当代物权法百科全书小辞典初稿934-2
物权法之对抗效力
一、基本理念
（一）定义
物权法之对抗效力，即物权法之排他性效力，是物权法执行效力的重要组成部分。是指物权法实施日期开始之后，对于除宪法以外的同类内容的旧法律可以进行对抗，清除或者撤销不合时宜的法律规定，增加新法律内容，从而实施新的物权制度，创造更好的法治环境。相对于执行效力来说，其是辅助性法律效力，有增强执行效力的客观效果。
物权活动中，有物权对抗无物权、有优先权排除无优先权、此一物权限制另一物权、优胜物权淘汰劣势物权、新成立物权消灭旧有的物权、合法物权排除非法物权，以及行使各种各样的物上保护请求权、物权保护请求权等等，直接或者间接由物权法产生的执行效力或者溯及效力，都有可能生成物权法之对抗效力。
每种法律都有一定角度的选择性、实用性与排他性，以自身的特性彰显自己的法律地位与法律效力。每个权利人甚至每个义务人，只能在法律有限的对抗效力基础上行使权利、履行义务和承担责任。物权法以及物权人、物权关系人和物权义务人、物权义务关系人，亦概莫能外。
中国物权法既是特立独行的基本民法、基本权源法、基本担保物权法，又是公法与私法、民法与商法相结合的混合物权法，是规范与调整公共物权与私有物权、其他物权之一体化式网络系统的物权法。因此，物权法本身之对抗效力很有特色，物权法联合的对抗效力亦很有气派。作为21世纪新型的当代物权法，物权目标责任制不是限于民事责任范畴之内的，治安责任、行政责任、刑事责任都包括在内。因此，物权法之对抗效力，基本上或者总体上应当是多种形式、多种规格、多种成分、多种法律效力并存的。诚然，物权法之单一对抗效力也是常见的，比较其他的一般民法之效力是较优的。
依据立法法的有关规定，物权法从开始实施日期起，就可以独自地充分发挥作用，并且对于其更新的内容和增加的条款予以法律的保护，使得所有的条款得以长期地顺利地贯彻执行。就其法律基础而言，首要的是与宪法规定相吻合，否则就会是于执行效力和对抗效力两个方面均大打折扣，甚至于丧失应有的效力。
物权法之对抗效力，是一种法律权威性及其优先权、排他权的再现，主要是源于以下几个生成条件：
一是依据法律规定生成的对抗效力。
《立法法》关于立法权限、法律效力与法律关系的规定，有利于物权法之对抗效力的生成与发挥。
根据《立法法》的有关规定，《物权法》在充分发挥自身特长、正确对待法律关系方面作出了相应的安排。
物权法第2条开宗明义地规定：“因物的归属与利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”
物权法第8条再度规定：“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”
基于上述原则立场，物权法充分发挥了了确认、保护、利用和规范、调整、限制物权的本职能效，并于不动产和公共物权方面，大量援引了行政法、行政经济法、政策法规方面的内容。如土地所有权、土地使用权和建筑物所有权等不动产的物权与权利，是从数百部公法中精选而成的。这种做法的结果表明，使得物权法的执行效力和对抗效力、溯及效力呈连锁反应、整体性提高的趋势。而生成联合的对抗效力，是物权法最大板块、最显著成绩的表现。
从以上规定中反映出的法律关系问题，所谓“物权法之对抗效力”不是绝对的概念，而是相对的概念。物权法在一定的条件下可以对其他法律产生对抗效力，其他法律在一定的条件下可以对物权法产生对抗效力。处理法律关系的原则之一，就是优势互补，相得益彰。
确切地说，“上位法优于下位法”的对抗效力原则是个总原则。在这种原则统帅下，可能会遇到平行法之“后法优于先法”、“专门法优于非专门法”、“具体法优于抽象法”以及“权源法优于非权源法”等方面的规则。后法对于前法、专门法对于非专门法、具体法对于抽象法，都有一个增益的内容，所“增益”的法律条文与上位法、自然形成“增益”性的对抗效力。
现行的物权法，是新鲜出炉的“后法”，是追溯权源的“专门法”，是决定国家、集体、私人、其他人等每种权利人之物权家谱的“具体法”。并且，从天上到地上、地下，从地上、地下到海洋，从有形物到无形物，从要式物到略式物，从一般物到特种物，从有益物到有害物，几乎是事无巨细的自然物、人造物和登记物、交付物被物权法一网打尽，进行派对。在定分止争方面独具匠心，对抗效力生机勃勃，成绩斐然。
二是物权法自身的有利条件生成的对抗效力。
物权法与其他法律以及法规、条例、条令、规章有比较优势，即可体现其法律实施的优先权、排他权和对抗效力。
现行的《物权法》，不仅仅是新鲜出炉的“后法”、追溯权源的“专门法”、物权归属与派对的“具体法”，而且是民法中的基本法，也是担保财产的基本法。因为是2007年第10届全国人民代表大会第5次会议通过的“后起之法”，于贯彻实施时有一定程度上的优先权甚至排他权。
