由于执行合同时间跨度大、建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美元，由于汇率变化等因素亏损8亿多美元）等，所以如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此，有关合同、财务的风险，以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。
考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的影响，不可能超出太多，其余部分可以总承包来实现收益。
10·3房地产营销代理机构
10·3·1房地产中介服务概述
1·房地产中介服务的概念及特点
1）房地产中介服务的概念
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估是指对房地产进行测算、评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
2）房地产中介服务的主要特点
（1）人员特定。从事房地产中介服务人员必须是具有特定资格的专业人员，并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动或提供房地产中介服务。这些特定资格的专业人员都具有一定的学历和专业经历，并通过了专业资格考试，掌握了一定的专业技能。
（2）委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所需求的服务。
（3）服务有偿。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人一般都应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付相应的报酬、佣金。
2·房地产中介服务收费
1）房地产咨询收费
房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。
（1）口头咨询费由双方协商议定标准。
（2）书面咨询费由国家指导性参考价格规定：普通咨询报告，每份收费300～1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告一般不超过咨询标的的0·5％。
2）房地产评估收费
房地产评估收费应区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。
3）房地产经纪收费
根据代理项目的不同，房地产经纪费实行不同的收费标准。
（1）房屋租赁代理收费：无论成交租赁期限的长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收费。
（2）房屋买卖代理收费：按成交价格总额的0·5％～2·5％计收。实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3％。
3·房地产中介机构管理
对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资格认证、资格分级、资格年检与日常监督相结合的管理措施。从事房地产中介服务业务的都应设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构是自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，必须独立、客观、公正地执业。
房地产中介服务机构的业务管理主要包括承办业务管理、中介服务行为的管理和财务管理。
1）承办业务管理
房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得个人与委托人签订委托合同。房地产中介服务合同应包括以下主要事项：当事人姓名或名称、住所，中介服务项目名称、内容、要求和标准，合同履行期限，收费金额和支付方式、时间，违约责任和纠纷解决方式，当事人约定的其他内容。
在承办业务时，中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系时，中介服务人员应当实行回避制度，并主动告知委托人及所在中介服务机构，委托人有权要求其回避。
2）中介服务行为管理
房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同。房地产中介服务人员执行业务可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看业务现场和设施，委托人应当提供必要的协作。对委托人提供的资料、文件，中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件。由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追赔。
3）财务的管理
房地产中介服务实行有偿服务，房地产中介服务机构为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面中介服务的，应向委托人收取中介服务费。房地产中介服务机构在接受委托书后应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容，出示收费标准。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票。在房地产中介服务活动中严禁只收费不服务、多收费少服务。
10·3·2房地产经纪概论
1·房地产经纪的概念及其发展的必要性
房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理和行纪的经营活动。目前，在中国，特别是在经济较发达的城市，房地产经纪机构的数量已发展到较大的规模，形成了中国房地产中介服务业的主要部分。
由于房地产商品及其交易的特殊性，使房地产经纪活动成为房地产市场中不可或缺的重要组成部分。
（1）房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，通常情况下，产销分离是一种合理的选择，经纪人能以合理的费用提供专业化的销售服务。
（2）由于房地产交易的复杂性，使得每一笔交易都须耗费时日，并且还要懂得有关的法律、财务或估价知识，训练有素的经纪人能为买卖双方提供各种专业帮助。
2·房地产经纪活动的类型
1）房地产居间
房地产居间是最典型的一种经纪活动，是指房地产经纪人为交易双方提供信息及条件，撮合双方成交，由委托人支付报酬的活动。在居间活动中，居间人是以自己的名义从事活动，而且是根据自己所掌握的信息、资料等独立地作出意思表示。居间人对自己所从事的活动承担法律后果，若委托人与相对人交易成功则提取佣金，交易不成则徒劳无益。例如，在房地产租赁交易中，经纪人向出租方、承租方提供信息，促成交易，收取佣金，便是典型的居间活动。居间是经纪的一种主要表现形式，其特点是服务对象广泛，但服务的程度较浅，而且经纪人与委托人之间缺乏长期固定的合作关系。
