当代物权法百科全书小辞典初稿518-1
建设用地使用权
一、基本概念
建设用地使用权，指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，利用该土地建造建筑物、构建物及其附属设施的权利及其他权利。包含地表权、地上权、地下权之三大类使用权，与地上建筑物、构建物及其附属设施所有权构成复合式不动产权利，成为人类社会最重要并最实用的财产关系之一。
建设用地使用权的设立、变更、转移、消灭以及确认、保护、行使、利用，除适用于普通物权法、担保物权法的规定以外，更为重要的适用于制度物权法的规定。因为建设用地是国家的，很多地方免不了要由行政法、行政经济法等公法来规范与调整，而本民事物权法的规定是参照制度物权法的规定来展开的。
中国物权法编制的用益物权中有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四大类型，唯有建设用地使用权是最标准的用益物权。土地承包经营权是个享用型土地利用权，权利人可以自主地出租承包地，虽然权能上限于占有权、使用权、收益权方面，实质上略高于用益物权、又低于所有权，或许是信托所有权。宅基地使用权、地役权限于对利用土地的占有权、使用权，实质上相当于用益权。划拨的建设用地使用权也是享用型土地利用权，但权利人不可以自主地出租建设用地，有偿使用的建设用地使用权人同样不可以自主地出租建设用地。划拨的建设用地使用权是信托型土地使用权，以信托型用益物权为主要参考对象。有偿使用的建设用地使用权均为标准的收益租赁关系是最标准的用益物权。
建设用地使用权的主要特点是：（1）是国有土地条件下的用益物权，是公益权、共益权、私益权、自益权和他益权容易混合或者融合的特殊不动产定限物权。（2）是催化市场杠杆机制的土地利用权与作用权，尤其是有偿使用型建设用地使用权在市场经济中扮演着十分重要的角色。（3）是与人类活动密切相关的物质利益，建设用地使用权与不动产所有权往往构成复合型权利。（4）建设用地使用权的设立实行登记生效主义。（5）统一规划、专地专用、节约用地、集约用地、美化环境、相邻和睦和房地合一、主辅统一等是一般原则，也是建设用地使用权人应尽的义务。
《土地分类》（国土资发[2001]255号）显示，全国的土地分为农用地、建设用地和未利用地三大部类。其中建设用地具有18类、32个品种。农村宅基地的自然划分也属于建设用地，电子计算机编号为“2建设用地?25住宅用地?253农村宅基地”。但是，农村宅基地及其他农村建设用地，不属于国家所有的，一般而论不是本法对应的“建设用地”。
建设用地使用权，指与建筑物、构建物及其附属设施有关的一类土地使用权。就房地产开发商和业主自建的建筑物、构建物而言，建设用地使用权包括了地表与地土面上的使用权，地上空间的占用权，和地下建设利用权以及地役使用权三大部分构成。就规划小区业主个人认购的建筑物、构建物而言，建设用地使用权包括了地表与地土面上的使用权，地上空间的共同占用权，地下建设共同利用权以及共同地役使用权三大部分构成。
建设用地使用权人，可分为为两大类别。一类是房地产开发商和业主自建设之类的建设用地使用权人，另一类是一般业主之类的建设用地使用权人。
所谓“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利”，这种用益物权，主要是对于房地产开发商和业主自建设之类的建设用地使用权人而言的。就一般业主而言，其建设用地使用权的收益权体现在不动产标的物出租收益层面上。
所谓“有权利用该土地建造建筑物、构建物及其附属设施”，专指房地产开发商和业主自建设之类的建设用地使用权人，不包括无资格的一般业主在内。
建设用地使用权与农村宅基地使用权、承包土地使用权的主要区别在于，建设用地使用权基本上是有偿使用一类的用益物权，采取登记生效主义原则，并且权利的取得来之不易，经济杠杆和获利程度明显；农村宅基地使用权和承包土地使用权基本上是无偿使用一类的用益权和用益物权，采取登记对抗主义原则，并且对于农民来说权利的取得来得相对容易一些，经济杠杆和获利程度不甚明显。物权法将“建设用地使用权”单列一章来专门规定，有其特定的含义。
建设用地，指包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利用地、旅游设施用地、军事设施用地等建筑物、构建物的用地。以上“建设用地”，应当区分国家所有的与集体共有的两种性质的“建设用地”。
建筑物，主要指住宅、写字楼、厂房、商铺等不动产建造物。
构建物，主要指不具有居住或者生产经营功能的人工不动产建造物，譬如道路、桥梁、隧道、纪念碑和规划小区的水塔、水池等配套设施。