依据立法法关于“上位法优于下位法”和“后法优于先法”的规定，《物权法》与行政法、行政经济法、政策法规体现出高度的融合性，与其他民法、一般财产法亦体现出通融性的一面。但是，作为一部新晋之法，与其他民法、一般财产法个别内容不一致的地方是客观存在的。当两种民商法的规定有不一致的方面，就得依照现行的《物权法》之有关规定实施。
《物权法》赋予物权人的对抗效力，同时也是《物权法》本身固有的对抗效力，因为有些新颖性规定是《物权法》作出的，其他民法没有同类内容的规定。
物权法第56条特别规定：“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”
这是高级形式的对抗效力，在整个物权社会中属于最显著的目标责任制。在目标对抗方面，具有极广度、极深度和极其复杂性、极其尖锐性、极其持久性等特征。利用宪法、行政法、物权法和刑法等一切法律资源，全力以赴地保护国家所有的财产。任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏国家所有的财产，必须予以严格禁止与严厉打击。很多专家学者恳切地认为，保护国家的财产应当不受诉讼时效的限制。
国家的财产庞杂无比，国内的国家的财产与国外的国家的财产一并保护。所谓“破坏国家所有的财产”，系指国内违法犯罪分子的破坏和国外敌对势力的破坏。破坏财产的办法，是从政治、经济、文化、物权、领土和军事、外交等各个领域之各个方面表现出来的，法律的对抗效力是全员、全过程、全方位、全要素和全天候目标管理的。
改革开放30多年来，国有资产每年遭受数以万亿元巨大的损失，社会主义的经济基础蒙受了很大的破坏。“国家财产防火墙”的对抗效力只能增强，决不能减弱。况且，保护国家所有的财产是一个世界性、历史性难题，关键在于，光有法制化还不行，还要加上法制民主化、法制科学化、法制严格化、法制威权化。
我们一定要以物权斗争为纲，纲举目张。对于保护国家财产的物权斗争年年讲、月月讲、天天讲，物权斗争常抓不懈，铲除一切剥削阶级的特权，铲除一切滋生腐败的土壤，铲除一切黑恶势力及其黑保护伞，坚持持久性的保护国家财产的的人民战争，将一切敌人消灭在人民战争的汪洋大海之中，努力创造一个海清河宴的物权新天地。
物权法第63条特别规定：“集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。”
这是中级形式的对抗效力，在整个物权社会中亦属于显著的目标责任制。在目标对抗方面，具有广度、深度和相当复杂性、相当尖锐性、极其持久性等特征。利用宪法、行政法、物权法和刑法等一切法律资源，全力以赴地保护集体所有的财产。任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏集体所有的财产，必须予以严格禁止与严厉打击。
集体组织是公私兼顾的基层组织，集体组织成员占整个社会物权人7成以上，并且是社会上的弱势群体，需要整个社会各个组织与个人的大力帮助。在自力救济遇到困难时，公力救济和社会援助必不可少。
改革开放30多年来，集体资产每年遭受数以千亿以至于万亿元巨大的损失，社会主义的集体经济蒙受了很大的破坏。
腐败官僚与无良开发商相互勾结，沆瀣一气，开展声势浩大、轰轰烈烈的征地运动，如窃国大盗、江洋大盗一般的强征土地、强拆民房，突发性事件、群体性甚至血腥事件此起彼伏，成为整个社会最不安定的焦点。“小村官大腐败”现象层出不穷，他们私自卖地、占地、炒作房地产，大肆侵占征地、拆迁补偿款，甚至于有的村官资产暴敛20亿元之多！为了增强弱势群体的对抗效力，有许多专家学者和人民群众呼吁修改刑法，让“强征强拆入刑”，严厉打击黑恶分子的嚣张气焰。
物权法第42条特别规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障征收人的居住条件。”
该条款的最后一款特别郑重地明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”
物权法第56条特别规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”
私有制，是物权社会中不可或缺的体制。政治学、经济学、社会学、物权学上的私有制概念，可能会有些许的差别，私有财产保护的模式不尽相同，故私产保护的对抗效力也有差异。
有一点完全是可以肯定的：私人的合法财产一定受法律保护，私人的非法财产一定不受法律保护。
私人，是私有制中的分子；私有制，是私人财产所有制总体上的表现形式。私有制与政治统治和经济体制、物权体制有一定关系，与政治体制没有关系，因为公有制有一套国家机器在维持政治秩序，私有制没有一套国家机器在维持政治秩序。