房地产居间有房地产买卖居间、房地产投资居间、房地产抵押居间、房地产租赁居间等形式。
2）房地产代理
房地产代理是指房地产经纪人在受托的权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的行为。此时，经纪人作为代理人，其所处的地位不再是中立的，而必须是以被代理人的名义而且是在被代理人授权范围内从事活动，代理活动所产生的法律后果也由被代理人承担。例如，房地产开发商委托房地产经纪机构代理楼盘的销售，经纪机构以开发商的名义在授权范围内从事代理活动，并按销售金额提取佣金。代理的特点是经纪人与委托人之间有较长期稳定的合作关系，经纪人只能以委托人的名义开展活动，活动中产生的权利和责任归委托人，经纪人只收取委托人的佣金。
3）房地产行纪
房地产行纪是指房地产经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三者进行交易，并承担规定的法律责任的行为。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，行纪是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的活动。行纪人处理委托事务支出的费用，由行纪人负担。目前，大多数的房地产行纪都是房地产居间经纪人和代理经纪人在特定情况下采取的行为。专门的房地产行纪人目前在中国还没有形成。
房地产行纪行为与房地产自营行为是有区别的：房地产经纪机构收购开发商的大量商品房，在未将产权过户到自己名下的情况下，以自己的名义向市场出售，这种行为即为目前房地产市场活动下类似行纪的行为；而房地产自营行为的前提是商品房产权过户到自己名下。
3·房地产经纪人职业资格的种类
根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，房地产经纪人职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。
房地产经纪人是指依法取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》，并经申请执业，由有关管理部门注册登记后取得《房地产经纪人注册证书》，在房地产经纪机构中能以房地产经纪人机构的名义独立执行房地产经纪业务，或者可以自行开业设立房地产经纪机构或经从业的房地产经纪机构的授权，独立开展经纪业务，并承担责任的自然人。房地产经纪人执业资格可在全国范围内注册执业。
房地产经纪人协理是指依法取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》，在房地产经纪机构中协助房地产经纪人从事非独立性房地产经纪工作的自然人。房地产经纪人协理资格的有效执业区域比房地产经纪人要小，房地产经纪人协理资格只能在允许的地区内从业。
取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经济活动的关键和发起设立房地产经纪机构的必要条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基础条件。
4·房地产经纪人员执业资格考试
1）房地产经纪人协理
房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，在省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。经房地产经纪人协理从业资格考试合格的，在各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。该证书在所在行政区域内有效。
2）房地产经纪人
根据《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，凡中华人民共和国公民，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人资格考试。
（1）取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。
（2）取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。
（3）取得双学士学历或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。
（4）取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。
（5）取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。
房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施。原则上每年举行一次。经房地产经纪人执业资格考试合格的，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部统一印发的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。该证书全国有效。《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》、《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》是房地产经纪人进行职业活动的法律凭证，代表持有人具有房地产经纪人的特定身份，可以从事经纪活动。
5·房地产经纪人执业资格注册
国家实行对房地产经纪人进行注册管理制度，经考试取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员还必须向有关部门申请执业，经审核批准予以注册后才能以房地产经纪人身份执业。并且该执业资格注册只在规定的期限内有效，期限届满前应申请再注册，注册有效期限内发生变更的，还应及时办理注册变更手续。
申请注册必须明确执业所在的房地产经纪机构，一个房地产经纪人只能在一个经纪机构执业，不得同时在两个或两个以上机构执业。房地产经纪人所在地是指房地产经纪人从事经纪活动地，即房地产经纪人执业所在的房地产经纪机构所在地，而非房地产经纪人住所地或经常居住地或考试地。
房地产经纪人执业资格注册有效期一般为3年，有效期届满前3个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。再次注册的，除了应提供初次注册时应提供的证明外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。在注册有效期内，变更执业机构者，应及时办理变更手续。
6·房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系
1）房地产经纪人与房地产经纪机构之间存在执业关系
