哦，抱歉，回忆起来开心的事太多，忘了故事的顺序了，我们应该讲到回到BJ之后怎么努力达到轩哥对我的要求了。十五天的时间全部了解周边小区的户型并且选择一个自己专攻的小区，为了完成这个要求我首先需要重新跑盘而且这次不能偷懒。跑盘也是二手房行业的术语之一，跑盘是跑楼盘的简称。每一个刚入行的新人都需要把周边经营的房子全部熟悉一遍，周边的交通，建筑，公共设施，最重要的小区楼盘分布都需要了然于心。最基本的包括每个小区都几栋楼，几个单元，几个小区花园，小区的地理位置，小区的物业，开发商，建成年代等等。专业一些的就需要了解每栋楼的位置，小区的各种户型。非常专业的经纪人可以从楼外面的某一扇窗户就可以判断出这扇窗户属于是这栋楼的哪一户，哪种户型，这个房子市场价是多少。再专业一些的就像潘老师那样，随便说一个周边的小区就知道该小区有多少房子在卖，每个房子是什么户型，什么价格，怎么看房，卖房业主的卖房原因和具体情况，所以大家才叫他潘老师嘛。有经验的经纪人甚至还会知道一栋楼里大部分业主的状况。
据说有一次潘老师在电梯里遇见了一个业主，业主看见潘老师的工牌就询问他家房子大概能卖多少钱，这个业主比较模糊的介绍了一下自己的房子的朝向，户型和装修情况，潘老师通过这个业主说的装修时间和户型就判断出来了业主的房间号，还问业主是不是姓李，李业主当时都蒙圈了，问他是怎么知道的。潘老师解释了一下，他说这个户型在这栋楼里五年内只成交了五套，三套都是精装不需要重新装修，还有一套是低楼层和业主说的窗外景观不符合，所以就剩下了一套，这一套是在三年前我们公司的一个经理手里买的，那时候潘老师才刚来。这个业主听完了之后就决定让潘老师帮他卖房子再换一套大的了，因为实在是太专业了!
我要做的是半个月的时间了解全部周边小区的情况和户型，由于之前勉强算是有点基础所以还不算太难。我所在区域叫做亚奥西区，中心区。我的区域里有七个主营小区和五个门店，七个主营小区其中三个别墅豪宅区和四个普通小区。五个门店分别是:主营别墅的豪宅店，三个别墅小区分别是:西山庄园，碧海蓝天，牡丹家园。位于区域中心主营天悦家园的天悦店，天悦店也是区域经理汤姐所在的地方，大区的主管叫做总监，总监会管四五个小区域，小区域的主管叫做区域经理，区域经理又根据年头和业绩分为住店区经和脱店区经。住店区经就是需要自己在门店里带一个小组自己需要做业绩，脱店区经顾名思义就是不需要自己带队伍做业绩了，只需要顾全大局就好了，汤姐是刚当上区经的年头少所以还需要自己做业绩。还有主营周边最大小区梧桐苑的梧桐店。主营全区域最新楼盘金荣苑的金荣店。最后就是我所在的历史最悠久的主营欧罗巴之梦小区的欧罗巴店了。梧桐店和我们店都有两个小组。梧桐店的人最多有二十多个，不过业绩就稍微差点了。这五个门店七个经理以后出多次出现在我们的故事中。现在让我先像你介绍一下我们区域的各个楼盘。
首先要讲的当然是最受关注也最神秘的三个豪宅小区了。我们先说说什么叫做豪宅，一般意义上比较贵的上百万的就算是豪宅了。不过如果房子价值百万以上就是豪宅，那BJ六环内就全是豪宅了，豪宅比较是一个相对的概念，基本上BJ五环内两千万以上的房子才可以勉强进入豪宅的行列，进来比较兴起的是四环内的豪宅公寓，大概在三百平米左右的平层公寓，单价一般都在十五万以上每平米，一套公寓的价格基本都在四千万左右，算是名副其实的豪宅了。别墅是豪宅里面比较特殊的一个项目，基本上就是有独立院落的房子。别墅在建委的房本的上是有明确的规定的，小区所有房屋建筑面积和小区占地面积的比例要小于一。也就是说小区所有房子的建筑面积加起来都没有小区的面积大，一般的别墅都是三层再加上一个地下室的，地下室不算房本面积，所以所有别墅房屋的占地面积是不会超过整个小区三分之一的，其余的三分之二都是小区的花园和绿化。所以当你看见五六线城市打着别墅旗号的，连一个像样的花园都没有的所谓“高档别墅区”时候你要清晰的知道:丫是骗人的。别墅不仅仅是一个院子一栋房子，别墅代表的是喧嚣城市外的一个周末家庭休闲生活方式。那些打着别墅旗号的所谓高档小区，整个小区的花园和绿化加起来都不够溜一圈狗的还休闲个屁啊。