理论上，私有制是最弱势的所有制，私人的合法财产保护是最大的弱点问题。事实上，这不是绝对的，有时候会反转过来的。任何国家任何时候，只要是发生了私有化运动，私有制经济会成为主导地位的经济形式，亿万富翁会如雨后春笋般的涌现出来，两极分化现象不可避免。
所谓私人的合法财产，可以是本体制中直接生成的，也可以从全民所有制、集体所有制中的劳动所得、分配所得和公益所得等方面间接生成的。因此，保护私人的合法财产，有狭义与广义之分。如破坏国营企业的财产势必影响到破坏职工和全体公民合法的收入来源，破坏集体企业的财产势必影响到破坏职工和集体成员合法的收入来源。
对于绝大多数私人而言，他们都是弱势群体，法律的对抗效力相当低下。他们的合法财产，有现有的现存的，也有将有的潜在的，应当实行一体化保护。
关键在于，一定要铲除一切不合理的特权制度和腐朽的统治制度，彻底改善政治制度、经济制度、物权制度、人事制度和分配制度。社会主义制度的优越性，就在于充分调动一切积极因素，消除一切不利因素，最大限度地满足广大人民群众日益增长着的物质文化需要，让最广大人民群众共同享受社会主义革命与建设的伟大成果。
所谓保护私人的合法财产，应当是公平合理、主持正义的社会化、制度化、规范化保护，是遵守宪法规定和坚持社会主义制度的根本利益和根本政治路线的保护。
《物权法》关于法律关系方面的对抗效力，主要集中于担保物权编的板块之中。
《物权法》在《担保法》基础上进行重要改进的有：对《担保法》第28条、第41条、第43条、第76条、第78条、第79条、第53条、第54条第2款、第61条、第78条、第82条、第84条等多个条款的补充规定与修改更正。《担保法》共有96条，《物权法》之担保物权部分才71条，约三成以上的条款是对于旧法律的改进工作。
《物权法》历经13年而8稿定谳，其认真负责的态度是前所未有的。不仅仅在担保物权部分进行了大量改进工作，而且在普通物权部分进行了大量的、重要的改进工作。
譬如，物权法第47条首次准确无误地明确规定：“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。”
其中，“法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有”的规定，是《物权法》首次准确无误地作出的明确规定。过去，一些法律机械地规定城市的土地归国家所有，农村和城市郊区的土地归集体所有——这种规定是不符合事实和缺乏法理支撑的。
2005年至2007年，笔者在参与全国物权法草案修改大讨论过程中，向有关立法机关提交了关于土地所有权归属问题的多次、多篇建议书，光是《论土地所有权国有化原理与物权实务》一书稿就长达46万字。其中，以大量的事实证明了“农村和城市郊区的土地归集体所有”论调的错误观点，当然根本的错误在于主体与客体虚位的错误。为了充分论证集体的土地所有权症结问题，竟然花费了几年时间以上百万字来反复研究。
《物权法》就是一种极其重要的权源法，必须将所有的重要物权的归属规定得一清二楚。否则，从执行效力到对抗效力、溯及效力就会出现误差，影响到整个物权社会的正确路线与贯彻实施。
普通物权部分精心安排了许多新内容，除了用益物权和担保物权等大牌物权以外，共有权、专有权，业主权，地役权，地上权、地表权，地下权，主物权，从物权，自物权，他物权，有权占有物权，无权占有事权，无线电频谱资源所有权，以及优先权、排他权、溯及权、追击权和物上请求权、物权保护请求权、债权保护请求权、权利保护请求权等等，数十种物权与物权关系，一一展现在人们面前。在增强了法律的执行效力的同时，也增强了法律的对抗效力。
其中，善意取得制度、善意占有制度和无权占有特殊请求权制度等，是一种反普通逻辑、反一般法理、反物权化方针政策的物权关系类型，对抗效力也是反向调节的。别的法律不敢这样干，只有《物权法》才敢这样干。
三是连锁反应的对抗效力。
《物权法》连锁反应的对抗效力，不是基于本法直接生成对抗效力，而是通过他法间接生成对抗效力。
这里面竟然出现了一种非常奇特与有趣的现象。一般情势下，是先制订上位法，然后制订民法，并且上位法的效力优先于民法的效力。如《民法通则》关于自然资源归属的规定，是在《宪法》等上位法规定以后才开始规定的。然而，《物权法》这种民法的制订，竟然影响到“上位法”行政法的制订，而且利用所制订的新行政法对于旧行政法生成了对抗效力。
《物权法》第10条关于“国家对不动产实行统一登记制度”的规定发出不到1年时间里，就连锁反应式地导致《土地登记办法》、《房屋登记办法》的颁布实施。这两部行政法所依托的是《物权法》的原则精神和法理逻辑，对于旧原则、旧法理有所改进。
现在的《土地登记办法》与之前的《土地登记规则》同为78个条款，由于注入了物权法新元素，立法质量明显提高。尽管《土地登记规则》没有因为《土地登记办法》的颁布实施而废除，而后法对前法抵销了一部分执行效力，应当是不争的事实。
