当代物权法百科全书小辞典初稿520-1
建设用地使用权是催化市场杠杆机制的最大宗定限物权
一、杠杆机制与定限物权
主题：建设用地使用权是催化有偿使用公开化的市场杠杆机制，是最大宗不动产定限物权。此为有偿使用型建设用地使用权五大主要特征之二。
1．建设用地使用权之市场杠杆机制
建设用地使用权催化商品性公开化条件下的市场杠杆机制，是上世纪八十年代以来积极探索而催生出来的建设用地使用权新型制度。其最大亮点在于，能够大胆地从以往的建设用地使用的福利化、无偿化制度中寻找出一个相对平衡的支点，即从全部的统一的划拨土地、无偿使用政策中，列出一部分非划拨的、有偿使用的一类建设用地使用政策，以期实现从非均衡性向均衡性过渡，发挥商品化公开化条件下的市场杠杆机制。
以往的历史经验告诉我们，并不是说建设用地使用的福利化、无偿化制度是完全错误的，也不能说非划拨的、有偿使用的一类建设用地使用政策是完美无瘕的。
关键在于，当中国人口从4亿5千万一路增长到2倍、3倍以上直奔14亿人口时，建设用地使用和城镇人口住房的福利化、无偿化就不能再度维持，各级政府不堪重负；再者，建设用地的合理利用、使用，充分挖掘潜力，发挥应有的效能，并借此解决财政困难，改善房地产投资环境和改良居民的居住条件等等，总体上是利大于弊的。
2．建设用地使用权是最大宗不动产定限物权
在国事、公事物权主体体系中，土地所有权是国家法人最大宗公益性与经济性物权体系，有偿使用和无偿使用的两套建设用地使用权各自为政，在全国组成极其庞大的物权体系，牵一发而动全钧。
在民事物权主体体系中，建设用地使用权是最大宗、最具经济价值和物权价值的不动产定限物权，而且是一整套权利包，与建筑物所有权以及地表权、地上权、地下权、地役权发生自物权与他物权关系，是公益权、共益权、私益权以及自益权和他益权容易混合或者融合的特殊不动产定限物权。
建设用地使用权自始至终受土地所有权的限制，统一规划、专地专用、节约用地、集约用地、美化环境、相邻和睦与房地合一、主辅统一等是一般原则，也是建设用地使用权人应尽的义务。
二、商品性公开化物权化
我们的方针应当是，既要鼓励房地产行业的良性发展，又要注意不忘记中下层人民的住房福利政策不能放弃。
1．建设用地使用权商品化公开化，应当是改革开放以来最大的成就之一。
建设用地使用权商品化公开化，应当是改革开放以来最大的成就之一。在此之前，并不存在“建设用地使用权”的概念，也不存在建设用地使用权物权化的法律要件，仅仅存在该项土地使用权的福利化、无偿化。
1980年1月16日，深圳市蛇口工业区被划为特区以后，开始吸收了香港的土地管理经验，部分土地由无偿使用过渡到有偿使用上来。5月16日，****中央、***作出决定，批准深圳市、珠海市、汕头市、厦门市共四座城市为经济特区，建设用地的有偿使用，主要从这四个特区展开试验的。1987年11月，中国开始实行土地有偿使用制度，并允许使用权有偿转让。国家批准在上海、天津、深圳、广州和海南岛进行土地有偿使用试点。从此以后，全国的土地使用权有偿转让制度，从沿海地带与内陆地带推广应用。根据广东有关方面的总结，地方政府平均转让147亩土地，可以带来1个亿的经济效益。尽管有关部门对于土地使用权即建设用地使用权褒贬不一，不过，这种做法的主流是积极进取的，总体上是瑕不掩瑜。
至目前为止，因土地使用权有偿转让，解决了许多地方政府的财政困难。据权威部门的资料显示，“土地财政”一般占地方财政收入的35%以上，有的地方甚至高达90%以上。国家政策规定，国有土地出让金的分配，地方政府得七成，中央政府得三成。据此，土地市场的经济杠杆和财政杠杆作用十分显著。所以，笔者认为，建设用地使用权商品化公开化，应当是改革开放以来最大的成就之一。
30多年来的改革开放经验证明，国有、集体企业私有化改制是弊大于利，而建设用地使用权部分的私有制改制是利大于弊，至少在目前来看是这样的。因此，我们不必过多地担心建设用地使用权部分的私有制改制会产生多大的政治风险，应当充分肯定其正面的积极的意义。
2．建设用地使用权法制化，受宪法、土地管理法和一系列专门法的鼎力支持。
1988年4月12日，宪法第一次修改。宪法修正案的第二条，首次将宪法第十条第四款进行大胆的修正。将原文“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他方式非法转让土地。”修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他方式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”特意增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的重要内容。
早在1980年9月26日，***颁布了《关于中外合资企业建设用地的暂行规定》（国发[1980]201号），首次规定了中外合资企业用地，不论新征用土地，还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费。场地使用费每年每平方米5元至300元不等。该《暂行规定》当时主要限于北京、上海、天津、广东、福建、浙江、江苏、山东、辽宁、四川等10个省市自治区。
