中国经济有诸多病症，已经不好康复。通胀一结束，来临的很可能将是滞胀。滞胀一开始，全社会购买力会急剧下降，很多人会连工作都不保，有什么心思去买房子？在滞胀中，人们都很迷茫，首先想到的是未来的路怎么走的问题，而不是如何改善居住条件。这个拐点，是一个很令人痛苦的拐点，因为简单地刺激经济已经不起任何作用，只能踏踏实实搞好生产和消费，但是，市场秩序已经被破坏，重新建立要很长一段时间。
第三是刘易斯拐点已经出现，这是中国城市化的一个大拐点。
刘易斯拐点的出现，说明中国的城市化是一种极度虚伪的城市化。简单地说，刘易斯拐点即劳动力过剩向短缺的转折点，是指在工业化过程中，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力将逐渐减少，最终枯竭。体现在很多企业，就是一涨薪水，老板就要破产；而不涨薪水，就招不到工人。
民工荒现象，就是这个拐点的一个信号。这个拐点已经出现，而且，已经暴露出恶果，直接导致企业破产。农民被诱惑到城市打工，但什么保障都没有。农民工根本就没有因此而积累财富，更谈不上在城市消费，吃喝玩乐，通胀一来谁都消费不起；农民工的衣食住行，无一能得到保障，更谈不上能够在城市买房和长久居住。这样的打工生活，不可持续。这是一种典型的伪城市化。
第四是人口拐点，25岁至34岁婚龄人口将锐减40%。
摧毁高房价的，最后是人口结构。城市里到处是住宅，但是，有的一人几十套，而农民工和大学毕业生一辈子也根本买不起一套的住宅，还叫做住宅吗？全国660个城市空置住宅已经突破1亿套，可以供3亿人居住。空吧！
现在好了，没有人结婚，没有人需要住房，去炒吧。2011年25岁至34岁的婚龄人口锐减30%，2012年要锐减40%，幅度比上年要增加10%。建这么多房子，完全缺乏战略考虑。想买房子的买不起，也买不到；不想买的，拿着大把钞票把房价炒到令天下人耻笑。到2015年，城市老龄化浪潮涌起，高峰期2020年，城市消费力急剧衰退，那个时候再来看看现在的作为，这些人还有脸见江东父老吗？
关于人口，我在《中国通胀，世界通缩》一书中，有过完整的表述，这里不再多讲。
除刘易斯拐点外，以上三大拐点都将在2012年发生。
房地产市场后续走势如何？
我们首先看见的是第一阶段，是市场的冰冻时期。将要持续到2011年底，政府将要充当房价下跌的救火队，哪个城市快要下跌，政府就会去救火，采取的方法就是限购，冷冻起来再说。房价的表现是不涨不跌，个别区域和楼盘将会有开发商降价出逃，炒家开始割肉，但是，房价不会普跌，经济开始滞胀，通胀有所遏制，时间将会持续到2012年4月。
第二阶段，政府将会去房价泡沫化。政府开始稳住阵脚，试图恢复经济增长。但是，房价不降，通胀不可能得到遏制，住房成本和生活成本持续高涨，压制了全社会的购买力，长期下去将导致经济大萧条，迅速去除房价泡沫，有利刺激消费，拉动实体产业。他们知道，生产是有周期性的，很多工业产品的生产周期需要3～6个月，农产品需要6～12个月，再拖下下去，将会严重影响政绩，所以，在2012年5～10月这半年，房价才会开始去泡沫。这时会有一些便宜的资产投进市场，现金为王；同时，公租房开始启用，租金涨价的历史结束。
第三阶段，房价开始普跌，市场正式进入买点，持续三年左右。“95后”婚龄到来之时，中国将彻底告别高房价。当年日本房价泡沫破灭，愤怒的日本国民烧毁了大量类似于《楼市》的杂志《炼金术》的情景，将成为房价泡沫最后的葬礼。