《房屋登记办法》也是与《物权法》的原则精神一脉相承的，体现出一种大尺度的对抗效力。该“办法”的颁布实施，直接导致《城市房屋权属登记管理办法》和《建设部关于修改〈城市房屋权属登记管理办法〉的决定》同时废止。
《物权法》第246条关于不动产登记制度地方立法的规定是：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”
上述规定，可以产生一连串的连锁反应。《物权法》可以赋予省级及以下地方立法机构以特定的不动产登记的立法权，然而还可以根据立法形势的变化取消他们的立法权，甚至于还可以《物权法》的对抗效力废止不合时宜的不动产之地方登记法。
2014年8月中旬，由国务院法制办牵头、国土资源部起草的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》新鲜出炉，这种更高规格的行政法也是受《物权法》的启迪而开始拟订的。“条例”一旦颁布实施，大批的不动产地方登记法很有可能被宣布废止。
《土地登记办法》、《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，以及各个地区的不动产登记法，明显是受《物权法》的启迪而接连出现。这种连锁反应，充分体现了《物权法》的影响力，每一种新法的出现表示着对旧法的革新与相当内容的排斥。
《物权法》颁布实施不久，接着颁布实施了《侵权责任法》。这种新法，分为物权的保护与人权的保护两个有机组成部分。其中，“物权的保护”明显受《物权法》的启发，法理的科学性程度得到印证。
四是生成联合的对抗效力。
联合的对抗效力，实为聚合的对抗效力。《物权法》将其他法律、法规中一些重要内容聚合在一起，可以将分散式的对抗效力变成在一部法律中形成联合的对抗效力。
《物权法》中有些内容与行政法、行政经济法、政策法规联动，不再是单一式的对抗效力，而是联合式的对抗效力。
就是说，在普通物权法、担保物权法之中，融入了大量的制度物权法、政策物权法和技术物权法后，以大联合的形式生成对抗效力，可以强化法律关系和整体上的对抗效力。
生成联合的对抗效力，最大板块自然是自然资源和天然资源之类的对抗效力。《物权法》在宪法、土地管理法、草原法、森林法、水法、矿产资源法、海域管理法、民法通则、民族区域自治法等法律和法规基础上，精选中一些关键内容进行规定，若干内容进行了补充规定。所有这些法定的物权对于意定的物权，具有一定的对抗效力，最重要的是生成联合的对抗效力。
《物权法》的重要物权对象，非常庞大而十分复杂。将土地、矿藏、森林、草原、河流、海域、滩涂、野生动植物等自然资源，将无线电频谱、阳光、空气和不可称量物等天然资源，将文物资源、文化资源、产业资源等，全部搜罗进来，并形成自己的对抗效力体系。
《物权法》第11章“土地承包经营权”与《农村土地承包法》内容基本一致，可以生成联合的对抗效力。不过，前者是从物权保护的角度进行规定的，后者是从生产经营权角度进行规定的。虽然内容是基本一致的，然而法律角度是有所区别的，生成联合的对抗效力后成就会更大。
（二）内外兼修
物权法之对抗效力，可以归纳为“内外兼修”的。这是物权法之专长构成的对抗效力。
物权法系之对抗效力，依照其优先权、排他权的效力依次为：制度物权法—政策物权法—担保物权法—普通物权法；高等级的物权法—低等级的物权法；有技术含量的物权法—无技术含量的物权法；成文物权法—非成文的习惯法、道德法、自然法、逻辑法。
《物权法》完全是一种“泛法律”，物与物权、物权关系的类型、物权的主体与客体，几乎是无所不包，执行效力与对抗效力极其广泛。
第一，外修型物权法之对抗效力。
所谓外修，是以物权法理科学的办法修正同类法律的不实之处。物权法独出心裁，另辟蹊径，可以其高效力对抗一般民商法的低效力。
物权法表面上是一种财产权法，却不是一般财产权法那么简单，远远超出一般财产权法所规定的范围。物权法的词汇高达数以千计，能够在精确的基础上进行再精确。
一般财产权法，称所有的不动产和动产均为财产，称所有的土地使用权为土地使用权，称所有的用益物权为使用权，称所有的担保物权和担保债权为担保权，称所有的物上保护请求权和物权保护请求权为财产保护请求权，称所有的占有为有权占有，称所有的财产权生效为合同生效，称物权诉讼时效和债权诉讼时效均为统一的诉讼时效。如此等等，不一而足。
物权法，称财产为物，或者称为不动产和动产。
由物逐一引申到形形色色之物：有形物与无形物、自然物与人造物、要式物与略式物、本原物与派生物、主物与从物、自主物与他主物、有益物与有害物，以及有财产价值之物与无财产价值之物、有物权价值之物与无物权价值之物。
由物权逐一引申到形形色色之物权：所有权、用益物权、担保物权；承包地（耕地、林地、草地、滩涂）使用权，自留地（山）使用权，四种荒地使用权，（划拨、有偿使用的）建设用地使用权，宅基地使用权；各种新型的担保物权等等。