别墅又分为独栋别墅和联排别墅。独栋别墅很简单，就是自己一栋，有自己独立的院落，房子可以四面开窗，不和任何邻居有接触。一般是地上三到四层，地下一层，面积在四百平米以上，价格(当然是我所在区域的价格)基本在四千五百万以上，而且还是毛坯的。联排别墅就是几个小别墅连在一起形成一排。两面开窗通常是南北向，有花园，地上三层地下一层。一般面积是三百到五百平米，价格在两千万左右。联排别墅又根据联着房子的个数不同分为双拼别墅和叠拼别墅。双拼别墅很简单就是把一个独栋别墅盖的大一些，然后中间分开。算是理论上性价比比较高的一款，面积和一般独栋差不多，又比较独立和私密，但是双拼别墅面临一个很尴尬的定位，价格一点都不便宜，比独栋差不了多少，能够买得起高档双拼的业主稍微加点钱就完全可以买一个独栋了，所以是成交量最少的一个户型。构造也是地上三层地下一层。面积都在五百平米以上，价格在三千万以上。叠拼就是比较平民化的别墅了，就是在联排别墅的基础上叠加上一层。地上五层地下一层。下面两层和地下一层算作下叠拼，有花园和地下室。地上三层到五层叫做上叠拼，面积都在三百平米左右，价格在一千六百万左右，同样面积和装修的房子下叠拼会贵上一些。
别墅不同于一般房产有着自己独特的一套介绍方式，介绍别墅的时候除了基本的面积价格和居室分布之外，最重要的还有面宽和位置。面宽就是别墅的宽度，这点决定了别墅是不是很气派，七米的面宽和十一米的面宽的区别，就是总经理和董事长之间的区别。别墅的位置决定了房子周边的景观环境。一栋前排直接面向主要花园的别墅的价格往往是后排没有景色别墅的两倍甚至以上。还有位于联排两边位置的房子叫做边户，边户除了多一面窗户之外也会多不少的景观。有的别墅还会根据周围景色设计独特的房屋构造，比如牡丹园的四期别墅的西面是一片高尔夫球场，四期的朝西仅有的几个边户别墅不仅多了一面朝西正对高尔夫球场的大窗户，还根据观景的需要把本来在一层的会客厅改在了二楼，客人坐在沙发人正对的就是一望无际的草地，看见这样惬意的景观不论是会客还是谈起生意来感觉也会大不一样的。
别墅毕竟是小众小费，所以很多社区会有别墅和公寓两种商品，比如故事一开始的发生地牡丹园就分为别墅区和公寓区。别墅区的普通房子就叫做公寓了，不过这些公寓为了观景和整体美感普遍楼高不会高于七层，户型和楼房品质也会比较高好一些，位置也一般在社区的边边角角属于凑数用的。西山庄园的涵盖面就更广了，独栋，联排，叠拼，双拼还有公寓都可以在这个社区里找得到，不过作为大杂烩的后果就是社区构成比较复杂，独栋业主的私密性难以保证，所以2010年开盘之后卖出去的还不到一半。碧海云天和碧海蓝天是一个社区两个不同时期建成的小社区，一期的蓝天是1998年开盘，都是独栋，二期云天是2004年开盘，开盘就告罄了，里面有周围品质最高的公寓和独栋。也是高端客户最认可的社区，碧海云天的独栋别墅分成了三个时间段建造，第三阶段的独栋别墅2018年才交房，据说都没有经历对外销售，仅仅是小区内部业主就买光了。
梧桐苑是周围最大的普通社区，分成ABC三个小区。从一居室到复式五居室都有，还有一个可有可无的学区，勉强也算是一个学区房了，成交量也是周围最大的，可惜我们公司在这个盘不是太给力，虽然驻扎了二十多个人还是经常会面对月成交量是0的窘境，据说现在梧桐店的两个经理还在做小区物业的工作呢。