社会主义国家以法律形式确保建设用地使用权的应有的法律地位，其意义不仅仅在于确认和保护建设用地使用权人的合法权益。更有意义的是，国家将有限的土地资源的合理开发利用提高到一个崭新的档次，用地产经济手段调动一切积极因素，发挥土地租赁与使用市场上的积极作用，盘活房地产商品经济，大幅度增加财政收入，改善人民的居住生活，美化城市环境。同时，为实现国家工业化、城市化和土地所有权国有化打下坚实的基础。
二、建设用地使用权物权化原则
1．一般原则
建设用地使用权物权化，所遵从的一般原则是“统一规划、专地专用、有偿使用、适度从紧”等和“土地所有权与土地使用权适度分离”、“建筑物所有权与土地使用权相结合”和“登记生效主义”的指导方针。建设用地使用权人的权利与义务，均以以上原则相关联勘定或者适时地个别地调整土地物权政策。
（1）统一规划。指的是全国各地的城市土地征用、农村土地征收和不动产建设需要统一计划和规划，统一征收补偿和房地产租售政策，突出计划经济为主、市场经济为辅的方针政策。
（2）专地专用。建设用地的专地专用政策，对应的是农用土地的专地专用政策，前者占主导地位，后者起辅助作用。建设用地使用权还包括建设用地的地表权、地上权或者地下权三大权利配套工程。建设用地的专地专用不仅仅限于建设什么、哪里建设、建设多大面积等问题，而且还包括建筑物、构建物的高度、深度、地役权的拓展度、物与物之间的相隔度和相对的高矮程度、齐整程度、道路或者绿化的配套程度，以及该不动产建设物的形态、样貌、色彩、线条等规划范围内的可比度。
（3）有偿使用。指建设用地使用权的取得，除了公共利益等原因属于划拨土地使用权以外，其他的建设用地使用权须经过一定的法律程序和相应的对价付出才能获取。房地产建设企业取得的建设用地使用权，一般需经过招标、挂牌、拍卖、协议的公开竞价方式，以价高者取得建设用地使用权。房屋、建筑物、构建物的业主取得建设用地使用权，以地方政府土地指导价格为准。经济适用房、政府福利房的建设用地使用权，可参照商品房的地方政府土地指导价格酌情处理。建设用地使用权的有偿使用与房屋、建筑物、构建物的有偿使用，还是有些区别。譬如，业主将住房、商铺、写字间出租给承租人，并不收取建设用地使用上的费用，只是收取以上建筑物的租金。
（4）适度从紧。指国家对于全国的建设用地使用上的限制适度从紧，即建设用地供给方面的适度从紧政策不变。譬如，国家政策规定的“18亿亩耕地保护红线”就是其中的一例。虽然全国房地产商品经济的发育有许多正面作用，但14亿人的吃饭问题依然是个大问题。无论是计划经济国家，或者是市场经济国家，第一、二、三产业有计划按比例发展是坚定不移的宏观调控政策。基于国民经济均衡化发展和土地资源的稀缺性考量，国家对于全国的建设用地使用上的限制适度从紧政策，将会是几十年乃至几百年不变是肯定了的。
土地所有权与土地使用权适度分离，指的是建设用地对于单位、集体、个人和其他权利人可拥有建设用地使用权，不拥有建设用地所有权，建设用地所有权始终归国家所有。其中，国家机关、国有企事业单位于拥有建设用地使用权的同时，搭载了信托的建设用地所有权，但法律实务方面仍然以建设用地使用权人论处，以便于土地所有权与土地使用权适度分离，适应于统一的商品经济市场的尺度，防止特殊单位、部门的建设用地的垄断行为发生。
建筑物所有权与土地使用权相结合，指的是建设用地对于建筑物、构建物（有的专门法简称为房屋）构成不可分割的共同体时，业主在取得建筑物所有权的同时取得不可分割的建设用地使用权，即房地合一、主辅统一。之所以这样配置，缘于建设用地所有权国有制，缘于“土地所有权与土地使用权适度分离”的原则。
2．登记生效主义原则
登记生效主义，指建设用地的开发利用的权利，需经过强制性的登记取得，非登记不可，不登记就不能发生物权的效力。于不动产登记法律意义的解读，属于一级登记生效的法律要件。建设用地的开发利用，得以登记公示，继而确立建筑物、构建物开发利用的权利，以及预售、出让、出租、交换、抵押该不动产标的物，成为一整套权利行使的通行证。“登记生效主义”也是国家土地管理的一个中间环节。抓住了这个中间环节，可以抓紧两头，带住中间；可以严控房地产开发商，也可以规范业主的理性置业行为。全国许多违法征地、用地事件和违法置业行为，均可以从“登记生效主义”一环中找到蛛丝马迹。“登记生效主义”是统一的不动产登记制度，任何单位和个人不得以任何借口来违反这项登记制度。
建设用地使用权的原则与建设用地使用权的性质，是相辅相成的事物。其原则反映了其某些性质的客观存在、客观规律，使得建设用地使用权的定位恰如其分，并与其性质相得益彰。其性质为其原则的成就提供了充足的证明材料和法理推导的依据，从而使得其原则的法理要件和法律要件得以验证与清晰，为建设用地使用权的普遍适用铺平了道路。
相关法律：物权法第135条
相关名词：
〖建设用地使用权的设立方式〗
字数：3888字
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