其他杂七杂八的物权还有：共有权、专有权，业主权，地役权，地上权、地表权，地下权；通行权，通风权，透光权，观光权，排水权，引水权，管线铺设权，环境保护请求权；主物权，从物权，自物权，他物权，有权占有物权，无权占有事权，无线电频谱资源所有权；过去物权，现在物权，将来物权；法定物权，意定物权，纯自由物权，纯义务物权；以及优先权、排他权、溯及权、追击权和物上请求权、物权保护请求权、债权保护请求权、权利保护请求权等等，数十种物权与物权关系，一一展现在人们面前。
有数百种物权，就有数百、上千种物权关系。侵权人破坏物权是一种法律责任，破坏物权关系需要承担几个方面的法律责任。
一般财产权法说：“侵害、破坏有经济价值的财产才得以赔偿损失，否则就不赔偿损失。”
物权法说：“侵害、破坏有经济价值的财产需要赔偿损失，侵害、破坏无经济价值但有物权价值之物也需要赔偿损失。”譬如，阳光、空气等谈不上经济价值和交换价值，但有物权价值和利用价值，违章建筑遮挡阳光或影响观光，或者侵权人污染空气，同样需要赔偿损失。
诉讼时效，是关系到财产权保护或者物权保护根本的对抗效力。是否依据《物权法》的规定，是否懂得物权法理学，对抗效力可能会发生差池。
以下物权法理学，依照其优先权、排他权的效力依次为：
物权优先于债权；
担保物权优先于担保债权；
法定的物权优先于意定的物权；
高级物权优先于低级物权；
自由物权优先于限制物权；
长期物权优先于短期物权；
永久物权优先于临时物权；
公益物权优先于私益物权；
特种物权优先于一般物权；
合同约定的物权优先于合同未约定的物权；
登记生效的物权优先于未登记生效的物权；
特别优先权优先于一般优先权；
特别排他权优先于一般排他权；
有优先权优先于无优先权；
有排他权优先于无排他权；
有物权优先于无物权；
有权占有优先于无权占有；
善意占有优先于恶意占有；
善意处分优先于恶意处分；
物权保护请求权优先于物上保护请求权；
损害赔偿请求权优先于债权保护请求权。
《民法通则》规定的诉讼时效，是参照一般财产权法进行制订的。虽然经过司法解释进行了几次修正，目前仍然存在某些不合理的地方。倘若依据《物权法》规定的原则精神来修正诉讼时效，情况就会大为改观。
以下一些观点，是有关物权法专家（同时也是民法学家）提出来的新观点，可供参考。
关于尚未分割的财产正确处理方式是：事件经过二年以后，当事人以继承权请求分割财产的，诉讼时效已经过时，因为这是债权型继承权；当事人以共有权请求分割财产的，不受诉讼时效的影响，因为这是物权型继承权。
关于土地承包地的取得权正确处理方式是：此项权利是法定的农用地使用权，即使是承包权人没有进行土地使用权登记，无权占有人和无权处分人都必须按照权利人的请求返还原物。
关于划拨型建设用地使用权的取得权正确处理方式是：此项权利是法定的建设用地使用权，即使是使用权人没有进行土地使用权登记，无权占有人和无权处分人都必须按照权利人的请求返还原物。
关于有偿取得型建设用地使用权的取得权正确处理方式是：此项权利是意定的建设用地使用权，使用权人没有进行土地使用权登记，该土地使用权不能生效，请求返还原物的权利不能成立。
关于有权占有人行使返还原物请求权的正确处理方式是：有关专家学者认为，此项特别请求权的诉讼时效应当定位于20年为限。德国民法典、法国民法典规定，土地所有权人向土地承租权人请求返还土地的最高期限是30年。超过30年期限，土地承租权人可以依法取得土地所有权。
关于不动产征收或者其他财产征用适用诉讼法正确处理方式是：既然《物权法》第42条“征收”、第44条“征用”以民法的体例作出了正确规定，应当允许被征收人、被征用人选择利用《民事诉讼法》的途径进行诉讼，而不必以《行政诉讼法》或者《行政复议法》的途径进行诉讼。
近些年来，有律师和法律专家统计，“民告官”的胜诉率只有1%，甚至低于这个水平。主要原因在于，当事人的诉讼途径发生了错乱。
本来，地方政府征收、征用集体或者单位、个人的财产，不能以行政命令和特权主体出现，只能以商品流通、商品交换的公民主体出现。只能如全民所有制企业参与商品流通、商品交换的主体形象一样，不再以公事公办的主体出现，而是以民事主体的资格出现。全民所有制企业与其他所有制企业发生财产权纠纷或者物权纠纷，都适用于《民事诉讼法》，不适用于《行政诉讼法》或者《行政复议法》。
为什么同是财产权纠纷或者物权纠纷，地方政府却选择《行政诉讼法》或者《行政复议法》，而拒绝适用《民事诉讼法》？这根本不符合物权法理逻辑！
再者，行政诉讼与民事诉讼的过程与结果差别很大。倘若选择行政诉讼的办法，地方法院再怎么在理也不能直接判决征收人、征用人的地方政府败诉，顶多只能建议地方政府撤销原来的决定。接着，地方政府如果一直拖着顶着不撤销原来的决定，地方法院也拿他们没有办法，被征收人、被征用人更是如此。