天悦苑建成于2007年，小区名字的寓意很好:天下都很愉悦，但是很可惜入住小区的业主不是很愉悦。因为这个小区物业管理的实在是太差了，导致小区虽然很新但是看起来还不如2003年的欧罗巴之梦保持的好。所以小区的房子在周边来说算是比较便宜的，在梧桐苑卖一个西北的130平米左右的三居室，就可以在这里换一个南北通透的150平米的房子，学区都还一样，由于价格低所以成交量非常多，新业主买到了之后一段时间也感受到物业的恶心，就会很快的再出手了，置换率也是周围最高的。而天悦苑成交量的百分之八十都牢牢的掌控在了区域经理汤姐的手中，所以基本可以说汤经理是靠天悦苑大量的成交量当上的区经的。
金荣苑小区建成于2010年，小区保持的非常好而且都是南北通透的板楼三居或者四居，物业管理也是周围最好的，不过很可惜小区太小了只有四栋楼，小区所有房屋加起来还不到七百户，形成不了小区环境。即使开发商花大价钱种上了一百多种珍惜的植物，也还是改变不了小区唯一的花园只有六百平米的尴尬情况。至于价格也就比天悦苑高一点，和房子本身的品质很不成正比，很多开盘找关系才买到房的业主都有点后悔，2010年托人找关系980万买到的四居室到了2015年还只能卖到1100万，相比于这五年房价的上涨基本都可以算是赔钱。升值慢的原因很简单小区实在太小，没有相对独立的空间，而且周围都是马路到了晚上实在是太吵了，尤其最近又盖起了一个有家乐福在内的商场。以后基本就和“在喧嚣的城市里闹中取静”这个开盘的口号告别了，值得一提的是我们公司保持着这个楼盘100%的市场占有率，不过很可惜这个完美的占有率给我们公司带来的收益并不是很多，因为一年就成交了两套。
欧罗巴之梦是我所在的小区，分为一期和二期。欧罗巴小区也是我最喜欢的一个，可能是呆了半年多有感情了吧，据说这个小区开盘的时候住着全BJ最有钱的人，其中还有很多的明星，不过有钱的应该早就换走了，一期的换到二期，然后再换到牡丹园的联排别墅。一期在2003年建成，二期在2009年建成。一期的主打户型是东南西南的三居室和九十平米左右的两居室。比较奇特的是这个小区的一居室，一居室的价格要四百万。算是很高端了吧，不过谁会花四百多万买一个2003年的一居室呢，所以欧罗巴小区就没成交过一居室。一期中最好成交的户型是136平米的东南西南三居室。而且是眼镜户型，餐客厅分离，动静分离的。所谓的眼镜户型就是客厅将两个卧室隔开，比较适合两代人住在一起，你在这边卧室里做一起动静比较大的活动隔壁卧室基本不会听到，比较适合小两口造人。这个户型最受欢迎的原因还有酒是税费非常少。在BJ买房子税费是一项非常重要的事情，一套2000万成交价的别墅需要交的税费就有100万以上，一般的100平米左右的二手房税费也需要二三十万，至于具体的税费怎么算，怎么交我们后面会讲到。140平米的住房在建委看来就是豪宅了，叫做非普通住宅，交易的时候即使购房满两年而且是唯一住房也需要缴纳营业税，五百万左右的房子最少也要三十万左右，少于140平米的住房购房满两年是唯一住房的话就只需要交个几万块钱的契税了。所以购房成本是相对较低的。购房的客户们始终觉得把钱给业主是天经地义的，但是把几十上百万的钱当作税交上去实在是心理不舒服，所以两个加上税费价格完全一样的房子，税费少的那个一定卖的要更好一些。
我在的区域东临西苑路，西邻张自忠路，在五环和四环之间。在BJ属于风水最好的地方，地处中轴线龙脉旁边，老BJ经常说这是上风上水的地方，上水的优势由于现在都是自来水供应已经基本没有了，以前的话优势可是很大的，你要知道你吃饭的水可能已经经受过上流水域多少居民的养料补给了，不明白?你搜一下印度恒河的壮观景象就知道了，这边厢洗澡吃饭，那边厢排便撒尿。上风的优势这两年再明显不过了，北面的雾霾就是比南边的要少，北面的风就是比南边的大。过了昌平的PM2.5基本很少有严重爆表的情况了。这个优势对于BJ的居民可是目前最重要的了，在雾霾深重的日子里你可以非常拉仇恨的在朋友圈晒步数，后面还要故意加上一句:新闻里的雾霾怎么完全没看到啊，宝宝刚刚跑步回来啊，小风很凉爽，空气很清新啊，大家不要宅在家里哦。我保证第二天上班绝对不会有人打你的。