国家出台的土地管理法，于1988年6月25日即紧接着修改宪法以后出台的。其中第五章专门规定了“建设用地”，突出了土地征收征用以及土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费等相关规定，确定了建设用地审批的中央和地方政府的分级集权制。这部法律是最为权威性的土地物权法律，可操作性较强。接着，1988年12月24日***出台了行政法规《土地管理法实施条例》，明确了国有土地有偿使用的方式包括“国有土地使用权出让”、“国有土地租赁”和“国有土地使用权作价出资或者入股”三大类型。对于土地管理法作出了系统的补充规定。
3．所谓商品性公开化，基于宪法的旨意和土地管理法的物权政策
商品性，是指建设用地从完全的划拨和免费使用形式过渡到了少数划拨、多数有偿使用的形式，建设用地从完全的非商品对象变成了基本的商品对象，全国各地已经形成自发的土地商品交易市场和房地产交易市场，建设用地使用权人除少数以外是收益租赁型用益物权人。这个方面，是土地使用权法制化的重要内容之一。
公开化，是指地方政府征收农村和征用城市土地公开化，土地规划与重新调整利用公开化，以招标、挂牌、拍卖和协议等形式获得国家的建设用地使用权公开化，建设用地使用权人获得地上建筑物、构建物的所有权公开化。这个方面，也是土地使用权法制化的重要内容之一。
宪法以根本法的姿态，为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”保驾护航。土地管理法等法律法规以其专业性、物权化姿态，构成一套完整的建设用地使用权法制网络体系。
4．建设用地使用权法制化，基于各种土地法权政策的密集化和重视程度
中国的法制体系中，当数土地法权的政策最为全面。自从1980年以来，据不完全统计，仅仅目前仍然有效的土地法律法规则多达220部以上，占全国现存法律法规总数的24%以上。截至去年8月27日，现存229部法律，679部***的行政法规。估计，事关建设用地使用权与事关土地承包经营权两种法的比例，大约是7：3的数字。
国家将建设用地使用权法制化问题看得很重，是由多种因素造成的结果。譬如：一则，中国人均土地面积不足世界人均土地面积的1/4，土地资源愈来愈紧缺。加之三十年来建设用地的过度开发，耕地面积的过度占用，土地供求矛盾更加尖锐。二则，地方政府“土地财政”的诱惑，房地产开发商的过于逐利，导致了违法批地、违法用地事件的不断发生。三则，大量的土地出让金没有上缴中央财政和地方财政，导致大量的国有资产的挪用、截留与流失，问题相当严重。四则，近些年来房地产市场虚火，土地与房屋价格猛涨，甚至于扶摇直上，经济泡沫和金融危机一触即发。所有这些，国家需要制订出多种严控和严打的土地政策，需要很多法律法规和政策来配套整治。各种因素的影响，倒逼建设用地使用权法制化和威权化，往往是成套成套的政策和策略出台与之对弈。
无论全国的土地建设形势如何变化，国家的房地产政策如何调整，那么，万变不离其宗的是：“统一规划、专地专用、有偿使用、适度从紧”和“土地所有权与土地使用权适度分离”、“建筑物所有权与土地使用权相结合”和“登记生效主义”的指导方针始终不变。
5．建设用地使用权物权化，催化商品化公开化的市场杠杆机制
建设用地使用权物权化之后，国家所有、集体所有、私人所有、混合所有和其他权利人所有的各种不同所有制全面发展。各种权利主体均可以通过一定的途径取得建设用地使用权，以及合法取得地上的建筑物、构建物的所有权或者使用权。这种现象不仅涉及到生产资料的紧密相关的程度，而且涉及到生活资料的紧密相关的程度。
在建设土地无偿化、福利化和城市住房福利化条件下，有其存在的一定的合理性和必然性，用福利社会主义的观点来解读是无可厚非的。然而用土地经济学的眼光来解读其却是低效率的，不利于土地资源的合理利用、集约经营。
近三十多年来顺应经济形势的快速发展，不仅在生产领域对于建设用地的大量需求，而且在生活领域对于建设用地的也有大量需求。譬如，城镇人口、进城务工和经商人员的急剧增长，以及居民收入的提高，强劲地拉动了住房消费。其中，由农村人口转为城镇人口的达4亿多人，由农村进城务工和经商人员达2亿多人。结果导致了建设用地的供求矛盾越来越大。一方面大量启用城市土地储备，大规模地改造旧城区，腾出有限的城市土地建设高楼大厦。另一方面大量征收农村土地，大量建设商品房和附属设施，以缓解住宅数量的不足。所有这些，都是住宅租售刚性需求和建设用地使用权物权化所起到的双重作用。
相关法律：物权法第135条
相关名词：
〖建设用地使用权〗
字数：3888字
全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务
一切从现在开始hold住物权法精髓
当代物权法的开山作
宏观物权法的奠基石
物权法的饕餮盛宴
品茶品酒不如品宏观物权法
全世界物权法爱好者的良师益友
1000万字的尚方宝剑
从博士后到到中小学文化者的贴身保镖
世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著
中国品牌
中国正能量
《当代物权法百科全书小辞典》
《解析物权法》
好书齐欣赏
润物细无声
启动防火墙
遁入物权门
请浏览创世中文网
一切都在掌握之中
电子信箱：QQ437116637或627592416