按照《宪法》、《物权法》等法律规定，任何单位与个人必须合理利用土地，必须因公共利益需要并通过合法的程序、合理的补偿赎买方式才能征收、征用土地和其他的不动产。许多地方的征地事项，并不都是基于公共利益需要，而是为了满足房地产开发商和其他特权利益集团的需要。很多贪官污吏就是无良开发商的代言人，还有一些官员的亲戚朋友就是房地产开发商者，假公济私现象非常恶劣。
国家审计部门曾经爆料，近几十年来国有土地出让金多达20万亿元不知去向，成了一笔很大的糊涂账。从纷纷落马的房地产富豪到违法犯罪的地方官员成分来看，大多数人与违法征收不动产有关。
国务院发展研究中心10年前曾撰文指出，全国农民因不满征地与补偿费发放而上访的，占全国群体性上访案件的六成以上。其中，有一些是“民告官”失败或者不如意的情势下，逼迫农民从基层一直上访到中央的。
以上阐述，只不过是“物权法之对抗效力”的几个典型的例子。倘若利用《物权法》的一套规定和一套原理来改革“诉讼时效”，法律的公平合理性和法制民主化、法制科学化就会发生质的飞跃！
《民法通则》中有些诉讼时效的规定，本来就是不科学、不合理的，老百姓要求修正或者废除的呼声很大，有关立法机关不能这样长期地坐失良机。
《物权法》第15条明确规定：“当事人之间签订有关设立、变更、转移和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这种规定，是将不动产登记生效主义与不动产合同生效主义之间，作出了一种折中主义的规定。
譬如，当事人之间订立了房屋买卖合同，合同就已经生效。倘若没有登记，买受到的房屋不能发生所有权移转。但买受人基于有效合同而享有的权利仍然受到保护，违约的合同当事人一方应该承担违约责任。这种责任一般是民事赔偿责任，或者返还原物的责任，性质严重的要承担刑事责任。
倘若买受人虽然没有进行房屋所有权登记，但是已经拿到了房屋钥匙，并且对该房屋进行了装修，买受人完全可以对抗转让人和“一房多卖”中所谓的“新房主”要求退房的无理要求。
第二，内修型物权法之对抗效力。
所谓内修，就是指物权人练内功，防止侵权人侵占、哄抢、私分、截留、破坏他们的财产，损害他们的物权利益。
《物权法》旨在运用系统工程原理和一般均衡原理，平衡各种物权人的物权关系、债权关系与占有关系，故物权的保护与限制、债权的保护与限制、占有的保护与限制，往往是同时并举的。
保护，旨在充分发挥物权法之正面的对抗效力。这是主流的对抗效力，相关的法律规定比较全面一些。
限制，旨在充分发挥物权法之侧面的对抗效力。这是支流的对抗效力，相关的法律规定比较零碎一些。
（1）所有权的保护与限制
对于所有权的保护与限制：这在普通物权法系主要表现为“保护”，而“限制”的比重并不大。在担保物权法系主要表现为“限制”，而“保护”的比重并不大。
当所有权不与其他物权发生关系时，所有权的保护与限制是波澜不惊的，物权法之对抗效力一般会恒定在一个现存的水平上。
所有权的保护与限制，直接影响到其他物权的保护与限制。倘若所有权不合法，寄生于所有权的其他物权、物权关系或者占有关系，很有可能不合法。
不动产所有权的限制，主要受自然资源公共所有制的牵制。此处所谓物权法之对抗效力，主要是公物权对抗共物权，共物权对抗私物权。
私物权体制中，或者在经济体制中，主要是自物权对抗他物权、主物权对抗从物权、有物权对抗无物权、有权占有对抗无权占有、善意占有对抗恶意占有。
（2）用益物权的保护与限制
对于用益物权的保护与限制：一般而论，法定保护的力度不如所有权保护的力度，意定的保护还有赖于所有权人的意思表示。因此，在所有权、用益物权、担保物权三大物权系列中，用益物权的对抗效力是最低的。
诚然，用益物权下面还有更低级的普通物权，暂时不表。
对于用益物权的保护，主要体现在“买卖不破租赁”、“抵押不破租赁”和“天然孳息归用益物权”之类的物权保护类型。至于“三七五减租法”以及其他的减租法，是从债权法或者合同法角度进行保护的。
另外，西方国家物权法中的“永佃权制度”，随着后工业化、后城市化社会的来临，已经成为昨日黄花，相关的条款已经成为死亡条款。到底有哪个农用土地出租权人，自己愿意将自己的土地出租给佃农长达30年以上的呢？再说，承租人也几乎没有人有长期承租他人土地的打算。
中国目前刚刚进入工业化、城市化的门槛，法律规定土地承包经营权最低为30年，最高为70年，许多承包人觉得种田不合算，就远走高飞到外地去打工赚钱，也有很多承包地早已是草长莺飞了。
（3）抵押权的保护与限制
对于抵押权的保护与限制：抵押权设立后，抵押人仍然可以利用不动产或者动产抵押物。故抵押权存续期间，法律规定对于抵押权的保护与限制是折中主义的。
《物权法》对于抵押权的保护是分两个阶段：第一阶段是弹性保护，第二阶段是刚性保护。前一阶段，因为抵押权期间未届满或者没有出现当事人约定清偿债权的时候，故允许抵押人仍然享受难得的一点自由。后一阶段，因为抵押权期间已经届满或者已经出现当事人约定清偿债权的时候，故允许抵押权采取措施，以保障债权的及时受偿与优先受偿。