但是，房价的跌幅因各个城市而异，可各自斟酌。预期在2012年下半年到2013年之间，将产生一个比较好的买点。此时买房，只要持有现金，将会买到很便宜的资产，五年之内不会贬值太大。不过，大家千万要记住，买房子是自己的事，其他人的意见只能作为参考。
大房产开发商降价逃命
谁在第一个降价销售？是恒大。不错，这个超级地产帝国，老板是2009年的中国首富。同2008年一样，又是第一个出逃。所不同的是，这一次降价没有引发退房风波。
2011年元月，恒大在全国范围内降价，7.5折优惠，单个楼盘有套数限制。据媒体报道：合肥恒大华府楼盘此次推出的优惠为每天的前1～20名折扣7.5折；前21～50名折扣8.5折；50名之外享受9折优惠。在长沙、武汉等地的40多个楼盘，开始实行8.5折销售。
这是跑得早的，所以，降价15%就能吸引购买。但是，到6月份恒大发现销售进度不妙，便搞了一个噱头——内部员工可享受6折优惠，很多7000多元的房子只卖3900元。其实，内部员工拿到指标后，立马纷纷转手，促使很多楼盘实际成交均价下降40%左右。这一次，退房的没有，闹事的来了，前期买房的人提出抗议。
然而，恒大不理会，继续低价卖楼，回笼资金。两个字：逃顶。
再来看看万科。2011年8月份，中报出来了，非常难看。尽管业绩还在增长，但是，现金流不畅，负债率在提高，房价明显下降。为了吸取2008年的教训，万科早在春节后就在全国开展了明升暗降的活动，后来发现市场不为所动，便干脆降价卖楼。古人说：图穷则匕首见。万科广州盯住碧桂园，和它一同赛跑，比谁逃得更快；在深圳，金域华府降价幅度超过30%，前期买房人再也不会砸售楼处了，只是拉拉横幅，以示抗议。有什么用？降幅还在扩大，什么力量也不能阻挡万科的逃顶。万科下半年销售面积将超过上半年3倍以上。尽管作为国内住宅开发龙头的万科一直回避降价问题，但从万科公告的数据显示来看，8月份万科实现销售面积96.0万平方米，销售金额达104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5.0%和减少12.6%。出现了2011年以来的首次同比下降，这个数据告诉我们，万科的销售额已经整体下降了大约17.6%。整体销售均价下降已经成为不争的事实。
我不断研究万科，不仅仅只是因为万科是住宅开发领域的龙头，更是因为它的价格最能反映出市场价格的真实走向。
万科金域缇香以9400元/平米起，附送价值1000多元/平米的精装修，同时还可享六重优惠的活动推出。万科公园里将以16000元/平米起的震撼价入市，二楼盘开盘价均低于周边同规模楼盘的现售价近3000元/平米。不少业内人士表示，万科超万套的推货量和新盘低价入市，将对深圳下半年房地产市场影响巨大。尽管如此，我仍然认为，在这一轮的降价中，至少还有30%的降幅，只有如此，才能反映市场的真实购买力。
回想2008年初，万科董事长王石就曾发出预警，抛出“拐点论”，当时招来业内的一致讨伐。当万科在2008年春节后将深圳金域东郡以均价7500元/平米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平米时，业界才发现，王石的预警并非故作姿态。万科的首先降价最终引发了深圳楼市的降价风暴，并且让这股风暴席卷了全国。现在，万科一直慎言降价，只做不说。
温州、北京通州等地，前期泡沫严重的地方，正在呈现破灭的征象。
现在坚守房价的，只有中小开发商和中小炒房客，一些三、四线城市房价还在涨，不影响整个房地产市场的降价趋势。但是，这种降价放大到全国，不是全局性大降价和泡沫破灭，而是一种逃顶的做法，再等下去，会有开发商资金链出问题而降价50%以上抛售，然后，蔓延到全国。越晚跑，就越跑不赢。
