（第四节）租赁合同陷阱防范
一、租赁合同主体陷阱防范
租赁合同必须符合法律规定的条件才具有法律效力，该有效条件根据《民法通则》第55条规定，应具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。可见，租赁合同的主体是否具有相应的民事行为能力，即主体资格是否合格，也是影响租赁合同有效条件的因素之一。
在实践中，租赁合同当事人的主体资格方面出现的陷阱主要有：合同当事人不具有法定的主体资格；合同当事人的租赁行为超越了其经营范围；合同当事人不具有履约能力或商业信誉状况较差；合同代理人不合格等。
（一)主体资格陷阱防范