关于抵押权对抗抵押权，也是抵押权保护与限制的一个组成部分。
《物权法》第199条明确规定：“同一财产向两个以上的债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”
应当注意的是，关于“一物多押制”，主要是限于动产抵押制，因为动产是容易复制的和扩大再生产的。
“一物多押制”一般不适用于不动产抵押制。多数房屋是成套抵押与转让的，“一房多押”常常被认为是诈骗行为，容易产生房地产交易的物权争议。一般会为法律所禁止。
（4）动产质权的保护与限制
对于动产质权的保护与限制：动产质权设立后，质权人可以依法占有出质人的财产，进而在质押期间收取质物的孳息，收取必要的保管费用；出质人不履行债务，质权人可以主持以质物优先受偿。质权人必需妥善保管质物，不能随意转质，不能擅自行使使用质权、收益质权，也不得怠于行使质权影响物的效用。
此处的对抗效力，质权人与出质人各有奇招。任何人不遵守游戏规则，就有可能导致自己失利，甚至于被驱逐出局。
（5）权利质权的保护与限制
对于权利质权的保护与限制：权利质权设立后，质权人可以依法占有出质人权利的财产权，进而在质押期间收取质物的孳息，收取必要的保管费用；出质人不履行债务，质权人可以主持以权利的财产权优先受偿。质权人必需妥善保管权利，不能随意转质，不能擅自行使使用质权、收益质权，也不得怠于行使质权影响物的效用。
此处的对抗效力，质权人与出质人各有奇招。任何人不遵守游戏规则，就有可能导致自己失利，甚至于被驱逐出局。
对于权利质权的保护与限制，表面上是与对于动产质权的保护与限制是完全相同的。其实不然。因为权利的法权地位、物权地位、经济地位优于一般的财产权，故权利质权的对抗效力优于动产质权的对抗效力。尤其是股权，这是有关企业的核心权利，受企业法、公司法特别保护的对象；专利权、商标权、著作权还受特别法保护，保护期限很长，最长的保护期长达50年以上。
鉴于权利质权人事实上已经扩大了权利的现状，相应地需要增加权利质权人的义务，以达到相对平衡的目的。权利质权人与权利出质人不再是“一对一”的搏奕，中间会有登记和管理权利质权的“裁判员”进行裁判，主要是限制权利质权人不守规矩行为的发生。
权利质权人之所以能够享有权利质权，法理上只能由担保物权来解释。实质上，债权和担保债权不足以行使权利质权，只有担保物权才有资格对于权利行使权利质权。
（6）留置权的保护与限制
对于留置权的保护与限制：留置权设立后，标志着留置权人与债务人的矛盾已经到了白热化的程度。一般留置权和特别留置权的保护胜于限制。
物权法第230条明确规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”
《物权法》中的留置权，其适用范围大大超出《担保法》留置权的范围，对抗效力有所增强。
《担保法》第84条将留置权的适用范围限于保管、运输、加工承揽等合同关系。《物权法》中的留置权，既可以基于合同之债，也可以基于不当得利之债、无因管理之债，或者侵权之债。
《物权法》中的留置权，还有多种特别留置权。如基于非同一法律关系的特别留置权，不动产营业主人特别留置权、不动产收益租赁特别留置权，以及商事的特别留置权等等。
（7）两大物权对抗体系的基本排序
以物权之优先权、排他权为对抗效力的参考指数，两大物权对抗体系的基本排序如下：
留置权—权利质权—动产质权（最高额—一般）—抵押权（最高额—一般）—所有权（不动产—动产，专有—共有—个有，共同共有—按份共有）—用益物权（不动产—动产，建设用地使用权，土地承包经营权）—其他物权。
以上的“对抗效力”模式，应当是基本模式。倘若其中的相关物权有特别优先权参与进来，相关的排序有可能重新调整。
美国大法官霍姆斯在《普通法》中有句名言：“法律的生命在于经验，而非逻辑。”说的是法律实践经验对于检验法律的正误优劣具有举足轻重的作用。
物权法经过了长达13年的酝酿，曾经几易其稿，8次审核，从理论上到实践上逐步地探索推进。其间，中国的经济制度与物权制度出现了许多新情况、新问题，一些旧的法律规定因此而不堪重负，需要在物权法中重新调整与规范。
可以说，物权法的出台，是带着一种历史使命来制订与实施的。不过，依笔者之见，物权法如果再等待个十年八年，定会比现在更好、更圆满一些。物权法出台前几年里，正是国有企业改制相当混乱、国有资产流失最为严重时期，而企业国有资产管理法没有出台，保护国有资产的经验也很不足，过早的出台物权法对于许多专家学者和各界人士引起担忧。
物权法之对抗效力，是附有原则性的法律效力，其目的在于调整不合时宜或者说不公平合理的旧法律关系，维护新的法律秩序，以便于完善社会主义法律制度。其法理基础，主要由以下几个方面体现出来。
