学习目标
学习本章后，你应当能够：
区分投资性房地产的范围；
明确投资性房地产的确认条件；
正确应用投资性房地产的两种计量模式；
对投资性房地产业务正确地进行账务处理。
8.1 投资性房地产的特征与范围
房地产是土地和房屋及其权属的总称。随着我国房地产市场日益活跃，有的企业除了将持有的房地产用作自身管理、生产经营外，还将房地产用于出租以赚取租金或用于其他增值活动。用于出租或增值的房地产即为投资性房地产，与企业作为生产经营场所的自用厂房、办公楼等房地产及房地产开发企业用于销售的房地产等相比，在用途、状态、目的等方面是不同的，应当单独分类进行确认和计量。为此，财政部专门发布投资性房地产准则，以规范投资性房地产的确认、计量和披露。
8.1.1 投资性房地产的特征
投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，但按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
需要注意的是，根据税法的规定，企业出租房地产、转让土地使用权均视为一种经营活动，其取得的房地产租金收入或土地使用权转让收益应当交纳营业税，如土地使用权转让增值额达到法定标准的，还需交纳土地增值税。
对某些企业而言，投资性房地产属于日常主要经营性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
8.1.2 投资性房地产的范围
投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
1.已出租的土地使用权
已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。例如，甲公司与B公司签署了土地使用权租赁协议，甲公司以年租金800万元租赁使用B公司拥有的50万平方米土地使用权。那么，自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于B公司的投资性房地产。
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
想一想：为什么作为投资性房地产的已出租的土地使用权是以经营租赁方式出租，而不是以融资租赁出租的土地使用权？
2.持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设，否则属于闲置土地，不能作为投资性房地产核算。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：①国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；②已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；③法律、行政法规规定的其他情形。
想一想：持有并准备增值后转让的建筑物是否属于投资性房地产？
3.已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后，用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点。
①用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
②已出租的建筑物是指企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于已出租的建筑物。
③企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
另外，准则也明确规定了为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产，房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地不属于投资性房地产。
想一想：企业出租给本企业职工居住的宿舍是否属于投资性房地产？
如果某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值，如果各部分能够单独计量，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。
8.2 投资性房地产的确认和初始计量
1.一般原则与方法
投资性房地产在符合定义的前提下，还要同时满足下列条件才能予以确认：①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。企业应设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，可比照固定资产、无形资产等相关科目的处理。
2.外购投资性房地产的确认和初始计量
外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。外购投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。
企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。
例8－1 20×7年初，甲公司与乙公司签订经营租赁合同，约定向乙公司出租写字楼一幢。
20×7年5月2日，甲公司以8000万元购入写字楼并交付乙公司使用，并以当日为租赁期开始日，租期3年。假设不考虑其他因素，20×7年5月2日，甲公司会计处理如下。
借：投资性房地产——写字楼80000000
贷：银行存款80000000
3.自行建造投资性房地产的确认和初始计量
企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属于投资性房地产。企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。如果自行建造或开发活动完成后并没有出租，则该项房地产应当作为固定资产、开发产品来确认，直至租赁期开始日才能从固定资产、存货转换为投资性房地产。
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
企业应按照确定的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。
例8－2 20×7年2月，甲公司从二级市场以900万元购入一块土地使用权，并在该块土地上开始自行建造4栋厂房。20×7年9月，厂房即将完工，甲公司与乙公司签订经营租赁合同，将其中一栋厂房出租给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。20×7年10月25日，4栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。4栋厂房的造价均为1000万元，能够单独出售。20×7年10月25日，甲公司会计处理如下。
借：投资性房地产——厂房10000000
贷：在建工程10000000
土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产，900×（1000/4000）＝225（万元）。
借：投资性房地产——土地使用权2250000
贷：无形资产——土地使用权2250000
想一想：如果出租给乙公司的厂房采用公允价值计量模式，会计处理有何不同？
8.3 投资性房地产的后续计量
8.3.1 与投资性房地产有关的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
1.资本化的后续支出
所谓资本化的后续支出，是指与投资性房地产有关的、满足投资性房地产确认条件的后续支出，该支出应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，有时需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者进行装修改善室内装潢，改扩建或装修支出满足投资性房地产确认条件的，应当将其资本化，计入投资性房地产成本。
例8－3 20×7年2月，甲公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期，为了提高写字楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对写字楼进行装修改造，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自装修改造完工时将写字楼出租给丙公司。写字楼原价为5000万元，已计提折旧800万元。2月20日，与乙公司的租赁合同到期，甲公司随即进行装修改造。12月6日，工程完工，共发生支出300万元，即日按照租赁合同出租给丙公司。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。假设装修改造支出符合投资性房地产的确认条件，属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产成本。甲公司会计处理如下。
①20×7年2月20日，投资性房地产转入装修改造工程
借：在建工程42000000
投资性房地产累计折旧8000000
贷：投资性房地产——写字楼50000000
②20×7年2月20日至12月6日
借：在建工程3000000
贷：银行存款3000000
③20×7年12月6日，装修改造工程完工
借：投资性房地产——写字楼45000000
贷：在建工程450000002.费用化的后续支出
所谓费用化的后续支出，即指与投资性房地产有关的、不满足投资性房地产确认条件的后续支出，如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出。该支出应当在发生时计入当期损益，借记“管理费用”、“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。
例8－4 20×7年2月，甲公司对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出3万元。甲公司会计处理如下。
借：管理费用30000
贷：银行存款30000
想一想：投资性房地产与固定资产在后续支出方面的会计处理有何异同？
8.3.2 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件时，也可以采用公允价值模式进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用固定资产准则。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用无形资产准则。即企业应当对投资性房地产按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”等科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
对投资性房地产的减值处理，适用资产减值准则。投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。已经计提减值准备的投资性房地产，即使在以后的会计期间其价值又得以恢复，其减值损失也不得转回。
例8－5 甲公司有一栋厂房出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。该栋厂房的成本为2000万元，按直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙公司每月支付甲公司租金9万元。20×9年12月，这栋厂房发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1000万元，此时厂房的账面价值为1200万元，以前未计提减值准备。甲公司会计处理如下。