再说一下几个楼盘相关的术语，板楼形容这个楼从远处看像板子一样，指南北或者东西通透的住房，一栋楼里面户型都是南北通透的，都是一梯两户，高端板楼现在都是两梯两户了。板楼都有单元。和板楼对应的是塔楼，塔楼就是像塔一样，塔都是几面开窗，有四面有六面，塔楼一般都是独立的一栋楼，楼里面有不同户型，塔楼的优点是开发商建的户数多，卖钱多，缺点是同一层的居民太多，邻里间容易产生纠纷，公共空间卫生难以保证。2010年以后的住房普遍都选择了板楼，毕竟BJ的房子确实挺贵的，买的起BJ房子的客户普遍也都不傻，多花点钱买个舒服点的最重要，拿得出六百万的客户，能再拿出来一两百万是一定的。欧罗巴之梦小区有着全BJ最漂亮的塔楼，两梯四户，这也是塔楼户数最少的一种了，四个户型都非常方正符合中国人的审美。塔楼里最缺德的一种就是筒子楼了，一层里面十几二十户，平均每周至少会经历一次隔壁吵架，两周一次砸家具，每个月会目睹一次闹离婚的惨剧，说的夸张的隔壁放个响点的屁都能听见。目前唯一保持筒子楼结构的住房就只剩下所谓的单身公寓和办公楼了。
尤其是这个单身公寓一般还要加上一个贵族两个字。有多贵族呢?说白了就是一个大开间。一个卧室加上一个卫生间，比一间如家大不了多少的房子。一般这种单身公寓是四十到六十平米左右，五环内的售价大概是四万多每平米，总价在两百万左右。如果你有幸抢购到了这种开发商声称的最具升值潜力的所谓“单身贵族公寓”那么恭喜你!你中奖了，这种户型的房价在跌宕起伏的房产市场中的价格是最稳定的————基本上就没涨过，在有限的未来也不太会有上涨的可能。这种在开发商嘴里应该需求量最大的户型为什么是最垃圾的投资方式呢?
一般人买房子都是为了两种原因，其一是居住，其二是投资保值。但是你花两三百万买个只有卧室和洗手间的开间干什么?没有客厅和卧室，说得好听点叫做厨房卧室客厅一体化节省空间。但是这是在中国，不是国外我们是用油来炒菜的，在这个小地方随便炒个菜的油烟就能在屋里保持一个星期好吧。除了卫生间没有一点私密空间的东西也配叫做房子?三百万买来这个东西谁来住?单身贵族，富二代?单身贵族住这个东西?你好意思把夜店的妹带回来这个实际面积不到四十平米的小火柴盒里么，当你兴致盎然地准备直接进入主题的时候隔壁却传来吵架的声音，兴致完全没有了好吧?
每个月一万左右租金的豪华装修的正规一居或者两居室满地都是啊，剩下的两百多万拿去创业或者干点投资不好么，干脆住酒店不更好么?年轻的小夫妻?大哥小夫妻买个开间干什么啊?你以为还是如胶似漆的热恋期啊，且不说以后生了孩子怎么住，小两口吵个架都没有地方分开睡啊，两三百万在六环外都可以买个小一点的两居室了好吧，小两口稍微有点家庭观念的也不会买这个东西吧。事实是这种所谓的单身公寓除了被开发商忽悠的一手业主之外基本上是没有潜在客户的。论性价比，同样价格的房子选择面太广了，上班远?买个车早点出门就解决了，或者干脆租房子。论居住环境，一层里面二三十户还需要再解释么。论升值空间:升值就是一个供需关系，连潜在购买客户都没有你跟我说升值，呵呵。
如果让我在轩哥所有教我的有关于房子的道理里面找一个我最受用的话那应该是这样一条:
买房首先买的是房子，如果一个房子，它连房子基本的功能:居住。都满足不了那就更谈不上升值了。
买房子买的不仅仅是钢筋水泥搭起来的一处简单的睡觉的地方，你的未来几年十几年甚至一辈子都会在这个房子里度过，你买房子的同时也选择了未来的生活。对待房子的品味也就是生活的品味。一个人买房子的时候心里都是急躁，贪婪，占小便宜。那他的生活也不会好到哪去的。
很讽刺的是越是贪便宜图一时小利的客户越是会买到砸到自己手里的尴尬房子。
毕竟中国自古流传了两句至理名言:便宜没好货，贪小便宜吃大亏。
古人诚不欺我也。
我们在买房子的时候到底在买什么?
我们买的是未来几年，十几年甚至一辈子的家。