二、主要的法律依据
物权法之对抗效力的法律依据，主要的有两个；
第一是宪法。
宪法是根本大法，可以统率统率全部的法律、行政法规、地方性法规、自治条例、规章制度等等各种各级之法，一切法与法的内容不得与宪法相抵触。如果物权法的精神实质和具体条款符合宪法规定，此法便可以执行生效，并且可以对抗旧法律中不合时宜或者说不公平合理的法律内容，即产生对抗效力。否则，便不能生效，也不能产生对抗效力。
这里面还有一个时态观念，并不是说物权法实施以后就可以一劳永逸的。如果宪法修改变动了，物权法也会随着修改变动；如果宪法没有修改变动，物权法经过一段时间的考验，发现了其中确有与宪法相抵触的地方，应当予以修正。在物权法修正之前，仍然维持原来的执行效力与对抗效力。
物权法的载体就是社会主义国家基本的财产权制度，为理顺各种财产的主体与客体关系、权利与义务关系等构建了一个相对广大的网络系统。纵横交错，各自为政，自然物权与生成物权、静态物权与动态物权、自主物权与他主物权、独立物权与开放物权以及有形物物权、无形物物权、派生性物权等百花齐放，百家争鸣。
中国物权法是普通物权法和担保物权法组合而成的双重物权法，这种民商合一的物权法是不能与制度物权法对抗的，更是不能与宪法对抗的。物权法第1条开宗明义地规定：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”这是制定物权法和物权法执行效力、对抗效力生效的根本的法律依据。具体来说，宪法是个抽象法，许多内容并不具体，需要物权法加以消化与拓展，而原则上应当是“万变不离其宗”。
第二是立法法。
立法法是一部工具法，对于立法权限、立法程序、法的规格、适用与备案等作出了规定。立法的合法性、法的质量与效力等可以从中进行对照，修正法时也会依照立法法的相关规定来执行。
依据立法法的相关规定，物权法的对抗效力主要体现在以下三个方面：
1．物权法的对抗效力次于宪法和特别法
衡量法律有无对抗效力或者效力大小程度，要从开放法与封闭法、宪法与非宪法、特别法与普通法几个方面入手，进行对号入座。开放法是广泛应用的法，带有全局性指导意义，一般地不适用于对抗封闭法；封闭法是限于特殊地区适用的法，如经济特区、特别行政区、民族自治区针对本地区特点而专门颁布实施的法，一般地不适用于对抗开放法。宪法是根本原则性的应用法，具有最高的法律效力，可以对抗任何一类的法，但任何法律不得与宪法对抗；非宪法类的法门类很多，非宪法之法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法抵触。
2．物权法的对抗效力优于同类性质的旧普通法
衡量法律有无对抗效力或者效力大小程度，除了上级法对下级法的对抗效力以外，还可以从同级法中新法与旧法、特别法与普通法找出答案。物权法是普通法，也是关于物权、担保物权之新法。其中，关于物权的规定与其他财产法的描述方式不一样，故基本上是崭新的；关于担保物权的规定，也有许多破旧立新的内容。根据立法法第83条的相关规定，即使是在同一机关制定的法，其对抗效力是“新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”
3．物权法的对抗效力优于低规格机构制定的普通法
更有甚者，物权法是于2007年3月16日第十届全国人民代表大会上表决通过的新法律，立法的主体属于最高规格的主体，比全国人大常委会这个规格还要高。
依据宪法和全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会组织议程等规定，中国的最高权力机构是全国人民代表大会，全国人大常委会组成人员是由全国人民代表大会选举产生，并为全国人民代表大会负责。论立法规格，与民法通则是平行的，该法是1986年4月12日由第六届全国人民代表大会第四次会议通过的普通法；与新合同法也是平行的，该法是1999年3月15日由第九届全国人民代表大会第二次会议通过的普通法；与担保法不是平行的，该法是1995年6月30日由第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过的普通法，低于物权法的立法规格。
物权法的对抗效力，主要是针对民法通则、新合同法、担保法，其次是其他相关的民法与商法。
总之，结论是：
（1）物权法规格上与民法通则、新合同法平行的，只能是由“新法优于旧法”来决定物权法的对抗效力；
（2）物权法规格上高于担保法，并且是新法，可以从“高规格法优于低规格法”和“新法优于旧法”两个基本点来决定物权法的对抗效力。
物权法的对抗效力，对于其他相关的民法与商法而言，也可以参照上述办法来裁定。
相关法律：物权法第247条
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